房屋承租權分析論文

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1、房屋承租權分析論文房屋承租權分析論文房屋承租權分析論文房屋承租權分析論文　　一、房屋租賃概述　　房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動產交易的一種主要形式。按照房屋使用性質，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權性質，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當事人的國籍，房屋租賃可分為國內租賃和涉外租賃?！　《⒎课莩凶鈾嘀杀Ｗo　　現行的法

2、律規(guī)定在一定的條件下給予房屋承租權特殊的法律保護，主要體現在兩方面：一為房屋承租權優(yōu)先于所有權得到法律保護；其二為房屋承租權優(yōu)先于擔保物權得到法律保護?！　?、房屋承租權優(yōu)先于所有權得到法律保護。大家知道房屋承租權通常被認是債權即合同之債，是基于依據有效合同所產生的債，也就是我國民法通則所稱的“因當事人約定而產生的債”。但是為保證社會經濟活動中交易穩(wěn)定、安全的需要，法律實踐中承租權作為一種比較特別的債權形式獲得了某些物權的效力，學理上稱之為“債權的物權化”這一方面主要體現在“買賣不破租賃的原則”，使承租權具有了

3、物權的效力即不僅及于承租雙方還及于不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物縱有轉移，租賃關系對于租物的受讓人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。另一方面主要體現在確立房屋承租人的優(yōu)先購買權，《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。這

4、些規(guī)定說明了在一定條件下房屋承租權限制了房屋所有權人的所有權而優(yōu)先得到法律保護?！　?、房屋承租權優(yōu)先于抵押權得到法律保護。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。《擔保法》第48條之規(guī)定“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。這實際上是從法律上確認了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權作為債權優(yōu)先于抵押權作為的擔保物權而得到

5、法律保護的效力。但我們也不要忽略關于抵押權與承租權的另一條重要法律規(guī)定，那就是最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！边@實際上也確認了在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況?！　∪⒎课莩凶鈾?/p>

6、現存法律保護存在的缺陷和改進建議　　1、上述房屋承租權在與房屋有權和抵押權并存且抵押權是有效形成的情況下，房屋承租權都是在一定條件下有限的對抗房屋所有權和抵押權而得到優(yōu)先保護的，而這個核心條件就是“房屋承租權在先”問題，從字面理解這個“先”應是指“房屋承租權形成在先”，這就涉及到如何確定房屋承租權形成的時間和標志，這對于在實踐操作中切實保護承租人的房屋承租權具有十分重要的意義，而目前的法律對此未有明確規(guī)定和解示?！　?、本人認為按照房屋租賃民事法律行為發(fā)生的順序，房屋承租權應在下列四個時間點其中之一時形成：　　

7、是在租賃合同成立時形成；　　在租賃合同約定的生效條件具備時形成；　　租賃合同登記備案時形成；　　取得房屋租賃證時形成?！　?、本人認為：　　租賃合同成立時不應作為房屋承租權形成的時間，理由是租賃合同成立時因合同尚未生效，合同對當事人不具有約束力，承租人的房屋承租權當然是未形成的；　　在租賃合同約定的生效條件具備時，承租人的房屋承租權作為普通的合同債權是形成了的，對合同當事人是具有約束力的，而對不特定的第三人是不具有約束力的即不具有作為物權所特有的對抗第三人的效力，所以當然也不具備對抗房屋所有權人的房屋所有權和房

8、屋抵押權人的所有的抵押權的條件，因此本人認為法律條文里所所說的的“房屋承租權在先”的含義并不是指“房屋承租權作為普通的債權的形成在先”，而是指“房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成在先”?！　∧敲捶课莩凶鈾嘧鳛楸晃餀嗷蟮奶囟▊鶛嘈纬蓵r間是什么時候呢？本人認為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時就是房屋承租權作為被物權化后的特定債權形成時間。理由是因為房地產交易關系到整個社會經濟的穩(wěn)定安