測算城市的住房需求量的方法

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1、2006年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測（一）中長期供需走勢1、需求預(yù)測（1）需求總量預(yù)測（建議采用第一種方法，可據(jù)此預(yù)測需求結(jié)構(gòu)部分）方法一：需求因素綜合推導(dǎo)法①快速城市化，創(chuàng)造首次置業(yè)需求計(jì)算方法：[（1+本地近幾年平均城市化率（或用規(guī)劃城市化率※可到當(dāng)?shù)厥晃逡?guī)劃中找。））5-1]*本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*50%*90平方米示例：現(xiàn)階段，我國正處于城市化加速發(fā)展時期。1996年全國城市化率為29.37%，2006年增至43.9%，年均增長1.45%，按此速度計(jì)算，未來五年全國城市人口增量將超過9000萬

2、人。（由于城鎮(zhèn)戶籍人口的增長除了人口遷移方式外，城市行政區(qū)域的擴(kuò)張導(dǎo)致一些村鎮(zhèn)，甚至整個縣級區(qū)域并入城市管轄范圍，在這種城市擴(kuò)張模式下，大量的農(nóng)村戶口變成城市戶口，他們所居住的房子也納入了城鎮(zhèn)住房的統(tǒng)計(jì)范圍，這部分所謂的“城市化”人口并沒有增加對城市住宅的需求，在每年1800-2000萬新增城鎮(zhèn)人口中，約有500萬人屬于這種情況。）這就意味著，未來五年約有7000萬新增人口，約2400萬個家庭需要新增住房需求，其中包括購房和租賃，假設(shè)其中有50%的家庭會選擇購買一手新房，戶均面積90平米，則其總需求為11億平方

3、米左右。②人均收入快速增長，帶來改善型需求計(jì)算方法：本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*20%*50%*100平方米示例：按照2006年國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)人口數(shù)為5.77億，城鎮(zhèn)平均家庭人口數(shù)為2.97，那么城鎮(zhèn)家庭數(shù)為1.94億個。按收入水平劃分，高收入和最高收入兩類家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的20%左右，也即0.39億個家庭有能力改善居住水平。由于沒有全國數(shù)據(jù)，這里僅舉上海情況為例：上海市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)在2005年月1月組織了全市19個區(qū)縣、133個街道、鎮(zhèn)的居民基本情況的抽樣調(diào)查，調(diào)查樣本超過3000戶，調(diào)查

4、顯示，有21.7％的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上的房屋（包括房改房），擁有三套以上房屋的家庭為2％。由此可以在一定程度上佐證，全國大致有0.39億個富裕型的家庭有能力購房二套以上住房。按發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，一個中產(chǎn)家庭10年左右才會產(chǎn)生新的購房需求，若按未來五年內(nèi)有50%的中國富裕家庭，也即約0.2億個家庭會購買新房，若按戶均100平米計(jì)算，未來5年將有20億平米的改善型購房需求存在。很多零散的調(diào)查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成為市場上的主導(dǎo)性需求。③持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求計(jì)算方法：本地規(guī)劃動拆遷量*2

5、*動遷戶選擇購買新房的需求比例（根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r估算）示例：舊城改造及其它城市建設(shè)造成的動拆遷，會持續(xù)產(chǎn)生新增的住宅需求，而且多屬剛性需求。從現(xiàn)實(shí)情況看，2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年10月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降，2007年《物權(quán)法》出臺后，全國動拆遷難度進(jìn)一步增大。未來五年住宅動拆遷量大概為5億平米左右，如果選擇實(shí)物補(bǔ)償，很多城市大致遵循拆一補(bǔ)二的原則，也即需要新增住宅面積10

6、億平米左右，考慮到部分動拆遷戶會選擇貨幣補(bǔ)償，然后購房二手住房或租賃住房，我們認(rèn)為大概會有5-8億平方米的新房需求量。④流動性過剩，造成投資投機(jī)需求計(jì)算方法：2007年當(dāng)?shù)乜備N售面積*（10%-15%）※根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r在10%-15%之間估算，如更高或更低，請?zhí)貏e說明。示例：住宅的首要功能是居住，但投資保值是另一大功能，特別是我國當(dāng)前資本市場還不是很完善，社會上缺乏足夠投資渠道情況下，投資房產(chǎn)便是一種重要的途徑。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正面臨著諸如人民幣升值加速、通貨膨脹高企、流動性過剩等問題，對于城市富裕階層而言，通過購

7、買房產(chǎn)謀求貨幣資產(chǎn)的保值增值是一種可行且回報(bào)較高的投資途徑。投資投機(jī)需求的來源主要有三個，一是城市富裕階層；二是國內(nèi)特定的財(cái)富團(tuán)體，如“山西煤老板”、“江浙私營私業(yè)主”等；三是國際資本（部分屬熱錢）。投資投機(jī)需求相對于自住需求具有相當(dāng)?shù)膹椥?，在整個市場向上的時候，投資需求就表現(xiàn)非常強(qiáng)，在市場出現(xiàn)調(diào)整低迷的時候，投資需求就相對較弱。從近幾年情況分析，一線和重點(diǎn)二線城市投資投機(jī)成份偏高，多數(shù)在20%左右，三四線城市偏低。整體而言，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)全國投資投機(jī)性需求占總住宅需求的比例為10-15%。2006年全國一手住

8、宅銷售量5億多平方米，考慮年度銷售基數(shù)環(huán)比增長因素，以及投資住房需求的彈性因素，五年投資住房需求合計(jì)約4-6億平方米。⑤預(yù)測結(jié)論按照上述分析影響住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求總量如下：一是城市化創(chuàng)造的住房需求約為11億平米左右，二是改善型住房需求約為20億平米左右，三是動拆遷帶來的住宅需求約為5-8億平方米，四是投資投資住房需求約為4-6億平方米?？偭考s為11+20+