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《商務(wù)大廈全案策劃報(bào)告確定稿》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、商務(wù)大廈全案策劃報(bào)告確定稿一、商業(yè)與住宅樓盤的現(xiàn)狀2007年年售收入超1億元的大型企業(yè)有7家，其中：江蘇時(shí)代超市有限公司連云港超級購物中心2.06億元；連云港蘇寧電器有限公司1.54億元；連云港文峰大世界商貿(mào)有限公司1.48億元；連云港家得福商貿(mào)有限公司1.44億元。商業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總體向好，利稅總額大幅增加，加快了流通領(lǐng)域?qū)ν忾_放的步伐，進(jìn)一步加大了流通體制改革的力度，商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的勢頭。消費(fèi)領(lǐng)域的拓寬，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善和消費(fèi)周期的縮短，加速了商業(yè)體裁規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)了持續(xù)增長的大好勢頭。特別是住房的慣性拉動，都在一
2、定程度上加速居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級。近期，無論是相關(guān)主管部門、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，還是通過各個(gè)渠道所體現(xiàn)出的市民聲音，都無一例外的認(rèn)為：2008年連云港市的房地產(chǎn)價(jià)格水平漲幅將會進(jìn)一步趨緩。我們分析認(rèn)為，價(jià)格漲幅趨緩主要是受兩方面因素的影響：一方面是受連云港市日益增大的房源供應(yīng)量與市場消化能力之間的矛盾影響；另一方面是連云港市房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征以及結(jié)構(gòu)性特征越來越明顯所致。而房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征以及結(jié)構(gòu)性特征越來越明顯，將是導(dǎo)致連云港81市房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅趨緩的主要原因。隨著市房地產(chǎn)市場的逐漸外圍化，郊區(qū)低價(jià)房的比重越來越大，
3、可能會拉低房價(jià)的增速，這就是房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征；同時(shí)，低密度用地供應(yīng)比例越來越小，別墅產(chǎn)品的比重越來越小，而普通商品住房比重越來越大，這也可能拉低房價(jià)增速，這就是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性特征。毫無疑問，當(dāng)前市的房價(jià)相比上海、深圳、廣州、杭州等國內(nèi)一線城市，依然處于一個(gè)相對比較合理的范圍，因此在理論上仍然有一定的上升空間，這與連云港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒕幼…h(huán)境、人文歷史等都有著密切的關(guān)系。在國家和連云港地產(chǎn)的雙重調(diào)控下，港城商品房房價(jià)將會由快速上漲過渡到穩(wěn)步發(fā)展階段，不會出現(xiàn)大起大落的局面。在2007年緊縮政策環(huán)境下，國內(nèi)一線城市的
4、大型開發(fā)商曾一度掀起一股降價(jià)熱潮。相比較，由于港城樓市尚在健康軌道上發(fā)展運(yùn)行，因此受到全國這波房價(jià)起落行情的影響并不大。相反，國家發(fā)布的一系列宏觀調(diào)控政策諸如二套房新政等，卻對港城樓市起到了較大影響。但由于港城的剛性住房需求增長仍然迅猛，使得港城樓市近期已逐漸回暖。隨著政策的逐漸明朗以及市場對政策的逐漸適應(yīng)，港城樓市仍有拓展空間。?連云港市前幾年出讓了大量土地，由此，今年連云港市有大量新項(xiàng)目上市，龐大的市場供應(yīng)也促使港城樓市在2008年形成了81一波新的發(fā)展高峰。這一波新的發(fā)展高峰帶給港城市民的，不同于以往發(fā)展高峰所帶及的漲價(jià)
5、與無奈，更多的則是最大化地滿足了港城市民的多樣化住房需求。小戶型房源在樓市唱主角分析2007年的港城樓市，小戶型產(chǎn)品異常搶手，久和國際新城、九龍城市樂園等樓盤的小戶型房源，在市場上都取得了不俗的銷售業(yè)績。小戶型產(chǎn)品由于總價(jià)較低，對于首付能力較低的年輕人或中低收入家庭來講，是實(shí)現(xiàn)買房的最好選擇。近幾年，連云港市因?yàn)椴疬w產(chǎn)生的大量住房剛性需求，以及很多因?yàn)橛^望房價(jià)而沒有實(shí)現(xiàn)購房夢想的市民家庭，對住房的剛性需求仍然很大。2008年，港城樓市的剛性需求旺盛，小戶型產(chǎn)品仍非常搶手，這些推出的數(shù)量不等的小戶型產(chǎn)品又掀起了港城小戶型房源的新
6、一輪銷售風(fēng)暴。當(dāng)然，小戶型產(chǎn)品也不可能無限制地通過縮小面積去迎合市民對購房“低總價(jià)”的心理渴求，至少應(yīng)保證基本的居住功能。也就是說，隨著連云港房地產(chǎn)市場小戶型產(chǎn)品的增多，小戶型房源的創(chuàng)新性元素將會逐漸增多，除目前比較流行的通過挑高等手段增加附送外，“彈性空間”也將成為小戶型發(fā)展的一大方向。新浦區(qū)：81從過去一年看，新浦區(qū)的樓盤，整體銷售壓力還不是很大，是樓市供銷最火熱的區(qū)域。作為寸土寸金的中心區(qū)，由于地段資源的珍稀性，新浦中心區(qū)的樓盤銷售，繼續(xù)引領(lǐng)市區(qū)各區(qū)域樓盤銷售，同時(shí)也是市民對區(qū)域性樓市價(jià)格上漲抗性最小的一個(gè)區(qū)域。而新浦新
7、區(qū)（也即新浦東區(qū)）在過去的一年里有所復(fù)蘇，今年該板塊又迎來一輪發(fā)展高峰。根據(jù)近兩年的拿地情況看，新浦新區(qū)成為2008年項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，同時(shí)也是大盤、新盤、高端樓盤最為集中的區(qū)域。???同時(shí)，新浦西城區(qū)在今年有諸多項(xiàng)目上市，也十分引人關(guān)注。作為老城區(qū)改造，該區(qū)域諸如明珠萬福家園等項(xiàng)目在上市后，對老城區(qū)居民的居住品質(zhì)提升起到了重要的承載作用。而新浦南區(qū)仍是2008年市民購房的熱點(diǎn)區(qū)域之一。新浦北區(qū)也有全新的變化，根據(jù)我們調(diào)查，當(dāng)前，這里已經(jīng)聚集了多個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備隨時(shí)開工。???海州區(qū)：至目前為止，海州區(qū)樓盤的銷售均價(jià)和市區(qū)均價(jià)相比
8、還有相當(dāng)?shù)牟罹?。作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)板塊，海州板塊現(xiàn)在還處于一個(gè)樓盤價(jià)格的“凹地”。因此不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，海州地產(chǎn)目前才剛剛起步，未來一段時(shí)間，伴隨著連云港81市城市建設(shè)的加快和海州房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，該區(qū)域樓市板塊的發(fā)展，勢必會形成一個(gè)巨大的“后補(bǔ)”效應(yīng)。海州區(qū)
