威海溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案

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1、溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)策劃方案報(bào)告目錄項(xiàng)目分析和關(guān)鍵結(jié)論策劃思路和總體方案分區(qū)策劃和開發(fā)模式運(yùn)營策略和支持要求項(xiàng)目基本情況和關(guān)鍵分析內(nèi)容位于環(huán)翠區(qū)的溫泉鎮(zhèn)位于威海市項(xiàng)目范圍包括體育公園、東崮西崮村、林家院子、溫泉湯村等地塊，合計(jì)規(guī)劃面積約3.8平方公里，有山有河，有溫泉有山泉，有寺廟遺址，有千年古樹。有已拆村莊，更有待遷居民。委托之目的是：爭取整體策劃規(guī)劃，分步統(tǒng)籌開發(fā)之權(quán)利。用地性質(zhì)居住、商業(yè)大致對(duì)半，部分土地未定性質(zhì)、未定指標(biāo)……規(guī)劃上，要求林家院子370畝土地為商業(yè)用地，容積率0.5；溫泉湯村綜合容積率1.2，總面積366畝，商業(yè)面積不低于100畝、其他相機(jī)斟酌……項(xiàng)目的區(qū)位條件和優(yōu)勢

2、資源威海房地產(chǎn)市場的形勢區(qū)域發(fā)展分析和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢甲方意圖和經(jīng)營理念項(xiàng)目的區(qū)位條件，無論是房產(chǎn)開發(fā)，還是商業(yè)經(jīng)營，著眼大區(qū)域優(yōu)勢眾多，囿于威海市弊端明顯交通樞紐地處交通樞紐位置，聯(lián)接威海三市一區(qū)，是威榮、石煙、青威公路的交匯點(diǎn)；到市區(qū)、火車站、機(jī)場等交通節(jié)點(diǎn)和市政府及商業(yè)區(qū)、區(qū)政府及商業(yè)區(qū)距離都在1小時(shí)范圍內(nèi)。價(jià)值洼地大金三角（山東半島、遼東半島、日韓組團(tuán)）小金三角（威海市區(qū)、文登、榮成）項(xiàng)目位于威海市南部城郊，遠(yuǎn)離濱海一線，在威海人心目中，屬于山野偏遠(yuǎn)之地，難以擺脫偏見，扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識(shí)非常困難，難為主流消費(fèi)認(rèn)可。跳出威?？?，項(xiàng)目區(qū)位則左右逢源，交通便捷，方便外地人進(jìn)入，既可借勢濱海之影

3、響力，又以山、河、泉形成特色吸引，成就“獨(dú)特”風(fēng)景……項(xiàng)目的核心資源在于溫泉，但還有眾多優(yōu)勢資源，著眼于整體片區(qū)策劃，必須“突破”溫泉概念楊樹林千年古樹寺廟崮山水庫山地開心農(nóng)場濕地果樹半島山體溫泉五渚河佛爺頂山泉最大的特點(diǎn)：山河一體相依，冷暖二泉并存水體充盈：山泉下淌、溫泉上涌、河流北去文化淵源：天浴、千年古樹、古寺和佛爺頂生態(tài)資源：濕地、水庫、林地、河體、山體人工項(xiàng)目：開心農(nóng)場、體育公園（擬建）、果樹林、開礦后遺留之裸露山體從項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)看，無論商業(yè)還是住宅，無論自住還是投資，威海的市場形勢都不容樂觀威海土地供應(yīng)量大，剛性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供應(yīng)，面臨限購壓力，且養(yǎng)生類、商業(yè)類投資產(chǎn)品

4、雷同，持續(xù)經(jīng)營意識(shí)薄弱，缺乏有意識(shí)的產(chǎn)業(yè)培育、配套功能存在錯(cuò)位，已經(jīng)走火入魔了。面臨持續(xù)新政壓力，本項(xiàng)目要想“逆勢飛揚(yáng)”，必須創(chuàng)新、創(chuàng)造，要打組合拳、不走尋常路，不僅要?jiǎng)?chuàng)造消費(fèi)概念，還要?jiǎng)?chuàng)新商業(yè)模式2007-2010年威海市房地產(chǎn)供銷對(duì)比表近年來威海市房地產(chǎn)供過于求，至2010年11月，剩余可售面積高達(dá)274萬平米，加上2011年預(yù)計(jì)放量450萬平米，市場供應(yīng)量為724萬平米按近四年平均143萬平米的銷量計(jì)算，即使市場不再增加預(yù)售項(xiàng)目，現(xiàn)有供應(yīng)量也需要5年才能消化完年份整體供應(yīng)面積整體銷售面積銷售率整體存量面積2007年1548477.82109179870.5%456679.8220

5、08年1410259.970731050.2%702949.92009年2193653.58167375476.3%519899.582010年前11月3321164.15226338868.2%1057776.15算術(shù)平均值2118388.86251434062.566.3%2737305.45但從消費(fèi)市場視角看，無論大小三角，還是青煙威旅游圈和威海市，都屬于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的區(qū)域青煙威榮城際鐵路的開通將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域一體化旅游勝地的打造。本案毗鄰日韓，輻射京津冀，有較大、較好，乃至國際化的消費(fèi)市場和商業(yè)資源。青島、煙臺(tái)、威海大旅游圈的形成，以及山、海、泉三大特色旅游度假項(xiàng)目打造，吸引了山

6、東省內(nèi)以及韓國、日本、俄羅斯、北京、上海、東北地廣大旅客。根據(jù)規(guī)劃，以旅游產(chǎn)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)在威海市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中比重越來越大，2020年要實(shí)現(xiàn)占比60%。對(duì)于本項(xiàng)目而言，不僅要依托和利用好區(qū)域市場資源、商業(yè)資源，還應(yīng)該嘗試成為威海市“三產(chǎn)升級(jí)擴(kuò)容戰(zhàn)略”的先頭部隊(duì)，為其貢獻(xiàn)力量，示范帶動(dòng)五渚河流域生態(tài)休閑度假區(qū)具體到環(huán)翠區(qū)和溫泉鎮(zhèn)，本項(xiàng)目開發(fā)，一方面是（要）“順勢”而為，更可（應(yīng)）“借勢”而起本項(xiàng)目區(qū)位，從城市布局結(jié)構(gòu)上，處在南拓發(fā)展軸上，本項(xiàng)目的開發(fā)，可對(duì)周邊區(qū)域發(fā)展提供一定的功能配套支撐；本項(xiàng)目的定位，可從與北部濱海區(qū)域錯(cuò)位，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)中，尋求機(jī)會(huì)。溫泉鎮(zhèn)秉持“城建建鎮(zhèn)”理念，

7、對(duì)崮山水庫與溫泉鎮(zhèn)區(qū)的規(guī)劃是，搬遷或轉(zhuǎn)產(chǎn)溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有污染工業(yè)，鎮(zhèn)區(qū)逐步向功能結(jié)構(gòu)均衡的綜合城區(qū)過度，功能定位上是居住、商業(yè)服務(wù)。溫泉鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上定位在“休閑度假”和“商貿(mào)物流”兩大領(lǐng)域，正在積極推進(jìn)與本項(xiàng)目直接相關(guān)的五渚河流域生態(tài)休閑度假區(qū)規(guī)劃和建設(shè)。鑒于此，本項(xiàng)目顯然應(yīng)“順勢”而為、“借勢”而起，爭取成為溫泉鎮(zhèn)“休閑度假”產(chǎn)業(yè)的龍頭帶動(dòng)型項(xiàng)目。從項(xiàng)目開發(fā)可能涉及到的產(chǎn)業(yè)類型來看，都早已呈現(xiàn)和已經(jīng)呈現(xiàn)了諸多值得注意的新特點(diǎn)觀光旅游向功能度假旅游