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1、當(dāng)陽錦繡江南策劃方案第一章市場分析1.1市場背景1.1.1城市概況當(dāng)陽市位于湖北省宜昌市東北部，東與荊門市、荊沙市接壤，西與夷陵區(qū)相連，南與枝江市相依，北與遠安縣為鄰。市政府所在地玉陽鎮(zhèn)，西南距宜昌市城區(qū)73公里。當(dāng)陽春秋戰(zhàn)國時屬楚地，是楚文化發(fā)祥地之一。境內(nèi)以丘陵為主，平原、山地兼而有之。面積2071公里。1988年10月經(jīng)國務(wù)院批準撤縣建市?，F(xiàn)轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個城區(qū)辦事處、303個村、2079個村民小組。人口4705萬人，居民以漢族為主。該市資源豐富，盛產(chǎn)水稻、棉花、油料、鮮魚、生豬等農(nóng)副土特產(chǎn)品。市
2、域是著名三國古戰(zhàn)場，有長坂坡、玉泉寺、玉泉山、關(guān)陵、周倉墳、麥城，古權(quán)國遺址等眾多景點。1.1.2市場狀況當(dāng)陽市地產(chǎn)升溫較快，地產(chǎn)投資規(guī)模和房屋銷售價格保持強勁增勢。當(dāng)陽市商品房開發(fā)近四年內(nèi)僅18萬平方米左右，且多為見縫插針式的開發(fā)，不成規(guī)模，不成小區(qū)。當(dāng)陽市地產(chǎn)目前處于地產(chǎn)開發(fā)理念的轉(zhuǎn)型階段，正在向外立面概念和小區(qū)概念過渡，城市居民的住宅理念逐步把住宅環(huán)境物業(yè)管理，小區(qū)品質(zhì)作為首選。但對于價格心理承受能力有限，加上新建成小區(qū)，規(guī)模不大，品質(zhì)不高，要提高當(dāng)陽市房屋銷價，就必須建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良、配套齊
3、全、物管先進的高尚樓盤。當(dāng)陽形成長期分散居住以自建房為主的消費習(xí)慣，要確保本案銷售旺盛的話，必須要政府的幫助，對單位建房、個人建房必須下閘。而且政府在2年內(nèi)不能再批居住用地，確保當(dāng)陽樓市不出問題。當(dāng)陽商品房消費才開始進入狀態(tài)，還沒有形成熱點，需要加以消費引導(dǎo)，改變傳統(tǒng)的居住理念，加以先進的消費引導(dǎo)。1.2競爭物業(yè)分析1.2.1當(dāng)陽競爭樓盤分析1、天澤苑——容積率低，開盤早，土地成本低（5年前拿的土地），而且設(shè)計檔次較高，以在當(dāng)陽市民心目中形成較好的印象。2、城中雅苑——具有區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套成熟。3、柳中
4、苑——成本低，有價格優(yōu)勢。第一章項目分析2.1項目介紹本項目南朝體育文化廣場，北靠沮河和臨沮公園，寬敞的馬路環(huán)繞四周，總占地面積79220平方米，總建筑面積128800平方米，903套住宅，建筑密度28%，容積率1.62，綠化率38.8%，停車位525個，私家車庫150個，主力戶型123—149平方米。2.2項目SWOT分析優(yōu)勢分析(Strength)1、小區(qū)成規(guī)模，而且設(shè)計比較新穎、前衛(wèi)，配套完善，環(huán)境優(yōu)美；2、由于是江景住宅，也會為樂山喜水的購房者所鐘愛；3、小區(qū)避開了飛機的主航線，噪音較??；劣勢分析
5、（Weakness）1、地理位置相對來說比較偏僻，而且開工階段看不見環(huán)境，看不見配套；2、周邊配套還不是很成熟。這樣對于上學(xué)、上班、購物就醫(yī)還是有些不方便；1、當(dāng)陽的市場畢竟有限，而且當(dāng)陽自建自住已達到飽和水平；2、臨街建筑嘈雜，灰塵污染，不利于居??；3、由于商業(yè)離中心較遠，形成商業(yè)氣氛較涼，對商業(yè)門面銷售有一定影響。機會分析(Opportunities)1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于上升階段，產(chǎn)業(yè)政策及金融政策較為支持；2、周邊的環(huán)境（廣州路、臨沮公園、橡膠壩、文體廣場）一旦形成，有利于小區(qū)的銷售；（另外施工中要考
6、慮，橡膠壩形成后，水位抬高，對于二期施工中不利益基礎(chǔ)施工）3、當(dāng)陽市政府不再對個人批私房住宅用地；4、戶型設(shè)計在100㎡—240㎡之間，填補了當(dāng)陽中等戶型的空白；5、小區(qū)建有小高層，將成為當(dāng)陽的另一道風(fēng)景線。威脅分析（Threaten）1、周邊3個樓盤已搶占了部分市場；2、市場逐漸趨于成熟，開發(fā)商都已認識到房屋品質(zhì)的挖掘和營銷手段的運用，這給項目運作提出了更高的要求。2.3總體策劃思路策劃的作用就是如何充分挖掘優(yōu)勢、化解劣勢、找準機會、規(guī)避威脅。根據(jù)以上對本策劃項目所做的SWOT分析，我們可以確定以下總體
7、策劃思路：一、確立錦繡江南當(dāng)陽市首席綠色生態(tài)社區(qū)的概念1、規(guī)模最大：占地118畝，總建筑面積約13萬平方米；2、綠化率高達38.8%；3、人居環(huán)境最佳，精美的建筑與幽雅的環(huán)境高度和諧，融為一體。一、推出當(dāng)陽精品樓盤，江景住宅—錦繡江南1、兩棟小高層公寓式電梯住宅；2、極具現(xiàn)代感的外立面，凸窗設(shè)計，引領(lǐng)時尚；3、坐擁周邊配套資源，生活寫意又尊貴三、運用全新的營銷理念對本項目進行包裝，處處體現(xiàn)樓盤的現(xiàn)代與時尚，營造良好銷售氛圍。第三篇項目定位3.1項目理念以“運動、健康、綠色、環(huán)保”為主題，將本項目打造成“健
8、康住宅升級版”，使社區(qū)文化與“運動、健康、綠色、環(huán)?！弊≌嘟Y(jié)合。營造社區(qū)業(yè)主守望相助、互相友愛和健康向上的鄰里關(guān)系和社區(qū)氛圍，真正成為現(xiàn)代人的“心靈家園”。即：目前最好的產(chǎn)品——產(chǎn)品“綠色生態(tài)”——產(chǎn)品的新穎、先進、自然、健康、人文達到國際人居標準（最適合人居）住得最生態(tài)住得最好住得最健康當(dāng)陽首創(chuàng)人車分流，第一個綠色生態(tài)城，最適合人類居住3.2項目命名主打名“錦繡江南”其含義為：1、本案的地理位置在沮河的南邊2、江南景色秀美
