森淼園項目策劃提案

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1、森淼園項目策劃提案第一部分項目分析與定位一項目概況1.項目區(qū)位及地位分析森淼房地產綜合項目,西邊緊靠勝利南街,東邊就是清河南街,北臨六盤山東路,南與新南門汽車站僅隔一條街。項目占地4.55公頃,規(guī)劃中建筑面積73738㎡,住宅21465㎡,商業(yè)物業(yè)52273㎡,容積率1.62。政府將銀川最大的南門汽車站遷到這里,各大開發(fā)商相繼跟進新項目,這里正在升溫,南門車站的地理位置和人流量是銀川任何一個地方無法比擬的,人流就是財流。商圈的發(fā)展與道路分布,人流分布密切相關,而車站商圈作為南門商業(yè)的龍頭,其地位是無法取代的。車站商圈的南遷,很可能帶來銀川現有南門商業(yè)勢力和業(yè)態(tài)的調整

2、,更趨于多元化,現在醫(yī)學院版塊和項目版塊地價、街面鋪價、住宅價普通上漲20%,反映未商圈內的需求已經開始上升,而車站附近的土地卻非常有限,所有每個項目都是高回報的精品。2.車站周邊的發(fā)展帶來新財富機會  在新南門車站的集中物業(yè)開發(fā)是對地塊的一次整合,由于這里具有快捷、大運量、高效率抵達的優(yōu)勢,車站的周邊物業(yè)開發(fā)利潤較高,因而各種物業(yè)開發(fā)活動自然向車站集中。這種車站周邊的集中開發(fā),對城市的用地、功能和空間等多方面的集中發(fā)展具有積極意義,促使周邊成為一個富有活力的城市的新生活節(jié)點,繼而可以發(fā)展成為城市區(qū)域的功能中心,城市的功能結構得到新的整合。所以在車站周邊開發(fā)的功能配

3、置中,將辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起,增加了商業(yè)的新財富機會,很好地帶動經濟的新繁榮力量發(fā)展,提高了城市的活力。3.新南門車站前景展望1.南門車站商圈城市地位據銀川市政規(guī)劃,新南門車站大約在明年自治區(qū)50大慶投入運營,將繼續(xù)保持日客流量20000人左右,并逐年上升預計到2010年,銀川南門車站的運量每年將超過25800萬人次,到2020年將超過1.4億人次。在南門車站的“超人氣”帶動下,新的南門商圈將會形成。屆時將繼續(xù)擔當銀川交通出入門戶,新車站將提高目前車站公交線路數量,在基礎服務設施方面,以車站為核心,主要安排的設施包括商貿辦公、賓館、

4、大型超市、綜合百貨、休閑娛樂、文化體育等。按此構想,南站地區(qū)將和南門廣場、步行街商圈呈三足鼎立狀分布,銀川城南將成為房地產開發(fā)的新戰(zhàn)場。2.全國車站商圈范圍構成1)站點100m的核心范圍盡量布置商業(yè)設施和高密度的商住綜合樓;2)站點100—300m范圍內可適當提高住宅用地和辦公用地的比重;3)站點周邊300—500m的用地范圍以住宅開發(fā)為主,并有良好的配套服務,使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業(yè)和娛樂、辦公等設施為一體的綜合功能區(qū);4)在500~1000m內以居住用地為主。二市場調研分析1.市場需求力分析1.1銀川經濟環(huán)境報告興慶區(qū)2007年上半年,興慶

5、區(qū)地方財政收入完成1.3億元,同比增長32%;工業(yè)總產值完成56億元,同比增長23%;實現地區(qū)生產總值68億元,同比增長13.1%;社會消費品零售總額完成44億元,同比增長14%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到66065元,同比增長26.5%;農民現金收入達到3285元,同比增長15%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.44%;人口自然增長率為2.49‰。1.2銀川房地產市場供求狀況2007年6月,在市房屋產權交易管理中心登記的房地產交易(包括新建商品房現售和存量房買賣)共2703套,成交面積29.98萬平方米(新建商品房成交面積24.04萬平方米,成交套數1275套.存量房成交面積

6、5.94萬平方米,成交套數705套,與上月相比成交量增加24%),成交金額1456577.23萬元,與上月相比分別增加63%和3215%。據2007年上半年銀川市房地產市場監(jiān)測報告可知:(1)房地產開發(fā)投資小幅下降銀川市轄區(qū)房屋施工面積為118.2萬平方米,同比下降9.8%。其中:住宅施工面積75.2萬平方米,同比下降17.5%;房屋新開工面積24.8萬平方米,同比下降7.5%。其中:住宅新開工面積為18.02萬平方米,同比下降26.1%;住宅空置面積為125.84萬平方米,同比下降1.9%。(2)市場住宅產品供給趨勢252007上半年,經核準上市的商品住房預售面積

7、為60.81萬平方米,預售套數5240套。同比分別增長78.8%和75.84%。其中90平方米以下中小戶型住房供應量明顯提高(今年上半年90平方米以下套型住房8.86萬平方米,1251套,同比分別增長64.99%和84.24%,分別占商品住房總供應面積和套數的14.57%和23.87%),與上年相比,90平方米以下住房供應量已有很大增幅。(3)市場需求旺盛帶來供給上升從銀川市房管局《2007年上半年銀川市房地產市場監(jiān)測報告》中獲悉:商品房中住宅銷售金額達21.21億元,與去年同期相比增幅41.7%。上半年,商品房銷售合同備案面積同比上升21.29%。其中,商品住

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