齊魯花園營銷策劃全案

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1、齊魯花園營銷策劃全案前言說明第一部分項目基本情況解析第二部分項目推廣主題解析第三部分項目營銷推廣策略第一節(jié)項目總體推廣思路第二節(jié)項目分階段推廣策略第四部分項目營銷推廣費用制定原則前言說明1．本方案為整體推廣思路，具體的工作開展以此方案為理論依據(jù)。分階段、分內(nèi)容具體細節(jié)安排詳見各階段具體工作計劃與方案，如具體的報廣策略詳見每月報廣投放計劃，具體的活動策略詳見每月活動計劃與方案。2．推廣階段劃分必須與項目工程進度緊密結合，工程進度以及準備配合工作將直接影響營銷推廣節(jié)奏。3．多層整體價格策略與價格走勢詳見專項方案，力爭在多層的后期營銷中通過推廣、造勢與現(xiàn)場銷售技巧彌補前期內(nèi)部認

2、購期間造成的損失。434．本方案主要為項目多層部分的營銷推廣修訂方案，對于其中的一些計劃安排，在經(jīng)過討論的基礎上進行了修改。未盡事宜在以后工作開展中不斷完善。5．本方案多層營銷推廣計劃為理想狀態(tài)下(宏觀經(jīng)濟面、政策面及市場格局沒有質變，工程開發(fā)進度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預見因素影響項目整體運作節(jié)奏)擬訂的計劃，如果上述先決條件發(fā)生變化，則營銷推廣計劃相應進行調整；本計劃的執(zhí)行將秉承保證計劃、但不拘泥于計劃的原則，在客觀條件許可時，盡量在此計劃基礎上提高目標、以期縮短營銷周期。6．本方案小高層營銷推廣計劃是在缺乏具體開發(fā)進度依據(jù)的條件下?lián)追揭筇摂M的銷售計劃

3、，不具備實際操作層面的意義、僅供甲方參考；實質性操作型銷售計劃將在開發(fā)前期準備工作有一定頭緒、未定因素、節(jié)點式確定開發(fā)進度的情況下，對現(xiàn)有計劃予以修正，經(jīng)雙方討論通過后執(zhí)行；具體方案將在明年開春進行新一輪市場調查、觀察宏觀市場變化且在項目賣點部分兌現(xiàn)后再行制定，實事求是、務求實觀其最佳效益。7．由于本市居民對小高層有一定抗性，且目前片區(qū)有大量多層與準現(xiàn)樓小高層陸續(xù)入市、今年已基本進入銷售淡季，因此小高層與商鋪的營銷推廣不宜太早進行。建議此兩部分的實質性營銷推廣活動在本項目多層銷售到一定程度時開始實施。438．本方案由于缺乏準確的開發(fā)進度計劃依據(jù)，是按常規(guī)理論開發(fā)進度制定的

4、模擬營銷計劃，僅供參考；具體操作性計劃需要在有明確開發(fā)進度計劃后加以調整，并隨市場變化而修正。第一部分項目基本情況解析一、齊魯花園市場形象定位1．項目市場形象定位：◆本項目是天橋區(qū)在新的城市規(guī)劃定位與發(fā)展態(tài)勢下，新一代標志性人居社區(qū)，配套完善、生活康樂，代表未來北部生活的新典范。◆本項目是領先市場的先進產(chǎn)品，比目前市場上同類產(chǎn)品物有所值?！舯卷椖渴敲嫦蚱胀üば诫A層的，尋常百姓完全可以負擔的小康、后小康時代康樂型社區(qū)。2．項目市場形象定位依據(jù)：◆目前天橋區(qū)大多同類產(chǎn)品設計風格與開發(fā)推廣理念仍停留在較為落伍的建筑風格和低層次的產(chǎn)品功能訴求上，本項目提出上述市場形象在境界上高出

5、一籌，同樣產(chǎn)品便顯得品質感較高，便于項目價格定位于較高水平、實現(xiàn)投資回報；◆好的項目市場形象有利于樹立公司品牌形象，擴大項目市場知名度，項目銷售與公司發(fā)展二者相輔相成，可互相促進，有利于公司戰(zhàn)略發(fā)展；43◆天橋區(qū)固有的負面形象使得居住其中的市民對自身社會地位與居住環(huán)境的改善有強烈的向往，樹立良好的市場形象可迎合目標客戶的心理需求，引起其強烈共鳴。二、齊魯花園目標客戶定位根據(jù)區(qū)域消費群市場的調查，按客戶特征劃分，本項目目標客戶主要可劃分為如下幾類：(1)普通工薪階層(包括企事業(yè)單位白領、藍領)購買用途：居家、休閑客戶特征：這部分人消費能力較強，消費意識較為超前，容易接受新生

6、事物。年齡一般在25～45歲之間，有一定學歷或專業(yè)技能，有足夠的經(jīng)濟能力滿足基本的小康生活，對生活質素有一定美好憧憬與追求、但又較為精明、謹慎、注重實際，不愿意或不足以追求華而不實；超越自身負擔能力的豪宅。因為平時工作節(jié)奏快，他們追求時尚、簡單、輕松、隨意的生活，關注個人與家庭成員身體健康，部分可能熱愛運動。他們上班一般在市區(qū)中心，但他們有強烈的現(xiàn)代生活理念。喜歡在周末和節(jié)假日休閑，過著“5+2”的生活。同時，他們愛熱鬧，喜歡和朋友置業(yè)在一起，他們一般對面積較適中的住房較感興趣，其主要目的是為了改善原有居住條件。選擇的住房一般為兩房或面積較小的三房。客戶關注：自然生態(tài)的環(huán)

7、境、運動設施、良好的物業(yè)管理、較實惠的價格。43(2)濟南本地的私營業(yè)主(以天橋區(qū)為主)購買用途：居家、投資客戶特征：這些私企業(yè)主主要集中在天橋區(qū)，他們正處于事業(yè)的黃金時期，平時工作節(jié)奏快，追求現(xiàn)代時尚、簡單隨意的生活。有著強烈的投資觀念和現(xiàn)代生活理念。作為長期在北部區(qū)域工作生活的經(jīng)商人士，對北部樓市自然十分關注，價格經(jīng)濟實惠而樓盤品質不錯的樓盤是他們考慮的重點，他們購買的目的是居家，有時也會考慮投資，交通、樓盤品質、物業(yè)管理、車位是他們選擇的重點?？蛻絷P注：地段、環(huán)境、景觀、車位、委托性特約服務和經(jīng)營性多種服務是他們購買的重