商業(yè)運營管理計劃書

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1、光谷世界城運營管理計劃書商業(yè)運營管理公司組建模式(光谷世界城運營管理計劃書)18光谷世界城運營管理計劃書光谷世界城運營管理計劃書序言商業(yè)地產(chǎn)項目只有通過良好的整體運營,才能體現(xiàn)真正的商業(yè)價值,像本項目這樣的大型商業(yè)地產(chǎn)項目,因為其開發(fā)盈利模式的原因,運營管理過程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比較復雜,體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關(guān)系。商業(yè)運營管理公司組建的重要意義,就是要代理協(xié)調(diào)各種復雜關(guān)系,代理產(chǎn)權(quán)不同歸屬的物業(yè)或無產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)進行運營,整合各種內(nèi)外的資源進行利用,使所管理的商業(yè)物業(yè)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進。本計劃書結(jié)合本人從事商業(yè)運營管理的淺薄經(jīng)驗

2、,綜合各大商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展情況,整合編寫而成,旨在為項目即將起步的運營管理提供參考。18光谷世界城運營管理計劃書第一部分商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理核心理念18光谷世界城運營管理計劃書一、商業(yè)運營管理公司組建模式本計劃書提出,為了確保光谷世界城物業(yè)運營管理的工作開展目標的一致性和統(tǒng)一性,在組建原則上,絕對不能把商業(yè)運營和物業(yè)管理兩大部分的只能分屬不同的公司實體,而應該在一個運營管理公司的基礎(chǔ)上,圍繞物業(yè)運營作為主體,物業(yè)管理為輔助,并設(shè)置其它配套功能。本計劃書建議:由開發(fā)商單獨組建運營管理公司,對物業(yè)實行全面運營管理。單獨組建運營管理公司主要出于以下三方面的目的:1、為了能把開發(fā)商原有

3、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或交接,包括開發(fā)過程中遺留的有權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)2、把商業(yè)物業(yè)的運營做旺,充分挖掘和提升物業(yè)價值3、兌現(xiàn)開發(fā)商的承諾,通過運營管理公司來協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系,開展優(yōu)質(zhì)運營管理服務,逐步實現(xiàn)開發(fā)商之前的承諾商業(yè)運營管理公司前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注資,如停車場、倉庫、廣告位、內(nèi)外場多種運營點等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn),這些資產(chǎn)成為運營管理公司的注冊資產(chǎn),為商業(yè)運營管理的日常運營提供一定的收入來源。商業(yè)運營管理公司的架構(gòu)由運營部、工程部、管理部、財務部、行政部、策劃部這六個部門組成。各部門之間相互溝通、協(xié)調(diào)、配合,形成一個高效、優(yōu)質(zhì)的運營管理團隊。二、商業(yè)項目運營管理的理念18光谷世界城運

4、營管理計劃書商業(yè)地產(chǎn)項目從整體本質(zhì)上來說,是社會商品進行銷售推廣、商業(yè)服務開展的平臺和載體,所以,開發(fā)的最終目的是要進行運營管理;也只有通過整體運營,才能真正體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的核心,是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉,是產(chǎn)權(quán)所有者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。鑒于本項目的實際開發(fā)盈利模式以銷售為主,無論是組建或外聘運營管理公司對項目進行運營管理,在運營管理過程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比較復雜,其體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運營者、消費者五個方面的利益關(guān)系。本項目要借助專業(yè)的商業(yè)運營管理的開展,實現(xiàn)銷售旺、招商旺和運營旺“三旺”,達至開發(fā)商贏、管理者贏、投資者贏、運營者贏等多贏的

5、開發(fā)目標,在運營管理中,開發(fā)商、管理者、投資者、運營者和消費者形成良性循環(huán),缺一不可。一、商業(yè)項目運營管理的內(nèi)容范疇商業(yè)項目的運營管理從內(nèi)容范疇來說,主要包括以下四大部分:商業(yè)運營管理公司組織架構(gòu)和功能設(shè)置商業(yè)運營管理公司的運作模式商業(yè)項目日常運營管理工作商業(yè)項目整體運營推廣二、商業(yè)運營管理的目標1、建立一個高效高素質(zhì)服務良好的商業(yè)運營管理團隊2、建立一個具備良好營商環(huán)境的商業(yè)中心18光谷世界城運營管理計劃書1、建立一個具備良好品牌形象的商業(yè)中心2、打造一個具有良好市場升值前景的商業(yè)中心第二部分項目商業(yè)運營管理公司組建模式與功能架構(gòu)一、商業(yè)運營管理公司籌建的必要性(一)開發(fā)遺留資

6、產(chǎn)價值的交接與核算在光谷世界城的整個開發(fā)進程中,會有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為開發(fā)商遺留資產(chǎn),這些資產(chǎn)如下所示:1、一期項目中,銷售部分的物業(yè)主要為四棟聯(lián)體商場的首層和二層外,三層和四層主要進行招商公開租賃。2、商場室內(nèi)外廣告位等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn),這部分廣告位面積大,數(shù)量多,分布廣3、室外及地下停車場,也成為開發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)4、為運營推廣而設(shè)立的網(wǎng)站信息中心等軟件產(chǎn)業(yè)5、配套的倉庫6、室內(nèi)外各類多種經(jīng)營點的設(shè)立和租賃18光谷世界城運營管理計劃書以上都是在開發(fā)本項目中產(chǎn)生的遺留資產(chǎn),這些資產(chǎn)不可能靠開發(fā)商自主進行運營和管理,必須要組建專門的商業(yè)運營管理公司,來為這些資產(chǎn)進行精心的運營

7、管理,使這些資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流,為開發(fā)商提供良好的收益來源。當然,以上一些遺留資產(chǎn),如廣告位、多種運營攤點等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和停車場、倉庫等有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn),在組建運營管理公司時也可以把這些資產(chǎn)注入運營管理公司,這樣運營管理公司注冊成立時,就擁有自己的自有資產(chǎn),使運營管理公司能更好的發(fā)揮管理職能,收益來源渠道較多,維持日常運轉(zhuǎn)有一定的保障。(二)確保項目的運營興旺和持續(xù)發(fā)展項目銷售與招商的成功,遠遠不是結(jié)束,相反,只是一個開始,必須要通過精心的籌劃運營管理,使世界城在開業(yè)后穩(wěn)定運營,走向興旺

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