金網(wǎng)絡(luò)顧問北京大羊坊項(xiàng)目定位及產(chǎn)品營銷策劃報(bào)告

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1、金網(wǎng)絡(luò)顧問北京大羊坊項(xiàng)目定位及產(chǎn)品營銷策劃報(bào)告KINVO金網(wǎng)絡(luò)中國水電地產(chǎn)#ff66ff'>．大羊坊<#004699'>6號院項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告KINVO金網(wǎng)絡(luò)顧問KINVO金網(wǎng)絡(luò)目錄壹市場環(huán)境分析貳項(xiàng)目定位分析叁產(chǎn)品策劃建議伍營銷推廣策略肆銷售組織策略KINVO金網(wǎng)絡(luò)壹市場環(huán)境分析KINVO金網(wǎng)絡(luò)壹項(xiàng)目基本分析——位置立水橋板塊亞運(yùn)村板塊5號線13號線北苑家園KINVO金網(wǎng)絡(luò)壹項(xiàng)目基本分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：43874#ff66ff'>.335㎡，其中代征道路用地：1198#ff66ff'>.188㎡建筑密度：22#ff66ff'>.23%綠地率：35%，容積率：3#ff66ff'>.3地上

2、總建筑面積：140829#ff66ff'>.89㎡，其中住宅面積：42248㎡（包括雙限房和廉租房各5000㎡，共計(jì)10000㎡；公寓面積：94823#ff66ff'>.<#004699'>64㎡、商業(yè)面積：3758#ff66ff'>.25㎡）車位：<#004699'>648個（地下：239個）總戶數(shù)：2398戶入市時間：一期預(yù)計(jì)2009年9月19日開工，10月取得預(yù)售許可證KINVO金網(wǎng)絡(luò)壹項(xiàng)目基本分析——基本屬性位置：北苑交通：地鐵產(chǎn)品：公建住宅入市：09年下半年區(qū)域市場環(huán)境軌道地產(chǎn)專題公建住宅專題09年市場分析KINVO金網(wǎng)絡(luò)壹09年市場分析軌道地產(chǎn)專題公建住宅專題區(qū)域市場環(huán)境KINVO

3、金網(wǎng)絡(luò)09年市場分析壹經(jīng)濟(jì)背景：09年延續(xù)了08年全球金融危機(jī)下的經(jīng)濟(jì)全面下滑趨勢中國08年一季度經(jīng)濟(jì)增長10#ff66ff'>.<#004699'>6%；二季度10#ff66ff'>.1%；三季度9#ff66ff'>.0%；四季度回落到了<#004699'>6#ff66ff'>.8%；09年一季度<#004699'>6#ff66ff'>.1%。全球重點(diǎn)區(qū)域GDP增速KINVO金網(wǎng)絡(luò)09年市場分析壹政策環(huán)境：宏觀形勢的轉(zhuǎn)變推動政策轉(zhuǎn)向政策打壓期：調(diào)控政策頻出，目標(biāo)是控制過熱的行業(yè)和過高的房價。實(shí)際調(diào)控效果甚微。政策緘默期：9#ff66ff'>.27新政的打壓下，各地房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。中央樂于

4、看到這種狀況，沒有出臺更多政策。政策觀望期：全球金融風(fēng)暴影響中國。中央在出臺政策刺激經(jīng)濟(jì)的同時，對房地產(chǎn)保持審慎的態(tài)度。政策拉升期：08年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確房地產(chǎn)在推動經(jīng)濟(jì)中的地位，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)刺激方案的一部分。07年9月9#ff66ff'>.27新政市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)1#ff66ff'>.政策打壓期2#ff66ff'>.政策緘默期3#ff66ff'>.政策觀望期08年9月08年11月4#ff66ff'>.政策拉升期KINVO金網(wǎng)絡(luò)09年市場分析壹政策動作：積極的貨幣政策，推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)發(fā)展擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房首付比例居民首次購房最低首付款比例減至20%(

5、原比例30%)；貸款利率商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0#ff66ff'>.7倍（原來下限為0#ff66ff'>.85倍）。減免相關(guān)稅費(fèi)，支持居民購買住房契稅首次購買90平米以下住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%(原為1#ff66ff'>.5%)；其他稅個人買賣住房暫免征收印花稅(原比例0#ff66ff'>.05%)；免土地增值稅（北京原為交易價的1%）。4、5月27日，國務(wù)院正式公布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)〔2009〕27號)，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%;步入降息通道鼓勵購房需求釋放，積極

6、擴(kuò)大內(nèi)需調(diào)整資本金，降低資金壓力KINVO金網(wǎng)絡(luò)09年市場分析壹09年北京整體市場供應(yīng)：前置供應(yīng)下降態(tài)勢加劇4、2009年1～3月份北京商品房累計(jì)投資額220#ff66ff'>.12億元，同比變化為-30#ff66ff'>.18%。商品房住宅累計(jì)投資額105#ff66ff'>.98億元，同比變化為-25#ff66ff'>.59%。以季度為時間單位進(jìn)行對比，2009年1季度累計(jì)投資額是自2007年以來各個季度的最低值；2009年1～3月份商品房累計(jì)新開工面積311#ff66ff'>.88萬平方米，同比變化-4<#004699'>6#ff66ff'>.52%。其中，商品住宅累計(jì)新開工面積1<#00

7、4699'>64#ff66ff'>.53萬平方米，同比變化-57#ff66ff'>.<#004699'>67%。商品房累計(jì)新開工面積自2008年9月份以來持續(xù)負(fù)增長。進(jìn)入2009年，同比下降的幅度呈現(xiàn)逐步加劇的趨勢；KINVO金網(wǎng)絡(luò)09年市場分析壹09年北京整體市場供應(yīng)：即時供應(yīng)雖下降，但潛在供應(yīng)巨大2009年2月份，期房供應(yīng)狀況達(dá)到歷年的最低點(diǎn)。3月份批準(zhǔn)預(yù)售面積125#ff66ff'>.79萬