加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的探討

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1、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的探討事財(cái)稅陽(yáng)IceandTax研究翻翩翩翩翩翩翻翻F加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金頂算管理的探討安文科中鐵置業(yè)集團(tuán)西安有限公司[摘要]房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴(lài)性。如何管好用好開(kāi)發(fā)資金，提高資金的使用效率，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重中之重。本文從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀入手，分析存在的問(wèn)題，研究探索加強(qiáng)資金預(yù)算管理的有效方法。[關(guān)·詞]房地產(chǎn);資金;預(yù)算管理;管理權(quán)Fll;風(fēng)險(xiǎn)控制近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，國(guó)家開(kāi)始通過(guò)政府干預(yù)、信貸政策、稅收政策以及限購(gòu)等方式，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)

2、進(jìn)行宏觀調(diào)控。而開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本逐年上漲，以及超高的稅負(fù)，又進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)企業(yè)的資金供需矛盾日益突出，嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了加強(qiáng)內(nèi)部管理，有效控制成本外，積極主動(dòng)地實(shí)行資金預(yù)算管理已成為當(dāng)務(wù)之急。-、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題1.對(duì)財(cái)務(wù)和資金管理不重視大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)汁的理解仍然停留在傳統(tǒng)模式上，重會(huì)計(jì)核算，輕財(cái)務(wù)和資金管理。從項(xiàng)目開(kāi)始就缺乏對(duì)資金的統(tǒng)籌安排，資金管理意識(shí)淡薄，缺乏科學(xué)的管理方法和制度，內(nèi)部控制體系不嚴(yán)密、不健全，沒(méi)有相關(guān)

3、的激勵(lì)機(jī)制和考核環(huán)節(jié)，資金計(jì)劃或預(yù)算僅僅是對(duì)收支項(xiàng)目的簡(jiǎn)單羅列，不能起到全局統(tǒng)籌、平衡和協(xié)調(diào)的作用，直接導(dǎo)致執(zhí)行結(jié)果的偏差較大。2.在資金使用中，沒(méi)有充分考慮資金成本資金的收支時(shí)點(diǎn)不能和開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及銷(xiāo)售計(jì)劃很好的匹配，工程節(jié)點(diǎn)和銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)不能有機(jī)結(jié)合，為了銷(xiāo)售目標(biāo)，片面追求工程進(jìn)度，忽視了工程進(jìn)度和銷(xiāo)售的內(nèi)在聯(lián)系，往往出現(xiàn)工程進(jìn)度突飛猛進(jìn)，銷(xiāo)售進(jìn)度舉步維艱，致使存貨積壓，占用大量資金。需要資金投入時(shí)，沒(méi)有資金來(lái)源，迫使停工、窩工。資金儲(chǔ)備充足時(shí)，工程進(jìn)度滯后，造成資金無(wú)法按合同支付。由此導(dǎo)致停工損失、利息損失，推動(dòng)

4、資金成本趨高，開(kāi)發(fā)成本上漲。3.資金使用受限導(dǎo)致?tīng)I(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)不暢由于項(xiàng)目前期投入資本金、開(kāi)發(fā)貸款和預(yù)售資金必須接受政府職能部門(mén)或銀行監(jiān)管，多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目原則上只允許分別設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，資金的支付受到各種條件的限制，因此，企業(yè)在運(yùn)作多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況下，不能有效地對(duì)資金實(shí)行統(tǒng)一集中管理，導(dǎo)致存量資金分散，元法形成有效支付能力。面對(duì)政府以及銀行對(duì)預(yù)售資金和開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行監(jiān)管的要求，企業(yè)束手無(wú)策。要么聽(tīng)之任之，要么違規(guī)操作，給企業(yè)資金管理帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.資金管理權(quán)限不明確不能有效地實(shí)行分權(quán)管理，缺乏統(tǒng)一明確的

5、業(yè)務(wù)授權(quán)制度，弱化了不同層級(jí)管理者的權(quán)利和責(zé)任。不是統(tǒng)的過(guò)死，就是放得太松，導(dǎo)致責(zé)任、權(quán)力和利益不能很好的統(tǒng)一。項(xiàng)目和公司業(yè)務(wù)部門(mén)之間，從各自利益出發(fā)，力爭(zhēng)最大限度擁有資金使用權(quán)，互相掣肘，造成資金使用效率低下。242.中國(guó)經(jīng)貿(mào)二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的重要性l資金預(yù)算是企業(yè)全面預(yù)算管理的重要組成部分全面預(yù)算管理自20世紀(jì)初在美國(guó)企業(yè)誕生以來(lái)，很快成為西方大型工商企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)程序和基礎(chǔ)性的管理制度。其理念和方法近年來(lái)在我國(guó)企業(yè)得到廣泛運(yùn)用，并取得了一定的成效。資金預(yù)算作為全面預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié)，在企業(yè)管理中

6、發(fā)揮著重要的作用。傳統(tǒng)的資金管理重點(diǎn)放在了對(duì)支出的控制，強(qiáng)調(diào)的是節(jié)約開(kāi)支，而弱化了對(duì)收入的管理。資金預(yù)算管理則全面統(tǒng)籌考慮了企業(yè)資金收支過(guò)程的各種因素，促使企業(yè)從細(xì)節(jié)上入手，強(qiáng)化資金管理。同時(shí)，合理、準(zhǔn)確地資金預(yù)算，勢(shì)必推動(dòng)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的提升。2.資金預(yù)算能有效地降低資金成本由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源大部分是借貸資金，現(xiàn)階段大部分銀行的貸款利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20'1毛-30%，達(dá)到7%-8%，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率達(dá)到8%-9%，資金成本就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，而且占較高的比例

7、。因此，適度的融資規(guī)模，合理的資本結(jié)構(gòu)，恰當(dāng)?shù)娜谫Y時(shí)點(diǎn)，是降低資金成本的重要因素。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，切合實(shí)際的資金預(yù)算是重要手段之一。企業(yè)通過(guò)資金預(yù)算，可以調(diào)劑余缺，合理配置現(xiàn)有資源，綜合平衡年度或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求，避免資金閑置，從而降低資金使用成本。3.資金預(yù)算有利于企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)發(fā)展政府及銀行對(duì)房地產(chǎn)資金實(shí)行監(jiān)管，導(dǎo)致資金受限，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的自由支配。從而影響了企業(yè)整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，影響了資金使用效率。企業(yè)如果科學(xué)、合理的安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃，編制嚴(yán)密的施工組織方案，統(tǒng)一、綜合考慮各個(gè)項(xiàng)目的資金收支，以資

8、金為主線，全盤(pán)考慮開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，并采取;自上而下，自下而上;的方法，綜合考慮平衡各單位、部門(mén)之間的利益關(guān)系，編制詳細(xì)具體的資金收支預(yù)算，就能很好的解決資源合理分配和利用的問(wèn)題，提高資金使用效率，降低資金的使用成本。4.資金預(yù)算是企業(yè)資金收支的控制性文件資金預(yù)算是企業(yè)特定期間內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金安排，是企業(yè)的資源配置計(jì)劃，企業(yè)通過(guò)編制資金預(yù)算，可以促使決策者認(rèn)真的規(guī)劃未來(lái)。在預(yù)算編