鄭風(fēng)田：宅基地三權(quán)分置該如何改革？

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1、鄭風(fēng)田：宅基地三權(quán)分置該如何改革？13鄭風(fēng)田：宅基地三權(quán)分置該如何改革？13鄭風(fēng)田：宅基地三權(quán)分置該如何改革？13鄭風(fēng)田：宅基地三權(quán)分置該如何改革？13鄭風(fēng)田：宅基地三權(quán)分置該如何改革？13鄭風(fēng)田：宅基地三權(quán)分置該如何改革？13鄭風(fēng)田：宅基地三權(quán)分置該如何改革？13我國農(nóng)村宅基地數(shù)量龐大但目前還一直處在沉睡之中，數(shù)千萬畝宅基地處于閑置、低效使用狀態(tài)。通過宅基地的三權(quán)分置改革，如果步子能夠邁得足夠大，可以成功激活數(shù)百萬億的農(nóng)村宅基地市場，不但可以破除目前愈大愈大的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，讓城鄉(xiāng)得以走向融合，而且可以讓鄉(xiāng)村獲得城市的社會資本

2、，止住衰敗，走向振興。其中最關(guān)鍵之處就是要讓農(nóng)村以宅基地為主的非農(nóng)建設(shè)用地，享受城市建設(shè)用地的同等權(quán)利，讓其成為獨立的市場要素。宅基地的流轉(zhuǎn)范圍要足夠大，不但包括本區(qū)域的農(nóng)村居民，而且也應(yīng)該包括城市居民，其流轉(zhuǎn)的市場也應(yīng)該足夠長，讓其享受城市國有土地出讓的70年有效時間。配合宅基地的三權(quán)分置，要建立一整套的農(nóng)村宅基地制度體系，包括退出、轉(zhuǎn)換、抵押、有償使用等，通過讓退出宅基地農(nóng)民享受國家社保、通過強化管理阻止濫占耕地等來化解風(fēng)險，讓宅基地改革成為未來鄉(xiāng)村發(fā)展新抓手，以此帶動農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展，也順勢縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距。據(jù)新華社

3、報道，1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上說，中央農(nóng)村工作會議提出，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)13“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革的啟動，對解決當(dāng)前農(nóng)村宅基地的改革死結(jié)與鄉(xiāng)村振興都非常重要，也關(guān)系農(nóng)民的福祉。一、宅基地三分分置改革的必要性1.農(nóng)村宅基地數(shù)量龐大，但閑置、低效率使用數(shù)量巨大。據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為91612平方公里，而農(nóng)村建設(shè)用地面積為191158平方公里，

4、農(nóng)村建設(shè)用地面積是城鎮(zhèn)的2倍以上。農(nóng)村集體建設(shè)用地主要包括三部分，即鄉(xiāng)村企業(yè)用地、公益性建設(shè)用地及宅基地，在農(nóng)村的19萬多平方公里的建設(shè)用地中，農(nóng)村宅基地面積13萬平方公里，約占為70%。由于2.8億農(nóng)民進(jìn)城打工，加工近億人近年來變成城鎮(zhèn)居民，大量的宅基地處于閑置與低效率利用狀態(tài)，有些人估計占三分之一，也就是有6000多成為，而閑置不用狀態(tài)約有一半，也就有3000多萬畝。　　132.農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)收益無法提升，城鄉(xiāng)居民財富差距愈拉愈大。農(nóng)民擁有2億多畝的宅基地，基本上沒有獲得多少的財產(chǎn)性收入。近年來雖然多次提升農(nóng)民財產(chǎn)發(fā)生收益，但

5、一直沒有突破1%.主要原因還是農(nóng)民最重要的資產(chǎn)--宅基地一直沒有改革，成為一塊沉睡的資產(chǎn)。而城鎮(zhèn)居民，尤其是大城鎮(zhèn)居民，比如一線城市，購買擁有一套房子就變成了千萬富翁，二三線城市也因為擁有房屋變成百萬富翁。農(nóng)民擁有如此龐大的宅基地，實際財產(chǎn)價值屈指可數(shù)。主要原因是我國規(guī)定宅基地只能在本村集體成員內(nèi)部交易，事實上是無法交易，致使其真正的價值并沒有顯現(xiàn)出來。農(nóng)民居民與城鄉(xiāng)居民的財產(chǎn)數(shù)量差距愈拉愈大。3.農(nóng)民工無法賣宅進(jìn)城買房，無法完全融入城市，變成市民，拖延城市化的進(jìn)程。目前大量的農(nóng)民工，真正能夠城市購買房屋的不到1%.一個主要的

6、原因是無法賣掉宅基地作為首付進(jìn)行置換。國務(wù)院發(fā)展中心原副主任劉世錦曾講道：如果農(nóng)民的房子可以賣的話，收益就不僅僅是辦旅游那點收入，當(dāng)?shù)氐牡貎r就起來了，農(nóng)民的集體用地、宅基地價格可能就不止翻一番兩番了。農(nóng)民土地值錢了以后，有些人可以把這個房子賣掉，手頭就有錢了，就可以進(jìn)城買房了，促進(jìn)城里房地產(chǎn)去庫存。這是理論和政策上非常實際的問題。二、宅基地三權(quán)分置的迫切性及其意義當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地的改革有非常大的必要性和迫切性。1.不讓交易導(dǎo)致城鄉(xiāng)資源阻斷，城鄉(xiāng)融合無法實現(xiàn)；通過宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以促進(jìn)要素市場化的形成。十八屆三中全會《決

7、定》提出，市場決定資源配置是市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，健全社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制必須遵循這條規(guī)律。而我國目前我國農(nóng)村極其稀缺的土地資源，尤其農(nóng)村建設(shè)用地一直未被市場合理配置，建設(shè)用地指標(biāo)與地方實際需求嚴(yán)重脫節(jié)，導(dǎo)致資源利用效率非常低下。擁有大量非農(nóng)宅基地的農(nóng)民也無法享受城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的紅利。如果能夠通過宅基地的三權(quán)分置改革，促進(jìn)農(nóng)村土地要素的市場化，就可以打破城鄉(xiāng)土地要素的分隔，使城鄉(xiāng)要素資源同權(quán)同利。2.不讓交易村莊逐步衰敗，難以活化；如果允許交易則可止住鄉(xiāng)村衰敗、活化村莊。由于宅基地?zé)o法流轉(zhuǎn)，只能以征地的形式單向向城市流出，村莊間

8、無法進(jìn)行交易，更無法吸引城市資源下鄉(xiāng)配置鄉(xiāng)村資源，導(dǎo)致鄉(xiāng)村不斷衰敗。而通過宅基地的三權(quán)分置改革，讓使用權(quán)放活，就可以吸引城市資源來建設(shè)鄉(xiāng)村，可以打破原來封閉的鄉(xiāng)村，打破封閉的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，讓鄉(xiāng)村得到外來源水，從而能夠活化起來。3.如果宅基地市場建立起來，我國的GDP會迅猛增加