重慶商業(yè)地產(chǎn)項目招商：沙坪壩沙龍廣場商業(yè)地產(chǎn)項目服務(wù)思路

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1、沙龍廣場商業(yè)建議第一部分：區(qū)域宏觀環(huán)境研究沙坪壩商貿(mào)業(yè)主要集中在東部城區(qū)，受城市發(fā)展過早的影響，商業(yè)網(wǎng)點布局不均，特色不突出，商服業(yè)發(fā)展落后于專業(yè)市場，商服市場過于集中在三峽廣場中心區(qū)，只有一個商服中心顯然不能滿足城市發(fā)展升級的需要，此本項目存在良好機(jī)會。宏觀環(huán)境︱沙坪壩區(qū)商貿(mào)環(huán)境概況商業(yè)網(wǎng)點布局不均衡。中心商業(yè)區(qū)聚集度過高，中心區(qū)外商業(yè)網(wǎng)點偏少且檔次較低，與人口居住分布比例不協(xié)調(diào)。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不合理。商業(yè)特色不突出。專業(yè)街發(fā)展滯后。專業(yè)市場檔次較低。商業(yè)發(fā)展環(huán)境需進(jìn)一步改善。沙坪壩區(qū)的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)有較好的發(fā)展基礎(chǔ)，全區(qū)從事第三產(chǎn)業(yè)

2、企業(yè)有20528個。全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點有24746個，批零貿(mào)易及餐飲業(yè)從業(yè)人員6萬多人。有各類綜合市場、專業(yè)批發(fā)市場、集貿(mào)市場72個，建筑面積達(dá)70多萬平方米。沙坪壩區(qū)商業(yè)網(wǎng)點2.47萬個，服務(wù)人口112萬人（常住人口82萬人，暫住人口20萬人，流動人口10萬人），千人擁有商業(yè)網(wǎng)點22個。交通情況︱區(qū)域交通到達(dá)概況內(nèi)環(huán)高速沙濱路牛滴路石門大橋本案沙坪壩區(qū)多年來道路交通對外輻射力有限，隨著城市建設(shè)的加快，交通狀況正在逐漸好轉(zhuǎn)。尤其是三峽廣場板塊，與各區(qū)間的聯(lián)系和連接道路通達(dá)性越來越好。且本項目與三峽廣場核心板塊距離非常近，隨著公交站點擴(kuò)

3、展和核心區(qū)外延，本項目未來價值打造也具備了更多條件。5軌道交通通車時間受益板塊一號線2011年三峽廣場/楊公橋/大學(xué)城環(huán)線2020年三峽廣場/鳳天路七號線2020年后大學(xué)城九號線2020年后三峽廣場本案一號線2011年通車七號線2020年后環(huán)線2020年交通情況︱區(qū)域軌道交通概況軌道交通極大的增進(jìn)了區(qū)域內(nèi)和區(qū)域間的人口流動，其中本項目所屬的三峽廣場板塊受益最大。為商業(yè)項目帶來更大的輻射半徑和消費人群，也是商業(yè)項目未來價值的重要參考指標(biāo)。6沙區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，具備支撐房本項目發(fā)展的機(jī)會大量人口聚集在沙坪壩東部老城區(qū)，但商服業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展

4、相對專業(yè)市場落后及陳舊，沙區(qū)需要改造并更新城市面貌和城市商服業(yè)目前區(qū)域有發(fā)展現(xiàn)代商服業(yè)的需要，區(qū)域也有產(chǎn)業(yè)、交通、人口支撐，本項目主要輻射東部城區(qū)，有良好的發(fā)展?jié)摿暧^環(huán)境小結(jié)沙區(qū)與外區(qū)連通的快速干道在項目附近，項目周邊也有軌道交通規(guī)劃可利用本項目因商業(yè)打造相對落后，商業(yè)價值遠(yuǎn)不及近在咫尺的三峽廣場，但未來具有極大的改善和升值空間第二部分：區(qū)域商業(yè)情況研究板塊商業(yè)類型項目名稱沙坪壩中心板塊社區(qū)商業(yè)融僑?諾丁陽光奇峰清華源金象左右SOLO公寓南方東銀項目集中商業(yè)煌華新紀(jì)元融匯·新時代沙濱路板塊社區(qū)商業(yè)華宇·沙濱路美食街雪梨澳鄉(xiāng)寶嘉

5、江楓美岸卓越美麗山水華宇·秋水長天主題商業(yè)街保利康橋華宇金沙明珠商業(yè)部分︱區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目調(diào)研商業(yè)部分︱區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目調(diào)研板塊商業(yè)類型項目名稱楊公橋板塊社區(qū)商業(yè)華宇·西城麗景光華·陽光水城融匯國際溫泉城金融街彩立方主題商業(yè)街九鼎紅街金陽·牛津街鼎盛山水鳳天路板塊社區(qū)商業(yè)金陽易誠國際鳳鳴山水國際集中商業(yè)萬科項目華宇項目商業(yè)類型：沙區(qū)存量商業(yè)項目以社區(qū)商業(yè)為主，占總存量的50%；主題商業(yè)街占33.33%；集中商業(yè)占11.11%；獨立商業(yè)占5.56%。（以現(xiàn)有項目為基礎(chǔ)調(diào)研）商業(yè)分布：商業(yè)存量項目集中在沙區(qū)中心、沙濱路和大學(xué)城三個板塊，

6、以社區(qū)商業(yè)為主。商業(yè)價值：越靠近核心區(qū)商業(yè)價值越大，鳳鳴山板塊品質(zhì)副商圈逐步形成，對商業(yè)的價格帶動作用及其明顯，有商圈價值依附的產(chǎn)品提升空間更高。商業(yè)部分︱區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目調(diào)研商業(yè)部分︱區(qū)域商業(yè)項目解析沙坪壩區(qū)主要的副商圈商業(yè)項目，以松散社區(qū)商業(yè)為主。而重慶市場上純社區(qū)商業(yè)臨街價格一路走高，具備商圈價值的產(chǎn)品有機(jī)會創(chuàng)造價格高度。目前市場上對商業(yè)價值的高度認(rèn)可還停留在與核心商圈掛鉤上，本項目商業(yè)緊鄰沙區(qū)商業(yè)步行街，具備極好的商業(yè)大環(huán)境優(yōu)勢。開發(fā)早，商業(yè)規(guī)劃混亂，導(dǎo)致沙區(qū)商鋪價值不平衡。周邊商業(yè)環(huán)境良莠不齊，租金較高的商鋪以三峽廣場核

7、心區(qū)向外遞減。其中以品質(zhì)商業(yè)區(qū)和品牌項目租金最高。產(chǎn)業(yè)、交通、人口環(huán)境綜合評判，可導(dǎo)入中高消費人群，實現(xiàn)更大商業(yè)價值。第三部分：商業(yè)定位建議策略：立足沙坪壩三峽廣場核心商圈，成為現(xiàn)有商圈商業(yè)的重要補充目標(biāo)：1、打造主題品質(zhì)街區(qū)，分流三峽廣場品質(zhì)消費人群2、成為小龍坎周邊居住、辦公人員的生活購物、休閑消費首選項目定位︱商業(yè)策略部分方案一：品質(zhì)商務(wù)休閑中心方案二：商務(wù)休閑中心+品質(zhì)專業(yè)市場第四部分：業(yè)態(tài)規(guī)劃1、核心鋪位布置高端形象展廳、品牌商家旗艦店，以打造地標(biāo)效應(yīng)和商業(yè)氛圍。吸引目的地型主動消費人群的同時，提升整個商業(yè)板塊形象；2

8、、促進(jìn)品牌、規(guī)模商家的整體持租，增加項目商業(yè)價值和經(jīng)濟(jì)收入，也是保障項目成敗的重要工作；3、根據(jù)區(qū)域消費需求和特色，選擇針對性強(qiáng)、品質(zhì)感突出的業(yè)態(tài)，打造品質(zhì)街區(qū)。充分實現(xiàn)商業(yè)的展示功能、社交功能、生活配套功能和生活配套功能。商業(yè)布局思路定位建議功能定位消費者定位