小戶型：深圳風(fēng)臨公寓loft小戶項目營銷153579590

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1、小戶型：深圳風(fēng)臨公寓LOFT小戶項目營銷推廣解析報告大綱：1、市場研判2、產(chǎn)品研究3、競爭策略4、總體營銷戰(zhàn)略5、買點設(shè)計6、入市時機(jī)選擇7、媒介投放推廣策略8、階段訴求9、價格設(shè)想10、樣板房思考11、內(nèi)部協(xié)調(diào)171、市場研判l(wèi)政策出臺導(dǎo)致8,9,10,11月市場觀望氣氛不斷加劇，商品住宅銷售面積持續(xù)呈下降趨勢，一定程度抑制了投資和投資性需求，剛性需求部分也持幣觀望，市場推盤量的銳減l受去年政策影響，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，套型建筑面積90平方米以下住宅所占比例逐漸上升l各月住宅銷售均價總體呈上升趨勢，但成交量萎縮，促銷活動頻繁，近期住宅價格已開始出現(xiàn)震蕩龍華價格增長率呈下降

2、態(tài)勢龍崗樓盤價格呈下降態(tài)勢布吉呈多格局態(tài)勢（布吉未經(jīng)過良好規(guī)劃，一直為深圳的價格洼池，隨著布龍路的拓寬、地鐵預(yù)期、市場的剛性需求，部分項目開始補漲————石芽嶺）l11-12月部分樓盤相繼入市，部分項目開盤銷售率達(dá)50%（66—70平方米的2房熱銷），隨著城市新規(guī)劃的出臺，局部呈現(xiàn)利好，年底寶安的推盤量達(dá)到4000多套（部分為二次推盤）深圳房地產(chǎn)整體市場走低，銷售率大幅下降，對投資客戶的影響較大，但對深圳的自住型客戶影響不大，未來一段時間內(nèi)，房價將穩(wěn)中有降，隨著人民幣的升值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等一切不確定因素，后期后期存在樓盤反彈的可能。深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)理性化發(fā)展，隨著深圳城市化進(jìn)程

3、的不斷深化，郊區(qū)化的發(fā)展是必然趨勢??！未來的房地產(chǎn)競爭將呈現(xiàn)出板塊與板塊的競爭（龍華中心、寶安智能更新、龍崗中心）目前各板塊的主力客戶多為當(dāng)?shù)鼐用?，未來的爭奪將集中在關(guān)內(nèi)客戶群上！處在同一板塊下的房地產(chǎn)項目，呈現(xiàn)多格局的發(fā)展，告別普漲時代，客戶更加關(guān)注開發(fā)企業(yè)的品牌、物管、項目品質(zhì)、建筑設(shè)計、地段、配套等多方面因素，市場競爭將逐步轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)力的競爭及資源的整合能力17股市與地產(chǎn)股市下跌以后，房地產(chǎn)市場主要是一下幾種現(xiàn)象：（1）上門量受到一定的影響，客戶對樓市。股市采取觀望態(tài)度（2）原來購買多套住房，下跌后只能少買幾套（3）由于股票受損，出現(xiàn)退訂或撻訂（4）交首期時不如股市下

4、跌前那樣爽快（5）證券行業(yè)的客戶明顯增加小結(jié)：從物業(yè)類型來看，普通的中高檔樓盤客戶受股市沖擊較大，豪宅、寫字樓受股市的影響相對較小，今后一段時間內(nèi)，由于股票的震蕩，客戶獲利將不像以往那樣輕松，從而影響其資金來源。房產(chǎn)中短期的方向：（不考慮未來政策對地產(chǎn)的拉動，如：新城市規(guī)劃的出臺）1、股市市場仍然維持上升趨勢，對此房地產(chǎn)市場將在股票市場的拉動下，成交額增長幅度進(jìn)一步加快。2、股票市場出現(xiàn)大幅下跌，此時房地產(chǎn)市場的增長幅度也會受到壓抑，尤其是普通住宅市場受到的影響較大。隨著股票市場風(fēng)險的增加，收益率的不斷下降，股市上的投資資金將漸從股票市場轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)股市的地位震蕩，而

5、房地產(chǎn)市場在一個較高的價位震蕩發(fā)展。市場啟示：1、08年人民幣持續(xù)升值，出口減弱（不包括香港、香港日用生活倚賴大陸），香港面臨十字路口，通貨膨脹的壓力，港幣持續(xù)貶值，港幣與人民幣的矛盾不斷深化————香港資金選擇逃還是留守？為本項目是否存在拓寬客戶范圍的可能？值得思考和研究2、面對近期股票行情的高速下跌，以及逼近年關(guān)，看空氛圍突顯——套現(xiàn)、觀望08年第一季度的股市行情，房地產(chǎn)行情——誰更有誘惑力？173、08人民幣升值的影響，經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市化進(jìn)程房地產(chǎn)行情看多08政策打壓預(yù)期，投資成本增加等地產(chǎn)行情看空地產(chǎn)投資者們選擇抄底還是割肉？？？?4、二手房交易量下滑、中介倒閉、

6、關(guān)外價格下滑孕育著什么市場規(guī)律？？關(guān)內(nèi)價格VS關(guān)內(nèi)價格關(guān)內(nèi)樓盤月供VS月租金關(guān)內(nèi)套現(xiàn)VS長期投資（租賃）現(xiàn)階段關(guān)內(nèi)租金節(jié)節(jié)攀升（加息帶來的還款壓力），關(guān)內(nèi)白領(lǐng)是留守還是突圍？？明年市場何去何從。。。。。。SWOT分析優(yōu)勢地段—中心城的中心交通—龍翔、深惠、吉祥及配套地鐵風(fēng)臨城營銷樹立的品質(zhì)、形象劣勢社區(qū)規(guī)模、配套、園林容積率較高周邊環(huán)境雜亂現(xiàn)場實景展示機(jī)會規(guī)劃出臺產(chǎn)品唯一性威脅市場低迷商業(yè)17項目研究:17產(chǎn)品研究風(fēng)臨項目的設(shè)計：1、廚房。衛(wèi)生間面積過大不實用2、陽臺不出客廳3、功能布局單一我們的亮點：1、loft空間挑高4.6（除設(shè)備層）2、曾送面積較多3、客廳開間3.8總

7、結(jié)：鑒于公寓產(chǎn)品戶型小，集中在30-50平方米左右，主要有：居住、辦公、審視我們的產(chǎn)品功能細(xì)分——對產(chǎn)品的理解是營銷成功的關(guān)鍵居住——B3、B4、B5(曾送面積的角度和公寓目標(biāo)客戶的購買習(xí)慣)辦公——B1、B2、B6（3.8開間、布局、曾送面積較?。┩顿Y——B1、B3、B4（面積小總價低的角度）17客戶定位居住+辦公時代發(fā)展太快，工作壓力太大，不學(xué)習(xí)就被淘汰，生活和工作之間的界限越來越模糊——中心城中高層管理人員、技術(shù)人員、都市白領(lǐng)工業(yè)革命帶來了摩天大樓，信息革命則將淘汰摩天大樓——自由工作者辦公+投資