xx市景園營(yíng)銷推廣方案

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1、肇慶景園營(yíng)銷推廣方案本方案充分考慮項(xiàng)目的定位方向，客戶群的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，確定以生態(tài)和產(chǎn)品質(zhì)素兩大核心為推廣主線；以人脈推介，舉辦論壇，參加社會(huì)活動(dòng)等營(yíng)銷手段結(jié)合多種媒體平臺(tái)投放為推廣方式；執(zhí)行上采用正常推廣步調(diào)，由“引導(dǎo)期－公開(kāi)及強(qiáng)銷－持續(xù)期”組成一個(gè)銷售循環(huán)，由此環(huán)環(huán)相扣，循環(huán)疊加，務(wù)使項(xiàng)目在預(yù)定的銷售期內(nèi)完成所有銷售任務(wù)市場(chǎng)背景概況一概述二競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三已銷售樓盤(pán)客戶群分析四分析總結(jié)策略一項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)：二項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略1、項(xiàng)目主題定位2、整體營(yíng)銷思路3、推廣策略4、產(chǎn)品建議執(zhí)行一推廣主線二推廣步驟1引導(dǎo)期2公開(kāi)期及強(qiáng)銷期3持續(xù)期市場(chǎng)背景：一概述l國(guó)家

2、停止別墅用地審批，別墅市場(chǎng)的土地存量日益減少，項(xiàng)目的時(shí)間價(jià)值更優(yōu)，升值潛力很大。l目前缺少兼具品質(zhì)與價(jià)格標(biāo)桿意義的國(guó)際化產(chǎn)品l缺少真正有別墅生活氛圍的別墅社區(qū)，缺少隱秘性，缺少公共活動(dòng)空間。l250-350平方是一個(gè)普遍接受的面積l相對(duì)而言，由于潛在的本地客戶對(duì)別墅生活普遍認(rèn)識(shí)不清，對(duì)別墅生活方式的看法還需要有效的引導(dǎo)。l從各個(gè)別墅的銷售情況看，基本上都是做出了現(xiàn)樓之后，銷售進(jìn)度才加快。二競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手由于肇慶別墅市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，而且市場(chǎng)對(duì)價(jià)格有一定的敏感度，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納

3、與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。肇慶及周邊地區(qū)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手l陽(yáng)明山莊，鳳凰臺(tái)陽(yáng)明山莊等幾個(gè)項(xiàng)目自入市以來(lái)，一直以價(jià)格為主要手段，利用性價(jià)比截取客源，并得到了相對(duì)較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。我們將陽(yáng)明山莊，鳳凰臺(tái)作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手理由還有：1）同處北嶺區(qū)，隔街相望；2)產(chǎn)品類型與景園有相似之處，且目標(biāo)客戶部分重疊。3）業(yè)已有良好的銷售成績(jī)及口碑。但陽(yáng)明山莊，鳳凰臺(tái)也有其不足之處，其中有：1）在戶型設(shè)計(jì)上乏善可陳，私密性不夠，重復(fù)戶型較多，不夠個(gè)性化2）由于鳳凰臺(tái)地塊為狹長(zhǎng)型，顯得間隔局促，在景觀設(shè)計(jì)上不足以與景園相競(jìng)爭(zhēng)；而且銷售接近尾聲，貨量很少，未足以參與

4、下一輪的競(jìng)爭(zhēng)3）陽(yáng)明山莊及燊榮豪庭的別墅群規(guī)劃比較混亂，見(jiàn)縫插針，整體觀感檔次不高，戶型單調(diào)l星湖名郡該盤(pán)目前資料不多，只知道是高層，小高層，多層洋房加聯(lián)排，獨(dú)棟別墅的組合，區(qū)內(nèi)有一定商業(yè)，配套較齊全。項(xiàng)目占地較大，主要以中高端產(chǎn)品為主，價(jià)格及推廣策略目前還不清楚。但以開(kāi)發(fā)周期看，此項(xiàng)目將會(huì)是我們以后的強(qiáng)勁對(duì)手。而燊榮豪庭采用買地皮自建方式銷售，檔次較低，目前一手已經(jīng)售罄，所以不列為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在肇慶市場(chǎng)中我們將沿湖板塊的星湖灣，鼎湖山莊，星湖奧園，新世界花園等定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：沿湖板塊樓盤(pán)同處較近地段，且都以自然景觀為主

5、要訴求點(diǎn)，大多以多層，小高層及高層洋房組合，地段上更貼近市區(qū)，生活配套設(shè)施，交通等較齊全，其高端產(chǎn)品相對(duì)景園的價(jià)格造成一定壓力，但其缺乏高檔別墅項(xiàng)目是一個(gè)硬傷，新世界花園的別墅項(xiàng)目據(jù)悉要在4,5年后才會(huì)進(jìn)行，這為我們減輕了一部分壓力。三已銷售樓盤(pán)客戶群分析1本地客戶占50％的市場(chǎng)，其中包括當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)老板高級(jí)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)。2、外來(lái)度假者，此類客戶以港、澳、臺(tái)居多，一般一個(gè)月居住2－8次。3、下屬縣級(jí)市或鄰市客戶，此類客戶包括廣寧、懷集、云浮、羅定等。4、海外歸僑占據(jù)少量的市場(chǎng)。四分析總結(jié)：1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行

6、了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢菏袌?chǎng)：在肇慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著一定數(shù)量的別墅項(xiàng)目，從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，我們預(yù)定的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們思考在未來(lái)的工作中，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮我們自身的優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)的殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得好成績(jī)。產(chǎn)品：在肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們

7、的產(chǎn)品規(guī)模是比較小的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從立意，從規(guī)劃上的起點(diǎn)很高，整體上來(lái)說(shuō)是應(yīng)該是最好的，雖然我們預(yù)定的銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與我們對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值相符的。只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。消費(fèi)者：作為一個(gè)聞名于世的旅游城市，肇慶有其不可比擬的景觀優(yōu)勢(shì)，隨著鐵路交通的完善，珠三角一批注重養(yǎng)生和環(huán)境，注重生活品質(zhì)的頂級(jí)中產(chǎn)階層，中小企業(yè)主,政府、大學(xué)、國(guó)有壟斷企業(yè)如電信、供電、供水、供

8、氣、醫(yī)院等單位中高層，金融、貿(mào)易、制造業(yè)、高科技、服