天潤(rùn)柏川.御花園假?gòu)V場(chǎng)宣傳企劃案

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1、天潤(rùn)柏川·龍城帝景宣傳企劃案一、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、大市場(chǎng)走勢(shì)分析2005年中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩大支柱。一個(gè)是成熟的賺錢(qián)機(jī)器，造就了一批又一批億萬(wàn)富翁、一個(gè)是極速增長(zhǎng)的消費(fèi)熱點(diǎn)，五一、十一火了各大旅游景點(diǎn)的同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。而各大產(chǎn)業(yè)的根本資本投資市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是投資者都逐漸成熟，一個(gè)沒(méi)有實(shí)質(zhì)變化的概念、或一個(gè)突發(fā)奇想的點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。消費(fèi)者越來(lái)越注重金融產(chǎn)品的核心本質(zhì)和為其創(chuàng)利的能力。2．區(qū)域市場(chǎng)分析由于太原獨(dú)特的地理?xiàng)l件及位置，導(dǎo)致太原及周邊地區(qū)的投資渠道少，而山西

2、又是產(chǎn)煤大省，大量的資金由于投資渠道的問(wèn)題而閑置下來(lái)，從而引起了商業(yè)地產(chǎn)的火爆。商業(yè)地產(chǎn)的火爆不能說(shuō)明商業(yè)的繁榮，從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，太原的商業(yè)經(jīng)營(yíng)入不敷出的例子比比皆是，從這一點(diǎn)看，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的火爆不能說(shuō)明商業(yè)的繁榮，但從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，太原的商業(yè)經(jīng)營(yíng)入不敷出的例子比比皆是，從這一點(diǎn)看，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。近年太原市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也暴露出一些問(wèn)題：一是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量逐年增加，消費(fèi)卻相對(duì)不足。太原市城鎮(zhèn)居民可支配收入較低成為目前太原商業(yè)發(fā)展的“致命”弱點(diǎn)。從經(jīng)營(yíng)方式來(lái)講，太原絕大多

3、數(shù)以招租返租方式為主，承諾給客戶的投資回報(bào)率在6%到10%間，返租時(shí)間多為5－10年。經(jīng)營(yíng)方式十分相似，只是在售價(jià)上有些差異而已。由于招租返租形式的參與機(jī)構(gòu)多，風(fēng)險(xiǎn)大，在太原出現(xiàn)幾個(gè)未能履行租金回報(bào)的樓盤(pán)后，投資者對(duì)這種形式的熱情也開(kāi)始打折扣。一方面的大量的閑置獎(jiǎng)金急等待投資獲利，一方面是可投資產(chǎn)品的單一匱乏，這就給本案的金融地產(chǎn)尖產(chǎn)品的發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。3、市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)期（1）市場(chǎng)環(huán)境分析　　2005年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不溫不火，隨著各大樓盤(pán)市場(chǎng)投放量的加大，市場(chǎng)呈供過(guò)于求，同質(zhì)化嚴(yán)重。將導(dǎo)致大量客戶加入持幣觀望的隊(duì)伍，本

4、案推出的金融地產(chǎn)概念以地產(chǎn)存折的形式出現(xiàn)，讓投資者月月見(jiàn)現(xiàn)錢(qián)，既滿足了投資者快速回報(bào)的獲利心理、又保證其原有獎(jiǎng)金的安全，必定大有作為。?。?）敵牌環(huán)境分析　　以“銅鑼灣”“東大盛世華庭”“和信摩爾”為代表的商鋪類(lèi)樓盤(pán)，將和本案在太原及山西市場(chǎng)范圍內(nèi)形成直接的競(jìng)爭(zhēng)，再加上小區(qū)域（以本案為中心500米距離）的競(jìng)爭(zhēng)，本案所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度空前激烈。解決之道在于跳出同質(zhì)化的怪圈，“以?shī)蕵?lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)回報(bào)空前”“地產(chǎn)存折、月月返錢(qián)“兩大獨(dú)特概念與競(jìng)爭(zhēng)者拉開(kāi)距離，置身于混戰(zhàn)之外。二、本案SOFT分析Strengths優(yōu)勢(shì)Weakness劣勢(shì)地處柳

5、巷成熟商圈，地段優(yōu)勢(shì)明顯。外部商業(yè)配套齊全和周邊商業(yè)氛圍濃厚。四五層以“娛樂(lè)餐飲”業(yè)態(tài)作為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，跳出了太原商鋪以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主的模式。上海百聯(lián)、美特好等知名企業(yè)的入駐或即將入駐，將給投資者更多信心。工程已基本完成，以準(zhǔn)備現(xiàn)房的形式發(fā)售。銀行保函、定期回購(gòu)等保證堅(jiān)定了消費(fèi)者的信心。太原市商鋪開(kāi)發(fā)過(guò)剩，商業(yè)用房空置增長(zhǎng)顯著。目前柳巷規(guī)劃較為混亂，本案與柳北尚有一段距離，并有爛尾樓相隔。本案“寫(xiě)字樓”“購(gòu)物商場(chǎng)”“娛樂(lè)餐飲”等多業(yè)態(tài)同時(shí)發(fā)售，容易造成項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)的混亂。 ???????