房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃研究

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1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃研究　　摘要：在當前激烈競爭的房地產(chǎn)行業(yè)，國家調(diào)控力度也隨之不斷加大，而房地產(chǎn)內(nèi)部成本費用縮小空間卻很小，而作為房地產(chǎn)行業(yè)外部成本的稅收工作，其金額的大小很大程度地影響著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益，所以房地產(chǎn)行業(yè)可以針對主要稅種進行稅收籌劃，節(jié)約成本，提高經(jīng)濟效益。　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；稅收政策；經(jīng)濟效益　　一、稅收籌劃的定義　　稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財活動的一種企業(yè)涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。

2、　　二、稅收籌劃技術(shù)　?。?）免稅技術(shù)。（2）減稅技術(shù)。（3）稅率差異技術(shù)。（4）分割技術(shù)。（5）扣除技術(shù)。（6）成本（費用）調(diào)整技術(shù)。（7）臨界點籌劃技術(shù)。（8）利用稅收優(yōu)惠技術(shù)。　　三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點　　房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進一步降低企業(yè)的經(jīng)營風險和管理與經(jīng)營成本，從而有利于企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn)?！　∷摹⒎康禺a(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性　?。?）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負

3、較重，涉及到的征稅稅種也較多，進行合理科學的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復納稅，節(jié)約外部開支成本；　?。?）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本，實現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，增強經(jīng)營能力；　?。?）進行稅收籌劃，有利于加強房地產(chǎn)行業(yè)自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負擔風險、違法風險、經(jīng)營風險等，有助于其健康發(fā)展；　?。?）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財務(wù)管理水平，完善自身的財務(wù)管理，實現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財務(wù)控制，提高自覺納稅意識，也可以促進我國稅收工作的開展；　?。?）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關(guān)的稅收法律法規(guī)

4、制度的完善，為實現(xiàn)我國構(gòu)建法治社會的目標作出貢獻；　?。?）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費，為我國走可持續(xù)發(fā)展道路，實現(xiàn)科學發(fā)展作出貢獻；也有助于國家制定的宏觀調(diào)控政策的施行?！　∥?、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略　　1、從企業(yè)所得稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時可以先按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)繳企業(yè)所得稅，待完工時再重新調(diào)整計稅成本。稅務(wù)機關(guān)按照國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預(yù)計計稅毛利率與實際毛利

5、率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應(yīng)用到稅收籌劃中，對于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件?！　》康禺a(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預(yù)繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結(jié)算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預(yù)計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結(jié)算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預(yù)算造價預(yù)提費用，計算預(yù)計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結(jié)算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進行納稅調(diào)整并計算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣

6、工時間，合理地把差額毛利率應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值?！　?、從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃　　從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：　?。?）根據(jù)不同建房方式進行稅收籌劃　　我國稅法規(guī)定，合作建房建設(shè)完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉(zhuǎn)讓的，就需補交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負。具體操作如下例：　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得

7、一塊價值350萬元的土地使用權(quán)，2007年，公司在該土地上建造商務(wù)樓并以1100萬元價格售出。假設(shè)商務(wù)樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應(yīng)該繳納的稅費為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費附加3%）：首先計算應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應(yīng)納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應(yīng)納城建稅、教育費附加=（17.01+55）×（7%+3

8、%）=7.2萬元，最后計算公司應(yīng)納稅費合計=17.01+55+90+7.2=16