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《金華婺州城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、劍走偏鋒：SHOPPINGMALL系最大細(xì)分市場(chǎng)----致婺州城市廣場(chǎng)的業(yè)主們婺州城市廣場(chǎng)夜景■錯(cuò)失婺州城市廣場(chǎng)商業(yè)論壇的遺憾婺州城市廣場(chǎng)前段時(shí)間召開(kāi)一場(chǎng)關(guān)于商業(yè)SHOPPINGMALL的專題活動(dòng)，大易房地產(chǎn)研究中心也受到了邀請(qǐng)，我非常想?yún)⑴c。但無(wú)奈接到邀請(qǐng)時(shí)與其他活動(dòng)有沖突，此前已經(jīng)安排到外地考察經(jīng)典樓盤(pán)項(xiàng)目，因此錯(cuò)失這個(gè)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，十分遺憾。但是，婺州城市廣場(chǎng)的導(dǎo)向，卻引發(fā)了凡凡看房的思考，那就是金華SHOPPINGMALL體系中，存在較大的空檔，這是一個(gè)有待于滿足的細(xì)分市場(chǎng)。我們不妨從SHOPPINGMALL最發(fā)達(dá)的香
2、港論起。從上世紀(jì)60年代開(kāi)始至今，以1966年海運(yùn)大廈為啟蒙，香港至今已經(jīng)建成有大大小小50個(gè)SHOPPINGMALL。如今，香港已經(jīng)成為全球SHOPPINGMALL密度最高的地區(qū)，因此香港的SHOPPINGMALL領(lǐng)域，具有較強(qiáng)的可借鑒性，比如金華的所有SHOPPINGMALL，其實(shí)都可以從香港找到模本。婺城城市廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖■金華三級(jí)制商業(yè)結(jié)構(gòu)金華的商業(yè)體系，由一站式商業(yè)中心（SHOPPINGMALL）、中型商場(chǎng)（含百貨、大超市、專業(yè)市場(chǎng)）、社區(qū)便利店與小店鋪（含專賣(mài)點(diǎn)、菜市場(chǎng)）組成，形成了三級(jí)制商業(yè)結(jié)構(gòu)。而其中，SHOPP
3、INGMALL是商業(yè)鏈的最頂端。婺城城市廣場(chǎng)南入口透視圖SHOPPINGMALL在深圳的發(fā)展，自羅湖金光華廣場(chǎng)開(kāi)始，之后又有了福田的中信城市廣場(chǎng)、中心城、麗晶國(guó)際、COCOPARK、國(guó)投山姆廣場(chǎng)，羅湖的華潤(rùn)萬(wàn)象城、南山的益田假日廣場(chǎng)、海岸城、花園城中心、保利中心等。如今，在深圳建有SHOPPINGMALL（5萬(wàn)㎡以上），數(shù)量20多個(gè)。婺州城市廣場(chǎng)功能分析SHOPPINGMALL在金華的發(fā)展，先是杭州銀泰百貨入住金華開(kāi)始，江北西市街銀泰、時(shí)代銀泰、江南福泰隆銀泰三店齊呼應(yīng)，之后今年金華又在建西市街的永盛商業(yè)中心（原二百地塊）、
4、江南的世貿(mào)中心、婺城新區(qū)的浙中MANI(婺州城市廣場(chǎng))、飛機(jī)場(chǎng)地塊的太古嘉福國(guó)際廣場(chǎng)等東邪西毒南帝北丐的華山論劍式項(xiàng)目，進(jìn)入了一個(gè)群雄逐鹿的時(shí)代。婺州城市廣場(chǎng)北入口透視圖由于SHOPPINGMALL在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上，具有先進(jìn)性，在功能上具有復(fù)合性，因此不單成為消費(fèi)的場(chǎng)所，更成為了市民得到情感、社交、新知的綜合性體驗(yàn)空間，迅速占有了商業(yè)樞紐的地位。但綜觀所有的這些SHOPPINGMALL，在功能定位上，都偏重于商務(wù)或家際禮儀式聚會(huì)，與日常生活有相當(dāng)?shù)木嚯x。婺州城市廣場(chǎng)豎向分析■香港的SHOPPINGMALL有兩種層次香港的SHO
5、PPINGMALL有兩種層次，大易研究中心將香港的SHOPPINGMALL分為消費(fèi)者身邊的綜合體生活型SHOPPINGMALL與以商務(wù)客戶與禮儀性需求為核心的商務(wù)型SHOPPINGMALL兩種，其中50家SHOPPINGMALL中、地鐵上蓋的占70%，生活型SHOPPINGMALL占40家比例為80%：商務(wù)型SHOPPINGMALL偏重商務(wù)和禮儀需求，面向區(qū)域型、全港型甚至國(guó)際型客戶，比如面向城際與金領(lǐng)的IFCMall和天空之城主題的朗豪坊，這些商務(wù)禮儀型SHOPPINGMALL，建筑面積普遍在10萬(wàn)㎡以上，但都沒(méi)有超過(guò)20
6、萬(wàn)㎡；生活型SHOPPINGMALL則偏重家庭的日常需求，比如海洋主題的青衣城、太古城、沙田新城市廣場(chǎng)等偏離商務(wù)中心的地鐵上蓋均屬此類，這些SHOPPINGMALL建筑面積都在5--10萬(wàn)㎡之間，而且上面都是住宅，業(yè)主下樓就可以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)。其中，香港太古城憑借地鐵總站優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)香港SHOPPINGMALL進(jìn)入娛樂(lè)化階段，以家庭日常生活為中心，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物休閑一體化，香港商業(yè)因此全面變革。此后太古地產(chǎn)的另外一個(gè)項(xiàng)目又一城1998年開(kāi)業(yè)，繼承了地鐵上蓋的購(gòu)物休閑一體化特色，香港生活型SHOPPINGMALL體系因此形成。婺州城
7、市廣場(chǎng)內(nèi)街透視圖■劍走偏鋒：金華的SHOPPINGMALL存在巨大空檔從此，香港生活型SHOPPINGMALL就有了一條規(guī)則：10分鐘地鐵行程之內(nèi)的客源占60%，這是所謂的“一六定律”。這就只有著眼于居民的日常生活。生活型SHOPPINGMALL的“一六定律”優(yōu)勢(shì)及住宅+商業(yè)的組合，使住宅部分實(shí)現(xiàn)快速資金回籠，因此擁有比商務(wù)型SHOPPINGMALL更高的租金回報(bào)率：7-8%之間，而IFCMall等商務(wù)型SHOPPINGMALL則只有平均5%，可見(jiàn)生活型Mall的生命力、適應(yīng)性之強(qiáng)。婺州城市廣場(chǎng)中軸景觀透視圖大易研究中心對(duì)照
8、就發(fā)現(xiàn)，金華目前的SHOPPINGMALL格局存在巨大的空檔，那就是光有商務(wù)型SHOPPINGMALL而沒(méi)有生活型SHOPPINGMALL。金華竟然沒(méi)有一個(gè)SHOPPINGMALL上面是大規(guī)模的住宅，周?chē)彩且陨虅?wù)物業(yè)為主、住宅為輔。如果按照香港的經(jīng)驗(yàn)，基本可以推斷，隨著金華城市化進(jìn)程步伐
