杭州余杭西溪濕地項目定位報告

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1、xx公司市場部杭州余杭西溪濕地項目定位報告1項目研究思路宏觀形勢分析杭州市場分析西溪區(qū)域分析客群需求分析地塊條件市場情況開發(fā)意向項目定位產(chǎn)品方案案例研究定位思考地塊規(guī)劃建筑風(fēng)格戶型建議配套服務(wù)公司目標(biāo)園林景觀2第一部分方向初判3宏觀形勢分析4進入09年來國家從資金、土地、稅費、交易等多個環(huán)節(jié)為房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)發(fā)展提供政策支撐，這些事實已經(jīng)證明，房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，目前前景總體向好。但為防止再次出現(xiàn)行業(yè)危機，國家也在多個方面及重要環(huán)節(jié)對行業(yè)進行政策規(guī)范，所以未來一段時間，行業(yè)

2、的主基調(diào)是穩(wěn)定、發(fā)展、可控。全國房地產(chǎn)宏觀政策規(guī)范政策兩部委清查變更容積率預(yù)防地方政府違規(guī)托市調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準禁止保障房地塊用于商業(yè)性開發(fā)《非法占用耕地造成種植條件嚴重毀壞認定辦法（征求意見稿）》《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》中央與地方聯(lián)手打擊捂盤財政部出臺房屋贈與稅新規(guī)打擊房屋交易避稅國土部嚴處小產(chǎn)權(quán)房扶持政策2000億地方債3月開閘《國家住房建設(shè)制度(2010-2050)》八城市公積金異地互貸協(xié)議城里人或可到鄉(xiāng)下置業(yè)《關(guān)于下達2009年部分中央廉租住房保障專項補助資金的通

3、知》商品房開發(fā)資本金大限松動房貸風(fēng)險總體可控國務(wù)院首次下調(diào)商品房項目資本金比例《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》5全國房產(chǎn)市場——房產(chǎn)投資增長率09年前8月房地產(chǎn)投資同比小幅上升14.7%，環(huán)比上升3.1%。同時房地產(chǎn)投資比重開始止跌回升，占總投資額18.7%。注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局全國房地產(chǎn)投資同比有較明顯幅上升，同時比重逐漸上升。6全國房產(chǎn)市場——大中城市房屋價格指數(shù)全國70個大中城市房屋銷售價格指從四月份開始數(shù)持續(xù)回升，預(yù)示全國房地產(chǎn)行業(yè)大趨勢發(fā)展逐漸向好。注：數(shù)據(jù)來源國家發(fā)

4、改委全國房地產(chǎn)市場房價已經(jīng)企穩(wěn)回升，增長速率穩(wěn)健，全國整體房地產(chǎn)市場進入一個穩(wěn)定發(fā)展期。7全國房地產(chǎn)市場——價升量跌后市仍須謹慎隨著今年上半年房地產(chǎn)價格理性回歸，房產(chǎn)銷售率迅速回升，同時國家政策進一步支持，使得現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)得以迅速恢復(fù)并健康發(fā)展。但是，我們也要注意到近期房地產(chǎn)市場又有泡沫產(chǎn)生的跡象，因此，保持清醒頭腦，盡快入市，立足產(chǎn)品品質(zhì)提升，才是規(guī)避風(fēng)險的根本方法。鑒于后市發(fā)展仍存在著不確定因素，具有前瞻性的項目定位理念和合理的產(chǎn)品實現(xiàn)方案，是本案立于不敗之地的首要保障。8全國房產(chǎn)市場——“

5、十一”期間最新動態(tài)北京：7天中，期房、現(xiàn)房累積簽約1119套，同比去年下降50%。價格：“二手房均價為11625元每平米，較9月份下降500元每平米。購房者：與新浪網(wǎng)聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，62.7%的網(wǎng)友近期不打算買房，25.4%的人認為明年3月是買房的最佳時機。上海：十一七天內(nèi)，住宅成交8.46萬平方米，較最高峰2007年的16.7萬相比，幾乎被腰斬，逼近最低谷的2008年。價格上，住宅成交均價為13845元每平米。買房者：82%的受訪者有購房計劃，31%的受訪者希望總價能控制在70萬元以下。成都

6、：十一期間，為期5天的2009年秋交會上，成交各類房屋4871套。價格：整體均價5819元每平米。買房者：各種優(yōu)惠政策，讓買房人看到了買房的希望。杭州：十一期間，杭州共成交商品房998套，是2008年同期3.2倍。價格：主城區(qū)樓盤紛紛進入兩萬元行列，近郊樓盤也觸及萬元界限。杭州市場可謂逆勢堅挺、鶴立雞群。高銷售量一方面體現(xiàn)了杭州本地客群的旺盛需求和高購買力；另一方面，城市強大的輻射力，外地投資者亦占據(jù)了購房市場的半壁江山。9杭州市場分析10杭州房地產(chǎn)市場分析——總體發(fā)展特征杭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不

7、應(yīng)求局面，對于消化空置房擠壓房產(chǎn)泡沫有積極意義。市場購買力強勁，全市住宅銷售呈加速上漲趨勢。市場需求旺盛，銷售量逐月增加11杭州房地產(chǎn)市場分析——總體發(fā)展特征房價穩(wěn)步上升，市場健康成長9月杭州市房地產(chǎn)價格比年初提高6.9%，余杭區(qū)則大幅增長22.7%，明顯高于全市房產(chǎn)成交價格漲幅。杭州市總體房價呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，表明市場處在相對健康成長階段。余杭區(qū)增幅明顯高于全市漲幅，表明余杭區(qū)正在受到市場關(guān)注，有助于這一新興板塊快速成長。12杭州房地產(chǎn)市場分析——總體發(fā)展特征樓市由局部火爆轉(zhuǎn)向四面開花13重點

8、板塊分析結(jié)論住宅市場格局分布具有鮮明的板塊色彩閑林、西溪別墅排屋高檔樓盤中檔樓盤中低檔樓盤城西、錢江新城城北、濱江、三墩下沙、留下由市場現(xiàn)狀得出，本案所在版塊為杭州市高檔樓盤聚集地，其中分布有杭州市大部分排屋和豪華公寓。因此在高檔產(chǎn)品競爭較強的板塊中，提升項目產(chǎn)品力是立于不敗之地的根本。14西溪區(qū)域分析15西溪區(qū)域分析區(qū)域分析區(qū)域高端產(chǎn)品成就“西貴”板塊西溪板塊倍受關(guān)注，需求旺盛“金鑲玉”規(guī)劃打造生態(tài)居住區(qū)16西溪區(qū)域分析——“金鑲玉”模式2009年3月，《杭州西溪濕地國際城市綜合體概念規(guī)劃》方