世貿(mào)中心商業(yè)管理

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1、目錄目錄1第一部分財(cái)務(wù)預(yù)算2物業(yè)管理服務(wù)成本開支預(yù)算表2第二部分管理設(shè)想7第一章服務(wù)管理指標(biāo)及接管準(zhǔn)備工作7第一節(jié)　管理指標(biāo)7第二節(jié)　服務(wù)接管準(zhǔn)備工作8第二章禮儀禮節(jié)服務(wù)規(guī)范9第一節(jié)禮儀規(guī)范9第二節(jié)崗位服務(wù)規(guī)范12第三章組織架構(gòu)設(shè)置14第四章培訓(xùn)及管理15第一節(jié)　人員培訓(xùn)15第二節(jié)　管理制度21第三部分物業(yè)秩序維護(hù)方案26第一章人員管理方案26第二章安全管理操作程序33第一節(jié)門崗操作程序33第二節(jié)停車場管理規(guī)定36第三節(jié)消防管理38第四節(jié)巡邏崗規(guī)程45第五節(jié)裝修管理46第六節(jié)突發(fā)事件處置程序49第七節(jié)易燃易爆管理55第四部分日常保潔服務(wù)方案56第一章崗位職責(zé)56第二章

2、管理方式和工作計(jì)劃58第一節(jié)管理方式59第二節(jié)工作計(jì)劃61第三節(jié)　日常保潔服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)63第四節(jié)保潔安全服務(wù)應(yīng)急安排66第五節(jié)特約服務(wù)之勞務(wù)關(guān)系68第三章保潔服務(wù)應(yīng)急方案69第五部分工程維養(yǎng)服務(wù)方案79第一章維養(yǎng)流程79第二章中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理制度93第三章紅線范圍內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)、管理108第8頁共110頁第一部分財(cái)務(wù)預(yù)算物業(yè)管理服務(wù)成本開支預(yù)算表金額單位：元/月序號項(xiàng)目金額計(jì)算公式備注一人工成本150619.001工資105200.00見附表一2福利4208.00105200元×4%3保險(xiǎn)18800.00社保400元/月×47人4法定假日加班費(fèi)9511.00（

3、1262400元÷365天×3倍×11天）÷12月5行政、保安、工程餐補(bǔ)12900.0043人×300人/月二物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)8283.00詳見附表二三清潔衛(wèi)生費(fèi)1267.0050元/人·月×19人+服裝折舊317元保潔冬裝220、夏裝180套，人/冬、夏各2套使用24月五秩序維護(hù)費(fèi)2824.00詳見附表三六辦公費(fèi)1515.00詳見附表四八公共能耗費(fèi)進(jìn)行據(jù)實(shí)公攤九公司管理費(fèi)分?jǐn)?5756.00315727.00元×5%以上八項(xiàng)開支之和的5%計(jì)算十公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)3315.00331483.00元×1%以上九項(xiàng)開支之和的1%十一合理利潤20088.003347

4、98.00元×6%以上十項(xiàng)開支之和的6%計(jì)算十二法定稅費(fèi)20158.00354886.00元×5.68%以上十一項(xiàng)開支之和的5.68%計(jì)算合計(jì)375044.00第8頁共110頁附表一員工月工資表：金額單位：元/月序號崗位工資總額（元）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/人）人數(shù)備注一物業(yè)辦公室1項(xiàng)目副經(jīng)理300030001三工程維護(hù)部1工程維護(hù)7200180042高壓電工500025002四秩序維護(hù)部1秩序維護(hù)領(lǐng)班6600220033班8+8+4+32秩序維護(hù)員59400180033五環(huán)境部1環(huán)境維護(hù)主管1800180012班9:00-21:002保潔領(lǐng)班3000150023保潔人員192

5、00120016小計(jì)10520062人員配置說明：1.項(xiàng)目副經(jīng)理主要負(fù)責(zé)配合經(jīng)理進(jìn)行商業(yè)部分物業(yè)服務(wù)人員的日常管理工作；2.高壓電工工作時(shí)間為8:00--22:00分為兩班，其他工程維護(hù)為三班倒一人換休；3.樓層每層每班2人，8:00--22:00分為兩班，通道三班倒三個(gè)通道固定一人巡檢；4.保潔7:00--22:00兩班倒，每班8人（含領(lǐng)班一人）2人機(jī)動(dòng)輪休。第8頁共110頁附表二：物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用單位：元/年序號項(xiàng)目金額計(jì)算式備注1物業(yè)共用部位維護(hù)費(fèi)用7200.0024000㎡×0.3元/㎡/年經(jīng)驗(yàn)預(yù)估2電梯保養(yǎng)及年檢費(fèi)23000.00【每部電梯保養(yǎng)

6、4000元/臺+年檢費(fèi)（500+50×2）】×5部根據(jù)鄂價(jià)費(fèi)[2010]25號文件3消防系統(tǒng)維護(hù)部及年檢費(fèi)28800.001.20元/㎡/年×24000㎡商業(yè)4供電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)20000.00預(yù)估5給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)6000.00預(yù)估6智能系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)1500.00預(yù)估7避雷系統(tǒng)維護(hù)及年檢費(fèi)1000.00預(yù)估8化糞池清掏8000.00預(yù)估9服裝折舊2400.0012套冬裝×220/套+12套夏裝×180/套/2年10工具費(fèi)用1500.00根據(jù)住宅配置情況估算部分與住宅共用合計(jì)99400.00月度費(fèi)用99400/12=8283附表三：物業(yè)服務(wù)秩序維護(hù)費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)計(jì)算第8頁共

7、110頁序號名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）合計(jì)（元/年）備注1強(qiáng)光電筒消耗2支801602對講機(jī)充電器、電板消耗3支802403路錐損耗5支351754對講機(jī)耳麥損耗5支80400估算5電子巡更棒1支3503507雨鞋4雙401608雨衣4件702809手套1400雙3420036人*3雙*12月+做活動(dòng)時(shí)用10各類記錄表單若干個(gè)2000估算11服裝115套冬裝3502592036人/每人冬、夏裝各2套，大衣一件。均為2年使用期夏裝220大衣300年合計(jì)33885月度33885/12=2824附表四：物業(yè)服務(wù)辦公費(fèi)用辦公費(fèi)用預(yù)算序號名稱數(shù)量單位單價(jià)金額（年/