上海十大購物商圈投資分析

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1、項目一百聯(lián)西郊購物中心????★最具影響力????★最具發(fā)展前景????★最具創(chuàng)新理念????【基本資料】????位于長寧區(qū)仙霞西路、劍河路口，占地面積3．4萬平方米，總建筑面積11萬平方米，經(jīng)營面積為6．25萬平方米，包括了地下二層和地上四層。投資5．6億人民幣，由美國著名購物中心專業(yè)設(shè)計公司——JEDER國際建筑事務(wù)所和上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團江歡成設(shè)計事務(wù)所共同設(shè)計完成。??【租金水平及經(jīng)營情況】????據(jù)管理方統(tǒng)計，目前商家進駐率已達94％。平常日人流量在3~5萬人左右，周末達到6~8萬人。購物消費的比重占到整個購物中心總消費的

2、87％，餐飲消費比重占到11％，休閑娛樂等服務(wù)性消費的比重在2％。物業(yè)管理費從0．5－1元／平方米／天不等?，F(xiàn)場顧客盈門，商家趨之若鶩。????【周邊環(huán)境】????百聯(lián)西郊購物中心的四周為高級別墅群及新興高級住宅區(qū)，近年來又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長型的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。作為一個正在興起的大規(guī)模中高檔居住區(qū)，長寧西區(qū)的社區(qū)商鋪數(shù)量明顯不足，而且商業(yè)零售設(shè)施相對落后陳舊。百聯(lián)西郊購物中心的建成使得長寧西區(qū)初步形成一個以購物中心為主體，周邊大賣場、超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場分布的合理商業(yè)格局。????據(jù)悉，百聯(lián)西郊中心商圈輻射半徑約3公里左右

3、，區(qū)域內(nèi)新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等幾大社區(qū)，加上周邊輻射商圈內(nèi)可以吸引到的消費人口，大約在40萬左右，從而保證了足夠人口數(shù)量支持。????購物中心管理人士告訴記者，該商用物業(yè)目前將中等收入家庭、社區(qū)居民作為主要服務(wù)對象，定位為中等偏上，使得購物中心獲得了最大的市場空間和消費群體。此外，通達的交通設(shè)施條件、分布合理的業(yè)態(tài)安排，為百聯(lián)西郊中心帶來了大批各種類型的消費客源，從而成功地完成了市場占有。今后是否維持定位現(xiàn)狀，抑或是納入高端商業(yè)類型，還有待于對周邊商業(yè)環(huán)境及消費者購買力成長情況的調(diào)查分析而定。????【投資者背

4、景】????百聯(lián)集團有“中國最大商業(yè)航母”之稱，由上海一百（集團）有限公司、華聯(lián)（集團）有限公司、上海友誼（集團）有限公司、上海物資（集團）總公司歸并而成，注冊資本10億元，是特大型流通產(chǎn)業(yè)集團。????旗下?lián)碛械谝话儇洝⑷A聯(lián)商廈、華聯(lián)超市、友誼股份、物貿(mào)中心、第一醫(yī)藥和聯(lián)華超市等7家上市公司及多家知名企業(yè)；擁有遍布全國23個省市近5000家營業(yè)網(wǎng)點，幾乎涵蓋了國際商貿(mào)流通集團現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)：百貨（20家）、標(biāo)準(zhǔn)超市（2458家）、大專場（87家）、便利店（1565家）、購物中心（6家）、專業(yè)專賣（621家）和物流等業(yè)態(tài)。????【

5、點評】????多業(yè)態(tài)、開放式、社區(qū)型購物中心，盡現(xiàn)人性化理念????百聯(lián)西郊購物中心是國內(nèi)首個開放式社區(qū)型購物中心。作為百聯(lián)集團旗下全新的購物中心之一，該物業(yè)充分體現(xiàn)了集團內(nèi)專業(yè)百貨、大型超市、專賣店組團式發(fā)展的優(yōu)勢，有包括友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電等業(yè)態(tài)不同，類型各異的商業(yè)入住，成為一種滿足社區(qū)，便民利民，集購物、休閑、娛樂為一體的多功能新型社區(qū)商業(yè)典范。????專家認(rèn)為，與許多封閉式的“銷品茂”不同，百聯(lián)西郊購物中心最大的特色，是其開放式的建筑格局和社區(qū)型的購物理念。整個購物中心由一系列大小不等的建筑有

6、機結(jié)合，中心是一個大型綠化廣場，環(huán)繞四周的是錯落有致的露臺和綠化景觀。步行街、廣場、商鋪、露天茶座、園林景觀錯落有致、彰顯情趣。整個購物中心建筑群與周邊自然環(huán)境巧妙地融合，體現(xiàn)了人性化的理念。消費者可以一邊享受新鮮空氣，沐浴和煦陽光，一邊體驗購物之樂。????組團式發(fā)展的優(yōu)勢得以體現(xiàn)，源于百聯(lián)購物中心在市場定位上的高度一致性。據(jù)悉，這種“組團式”發(fā)展模式，未來還將出現(xiàn)在新開的其他百聯(lián)購物中心中。????項目二九百城市廣場????★最具影響力????【基本情況】????總建筑面積9萬余平方米，地下1層，地上9層，2004年6月開業(yè)。是

7、南京路上最大的現(xiàn)代化商業(yè)廣場，也是靜安區(qū)政府重點工程項目，為集商業(yè)、商務(wù)等綜合性功能為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)廣場。????2001年6月開工建設(shè)，2004年5月31日，地下一層“鮮品館”（FRESHMART）超市開張；6月18日，1－7樓商場試營業(yè)；6月25日，占廣場三分之二面積的大型現(xiàn)代百貨公司——上海久光百貨有限公司全面試營業(yè)。????廣場地下一層，設(shè)有6500平方米的全新概念的食品超市和美食長廊，地上首層為世界名牌精品和化妝品專賣，二層為高級女士時裝及配飾，三層是時尚女裝和品牌內(nèi)衣，四層為青春便服及運動裝系列，五層為男士服裝系列

8、及配飾、高爾夫球服裝及用品，六層為運動營及兒童天地，七層為居家生活用品系列，八層為世界風(fēng)味餐飲街。????自2004年9月，“久光百貨”開業(yè)至今經(jīng)營情況良好。在2005年12月，上海九百與上海九百集團有限公司簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》