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1、天津領(lǐng)世郡項(xiàng)目可行性報(bào)告目錄一、領(lǐng)世郡簡(jiǎn)介2二、項(xiàng)目分期方案6三、項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算73．1領(lǐng)世郡項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)73．2主要配套公建項(xiàng)目一覽表83．3成本估算表9四、天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)分析134．1天津獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的特征134．2天津獨(dú)立獨(dú)棟住宅市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)154．3周邊項(xiàng)目比較174．4資金回籠形勢(shì)分析17五、項(xiàng)目的SWOT分析185．1項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Superiority）185．2項(xiàng)目的劣勢(shì)(Weakness)195．3項(xiàng)目面臨的威脅(風(fēng)險(xiǎn))(Threat)195．4項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)----（針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的對(duì)策）(Opportunity)19六、風(fēng)險(xiǎn)分析和規(guī)避措施196．
2、1政策風(fēng)險(xiǎn)206．2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)206．3經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)206．4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)206．5建設(shè)和配套工程工期風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避21一、領(lǐng)世郡簡(jiǎn)介領(lǐng)世郡（暫命名）項(xiàng)目是天津市規(guī)模最大、檔次最高的低密度獨(dú)立住宅社區(qū)。位于我市中心城區(qū)東南、津南區(qū)雙港組團(tuán)西部。地塊東鄰微山路，西依規(guī)劃中的津沽二線高速公路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；地塊北側(cè)為外環(huán)線500米城市綠化帶，西側(cè)為津沽二線300米城市綠化帶，南部為雙港湖，領(lǐng)世郡交通方便，出行便捷，項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)線，與解放南路、大沽南路、友誼路等快速路或主干道聯(lián)系緊密，建設(shè)中的天津市地鐵一號(hào)線延將伸入雙港組團(tuán)。它同時(shí)處于市區(qū)與濱海新區(qū)的交通走廊肩部。地塊位于我市上風(fēng)
3、口，具備良好自然生態(tài)環(huán)境。項(xiàng)目依傍我市目前最大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心，并與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。領(lǐng)世郡總占地為5348畝，其中：外環(huán)線控制綠化帶占地2250畝，規(guī)劃shoppingmall商業(yè)用地311.5畝，現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校占地108畝，規(guī)劃名校81畝，規(guī)劃住宅用地2598畝。本項(xiàng)目規(guī)劃住宅建筑面積約為70萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為0.4。綠化帶內(nèi)將建設(shè)1800畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)主題公園一座和擁有34個(gè)打位的高爾夫練習(xí)場(chǎng)一座，建成之后，將成為我市距市中心最近、展示國(guó)際化都市面貌、具備商務(wù)交流、經(jīng)貿(mào)洽談的高
4、尚休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。即將于2004年面世的住宅項(xiàng)目采集了北美住宅的前沿文化，以經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼住宅、聯(lián)院住宅為主打產(chǎn)品，以小鎮(zhèn)中心、原味北美獨(dú)棟住宅、多重庭院、線性景觀、球場(chǎng)景觀和高性價(jià)比為項(xiàng)目突出賣點(diǎn)。項(xiàng)目由02年全美住宅設(shè)計(jì)排名第一的NBA（納爾斯波頓建筑師事務(wù)所）單綱總體規(guī)劃、一期規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)，作為專業(yè)的住宅發(fā)展商，我們?nèi)σ愿按蛟斓捻?xiàng)目涵蓋了我們一直致力追求的居住理念，我們期望領(lǐng)世郡能引領(lǐng)天津住宅市場(chǎng)之風(fēng)騷，代表國(guó)內(nèi)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)和建筑風(fēng)格的潮流。本項(xiàng)目計(jì)劃分五期。首期住宅占地約400畝，首期住宅建筑面積約10萬(wàn)平方米。SHOPPINGMALL占地400
5、畝，二到五期基數(shù)400畝，屆時(shí)再依市場(chǎng)和項(xiàng)目發(fā)展情況調(diào)整。每期開(kāi)發(fā)周期為1年-1年半，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)期為5-6年。圖一：項(xiàng)目區(qū)域位置圖圖二：項(xiàng)目區(qū)域關(guān)系圖圖三：項(xiàng)目周邊交通關(guān)系圖圖四：領(lǐng)世郡項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖項(xiàng)目總體規(guī)劃圖的規(guī)劃說(shuō)明領(lǐng)世郡擬建設(shè)項(xiàng)目構(gòu)成1、運(yùn)動(dòng)主題公園1800畝運(yùn)動(dòng)主題公園2、高爾夫練習(xí)場(chǎng)450畝34打位練習(xí)場(chǎng)3、SHOPPINGMALL311.5畝4、泰達(dá)國(guó)際學(xué)校天津分校108畝5、規(guī)劃名校81畝6、規(guī)劃市政主干道7、小鎮(zhèn)中心72.9畝8、小鎮(zhèn)副中心22.5畝9、組團(tuán)分會(huì)所共6個(gè)10、居住區(qū)用地2598畝（含小鎮(zhèn)中心、副中心、會(huì)所區(qū)）圖紙簡(jiǎn)要說(shuō)明：道路系統(tǒng)由一縱
6、、兩橫、一環(huán)構(gòu)成路網(wǎng)主骨架，路網(wǎng)包含小區(qū)主干路、小區(qū)支路和組團(tuán)內(nèi)道路三個(gè)結(jié)構(gòu)層次。小區(qū)設(shè)區(qū)配套系統(tǒng)分為小鎮(zhèn)中心、小鎮(zhèn)副中心和組團(tuán)分會(huì)所3個(gè)結(jié)構(gòu)層次。小區(qū)住宅體系共分為多層公寓、聯(lián)院住宅、經(jīng)濟(jì)型雙拼、經(jīng)濟(jì)型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、標(biāo)準(zhǔn)型雙拼住宅、標(biāo)準(zhǔn)型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、舒適型獨(dú)體獨(dú)棟住宅、豪華型獨(dú)體獨(dú)棟住宅共8個(gè)層次。二、項(xiàng)目分期方案二、項(xiàng)目分期方案領(lǐng)世郡項(xiàng)目住宅部分共2598畝，分為5期，領(lǐng)世郡分期方案a由北向南，逐步推進(jìn)；b根據(jù)市場(chǎng)每年消化容量，每期大約500畝；c產(chǎn)品線每期平衡發(fā)展，即每期均有豪華產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，使得產(chǎn)品總體銷售速度最快；d結(jié)合土地批次的安排；e便于配套、土
7、建工程施工安排；期數(shù)地塊號(hào)面積（畝）面積（萬(wàn)平方米）一期1----6475.131.7二期9----15517.734.5三期16—18，20---22445.229.7四期23----30539.936.0五期31----33417.527.8合計(jì)2395.4159.7小鎮(zhèn)中心7----8177.311.8小鎮(zhèn)副中心1936.82.5現(xiàn)狀國(guó)際學(xué)校3587.55.8規(guī)劃學(xué)校36113.47.6Shoppingmall34311.920.8備注面積數(shù)值為毛地面積，含道路中線。三、項(xiàng)目成本利潤(rùn)測(cè)算3．1領(lǐng)世
