時(shí)富花園d、e棟開可行性研究報(bào)告（目錄）(2)

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1、時(shí)富花園D、E棟開發(fā)可行性研究報(bào)告（目錄）一、報(bào)告摘要⒈1開發(fā)企業(yè)⒈2項(xiàng)目簡(jiǎn)介⒈3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)⒈4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議二、項(xiàng)目概況⒉1項(xiàng)目綜述⒉1.1項(xiàng)目位置⒉2項(xiàng)目用地⒉2.1用地面積⒉2.2地塊形狀⒉2.3地塊現(xiàn)狀⒉2.4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)⒉3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r⒉3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介⒉3.2項(xiàng)目法律手續(xù)三、項(xiàng)目投資環(huán)境⒊1宏觀經(jīng)濟(jì)分析⒊1.1全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境⒊1.2東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境⒊2寮步鎮(zhèn)概況⒊2.1寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)⒊2.3寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃四、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)分析⒋1市場(chǎng)總體特征⒋2市場(chǎng)供給分析⒋2.1住宅供給⒋2.2商業(yè)供給⒋3市場(chǎng)需求分

2、析⒋3.1住宅需求⒋3.2商業(yè)需求五、項(xiàng)目發(fā)展定位⒌1項(xiàng)目SWOT分析⒌2發(fā)展戰(zhàn)略⒌3形象定位⒌4產(chǎn)品定位⒌5戶型定位⒌6客戶定位⒌7價(jià)格定位一、營(yíng)銷策略⒍1營(yíng)銷策劃⒍2營(yíng)銷計(jì)劃⒍3場(chǎng)地布置⒍4營(yíng)銷費(fèi)用二、物業(yè)管理策略⒎1物業(yè)管理的前期介入⒎2管理費(fèi)的確定⒎3具體對(duì)本小區(qū)的物業(yè)管理的建議三、項(xiàng)目可行性研究⒏1項(xiàng)目投資估算及資金籌借計(jì)劃⒏1.1投資與成本費(fèi)用估算⒏1.2開發(fā)費(fèi)用估算⒏1.3總成本費(fèi)用匯總分?jǐn)偙恝?.4資金籌借、投資計(jì)劃及借款利息⒏2項(xiàng)目銷售和租貸收入測(cè)算⒏2.1住宅銷售單價(jià)的確定⒏2.2商鋪銷售單價(jià)的確定⒏2.

3、3車位銷售單價(jià)的確定⒏2.4總收入估算⒏3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)⒏3.1稅金計(jì)算⒏3.2損益表及靜態(tài)盈利分析⒏3.3現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析⒏3.4資金來(lái)源與運(yùn)用表的貨款償還能力⒏4項(xiàng)目不確定分析⒏4.1盈虧不確定分析⒏4.2敏感性分析⒏4.3決策概率分析⒏4.4風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施⒏5項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)⒏5.1項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)⒏5.2項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)⒏6結(jié)論與建議一、評(píng)估結(jié)論二、有關(guān)說(shuō)明及建議一、報(bào)告摘要1.1開發(fā)企業(yè)東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司是香港時(shí)富集團(tuán)下屬全資企業(yè),主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本人民幣3，200萬(wàn)元

4、。企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積7，397，74平方米（指E和D型），建筑面積91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17層以下。1.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項(xiàng)目總投資：211,816,962元項(xiàng)目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%）；商業(yè)銷售率：100%稅后利潤(rùn)54,114,992成本利潤(rùn)率：25.55%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：34.27%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV):45,560,272動(dòng)

5、態(tài)投資回收期：1.87年貸款償還期：2年1.1結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)測(cè)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)及建議寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，具屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、品牌實(shí)力

6、建筑公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。一、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目綜述2.1.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村,東臨三星、偉易達(dá),南望旗峰山公園,西靠東城及東城汽車客運(yùn)總站，北向莞樟大道。2.2項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積336,088平方米,項(xiàng)目總建設(shè)用地面積280052平方米,容積率不大于2.5,建筑高度控制在28層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形,整體形狀較規(guī)則。2.2.3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦,五通一平,具備建設(shè)條件.圖7：地塊現(xiàn)狀之一圖圖8：

7、地塊現(xiàn)狀之二圖2.2.4項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料,本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示:項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)建筑占地面積(只指D、E型)7,397,74m2總建筑面積(只指D、E型)91,968,88m2用地性質(zhì)商住用地土地使用年限70建筑密度≤29%建筑高度≤17總戶數(shù)666戶綠化率38%2.3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r2.3.1項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司成立日期:一九九四年九月二日;注冊(cè)號(hào):003153;編號(hào):No0064908;住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū);法定代表人:朱正賢;注冊(cè)資本:3200萬(wàn)元;企業(yè)類

8、型:合作經(jīng)營(yíng)(港資);經(jīng)營(yíng)范圍:建造東莞時(shí)富花園商品住宅、商場(chǎng)及配套設(shè)施，開展銷售、出租及管理業(yè)務(wù);涉及許可證的項(xiàng)目憑證可許經(jīng)營(yíng)).營(yíng)業(yè)期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日?！　　r(shí)富花園開發(fā)有限公司的土地儲(chǔ)備情況：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺500畝土地２.３.２項(xiàng)目法律手續(xù)本項(xiàng)目在