商圈商店選址論文：商圈與商店選址分析

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1、商圈商店選址論文：商圈與商店選址分析【摘要】商圈的選擇對于在不斷成熟的市場經(jīng)濟(jì)中商店的選址非常重要。本文通過對商圈的類型、形狀以及影響因素進(jìn)行分析來確定商店在進(jìn)行。選址時應(yīng)該考慮的方法和因素，以便為商店的成功經(jīng)營提供前提。【關(guān)鍵詞】商圈商店選址新設(shè)商店在選擇地址時，總是力求較大的目標(biāo)市場，以吸引更多的目標(biāo)顧客。因此，商店經(jīng)營者必須對商店所在的商圈進(jìn)行考察來確定商圈范圍。不同的零售經(jīng)營業(yè)態(tài)會有不同的商圈，相同的經(jīng)營業(yè)態(tài)在不同的地區(qū)，商圈大小也是有所不同。商圈的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，才能開創(chuàng)自我的生存空間。一

2、家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影響有著關(guān)鍵作用，因?yàn)榈攸c(diǎn)好壞直接影響營運(yùn)的效率。據(jù)調(diào)查，商圈的影響程度達(dá)60%以上。因此如何選擇一個好的商圈，對商店日后的經(jīng)營發(fā)展有很大影響。另外，對于成熟商圈來說，商圈可以產(chǎn)生疊加效應(yīng)，各零售商家在商圈內(nèi)能夠產(chǎn)生倍增效應(yīng)，降低零售商獨(dú)立宣傳推廣的成本，還能產(chǎn)生巨大的集客能力。商圈的存在對于商業(yè)來說，已經(jīng)是一榮俱榮、一損俱損，商圈的暗淡也必將使零售商家暗淡，因此維護(hù)商圈的平衡和繁榮，尋求商圈資源的最佳配置，是一項(xiàng)明智之舉。一、商圈的內(nèi)涵商圈也稱購買圈或商勢圈，是指在一定經(jīng)

3、濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域。商圈有兩層含義：一是在一定空間內(nèi)的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)企業(yè)的位置情況與地理范圍情況；二是在一定空間內(nèi)的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營商品種類與客流情況。根據(jù)在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地位，可以區(qū)分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，如圖1所示。核心商圈一般占據(jù)該經(jīng)濟(jì)區(qū)域顧客總數(shù)的60%～70%，每個顧客平均購買額為最高。一個城市可以擁有一個以上的核心商圈，這種情況一般只發(fā)生在超大型城市中，例如北京就可以在一定時間內(nèi)擁有西單和王府井兩個核心商圈。但是，在一般大中型城

4、市中，因?yàn)橄M(fèi)者和購買力有限，客觀只需要一個核心商圈。次級商圈是指核心商圈外圍的商業(yè)區(qū)，它一般擁有著該經(jīng)濟(jì)區(qū)域20%左右的顧客，顧客較分散。這個區(qū)域的大型商場在軟硬件各個方面與核心商圈的大型商場完全一樣，但由于位置上的差異，客觀環(huán)境使它們很難像核心商圈的大型商場一樣進(jìn)行市場定位，消費(fèi)者的數(shù)量和消費(fèi)水平使其難以維持較高級的經(jīng)營項(xiàng)目和較高級的經(jīng)營環(huán)境。邊緣商圈是指次級商圈外圍的商業(yè)區(qū)，其擁有顧客的比例低于次級商圈，一般來說，非核心商圈商業(yè)密度相對較小，其商場適合建立經(jīng)營挑選性不強(qiáng)、檔次相對較低的商業(yè)物業(yè)。可以清楚地

5、看出，核心商圈、次級商圈和邊緣商圈的客流量、營業(yè)額是依次遞減的，而且其商業(yè)物業(yè)的價格必然由高到低。例如：一個城市以百貨市場為中心，由西向東延伸，由西向東的商業(yè)物業(yè)就比較典型，商業(yè)物業(yè)的價格、商場的裝修情況、經(jīng)營項(xiàng)目的檔次等都可以畫出一條逐漸下降的曲線，如果在最靠東的路上開設(shè)較高級的百貨商店，客觀的困難就會相應(yīng)增大。二、商圈的類型及形狀分析1、類型（1）互補(bǔ)型商圈。這類商圈是建立在購買力消費(fèi)連鎖反應(yīng)的基礎(chǔ)之上的。無論消費(fèi)者步入商圈內(nèi)哪一個專業(yè)商店，均有可能去別的專業(yè)店，這是一種錯位現(xiàn)象，如圖2所示。（2）專業(yè)型的

6、商圈。專業(yè)型的商圈處于一種競爭型的商業(yè)環(huán)境中，在這類商圈中，商家經(jīng)營同類商品，在價格、款式、服務(wù)等方面展開競爭。在競爭中，商圈形成同類產(chǎn)品的價格凹地，競爭者的大量廣告投入及專業(yè)商圈的價格、商品種類、規(guī)格，吸引遠(yuǎn)近的大量購買力，薄利多銷的經(jīng)營方針使商圈內(nèi)商業(yè)企業(yè)得以在競爭中生存和發(fā)展。（3）綜合型的商圈。綜合型的商圈過去多為人為安排布置的。它根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用袢丝谌粘Ｋ?，設(shè)置了各種類型的商店，商圈內(nèi)各店各行其道，相安無事。由于缺乏競爭，商圈內(nèi)企業(yè)缺乏競爭力。在現(xiàn)代連鎖商業(yè)迅速發(fā)展后，這類商圈原先的平衡被打破，或形成一

7、個新的平衡或此類商圈衰落。2、商圈的地理形狀（1）十字狀。該類商圈多見于居住小區(qū)內(nèi)或中小型城鎮(zhèn)，商圈內(nèi)以兩條商業(yè)街的交叉處為中心，向四個方向延伸，沿街開設(shè)相連的各種商店或百貨公司，隨著街道向外不斷延伸，遠(yuǎn)離中心，街市逐漸冷落。（2）環(huán)狀。這類商圈延續(xù)了傳統(tǒng)的商業(yè)街市布局，多見于國外大型商業(yè)中心區(qū)域。商圈以中央綠地、廣場及停車場為中心，周邊環(huán)狀矗立著大型商業(yè)設(shè)施，道路呈放射性延伸。如上海徐家匯商圈就屬于發(fā)射型環(huán)狀商圈，上海豫園商城則屬于封閉型環(huán)狀商圈。（3）條狀。這是一種比較常見的商圈形狀，如北京的王府井步行一條

8、街、上海的南京路步行街、四川北路商業(yè)街、天津的和平路步行街等都屬于此類。三、影響商圈的因素商圈受許多因素的影響，諸如商店類型、商店規(guī)模、競爭對手的位置、居民居住模式、行程所需時間和交通狀況（如過橋費(fèi)和糟糕的路況）以及媒體接受狀況等。在同一商業(yè)區(qū)或購物中心內(nèi)，由于商店類型不同，其商圈的范圍會有所不同。如果商店品種齊全，進(jìn)行廣泛促銷，并注意樹立良好形象，即人們通常所說的目標(biāo)商店，那么其商圈