地產(chǎn)基金運作方案

《地產(chǎn)基金運作方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、地產(chǎn)基金運作方案基于該地產(chǎn)開發(fā)項目未來所需投資需要擬以項目基金模式予以籌集，且因此具體基金采取結(jié)構(gòu)化方式予以設(shè)計，該開發(fā)商以自有項目資產(chǎn)（在建項目工程及開發(fā)商法人自有資產(chǎn)對該項目融資承擔無限連帶擔保責任），由于該項目基金的受托基金管理人為海豐華投資基金管理有限公司，按照此管理公司投資開發(fā)項目的實施周期約為2+1年（2年投資期，最多延長1年），本地產(chǎn)項目基金管理人GP管理費標準一般按所管理基金規(guī)模年收取管理費1%，管理費收取方式為后端收取（即LP退出時再予以一次性扣除繳納，前端不發(fā)生費用），所有LP按照投資項目退出后收益計算為原始投資出資額約定的收益率(第1年年化收益率15%，第2年年化收益率1

2、6%，如再延長1年則第3年年化收益率為18%）。本地地產(chǎn)基金融資發(fā)行范例：2012年年底西安本地龍頭地產(chǎn)開發(fā)商“天朗地產(chǎn)集團”對其所開發(fā)的地產(chǎn)項目，進行了5億元規(guī)模的基金方式融資，周期為最長2年，其通過發(fā)行結(jié)構(gòu)化基金產(chǎn)品，結(jié)合自身在區(qū)域地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)聲譽和形象，最終發(fā)行成功，其基金管理公司為歌斐資產(chǎn)（具有豐富的地產(chǎn)管理經(jīng)驗），項目公司（基金投資標的）：陜西天朗實業(yè)有限公司所下轄2ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".Isamustadhere

3、totheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember個項目：錦城（主體封頂，已預售25%）和春城（在建），該基金產(chǎn)品對投資者的承諾年化收益率在15%，其它中介渠道費用按慣例約為6%，整體融資費率不低于21%，其融資模式核心為：以項目公司股權(quán)質(zhì)押給專項地產(chǎn)基金公司，直至最終投資返還退出。基金進入：受讓項目公司股權(quán)（2450萬）股權(quán)比例49%；提供股東貸款4.755億?；鹜顺觯汗蓶|貸款由項

4、目公司按期償還，股東貸款利息覆蓋基金募集額的本金和收益；最終基金股權(quán)部分退出時由天朗以原價回購。注意事項：1、為該地產(chǎn)項目基金募集發(fā)行，首先必須設(shè)立相應基金投資管理公司（海豐華），該公司注冊資本1000萬（為有限合伙企業(yè)，為合伙人出資企業(yè)，原則上其全部合伙人為投資行業(yè)內(nèi)資深人士，人數(shù)為3~5人，出資必須為現(xiàn)金出資為宜）；2、該基金發(fā)行為結(jié)構(gòu)化私募產(chǎn)品，募集資金用途為指定地產(chǎn)項目開發(fā)，故對應該項目設(shè)立基金時，必須考慮發(fā)行時投資人的投資安全需要設(shè)置相應的投資保證措施（含：開發(fā)商實際控制人對該基金承擔無限擔保責任，且其所開發(fā)項目的土地及相應在建工程及資產(chǎn)承擔相應擔保責任）；ofwork,relati

5、onships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember3、針對該基金在募集過程中，所需進行的推廣策劃公關(guān)宣傳及其他所需具體實施舉措所需費用，均由該基金的管理者GP予以承擔，其所需費用需要基金受益方，

6、即融資項目方委托其實施并予以支付，該費用一般為該基金募集資金規(guī)模的2%。且可根據(jù)實際所需予以協(xié)商調(diào)整，一般最多不超過3%，此項費用實際為該基金管理者的融資渠道及正常運營維護費用，屬于管理人正常運營成本范疇，不作為基金管理人的收益考慮；4、基金管理費用：區(qū)別于該基金后端向投資者退出后收取的1%實質(zhì)運營成本對應的管理費（4所指管理費實質(zhì)為通道費用，即募資所需的宣傳公關(guān)、中介返傭等費用，基本為轉(zhuǎn)移支付性費用）按照基金募集成功后，即募集理想目標合計3億，上述管理人年度一次性（不考慮年費收益）管理費收入為600~900萬（按募資規(guī)模達成3億的2%~3%計算），此項費用實際為該基金募集時所發(fā)生的費用（項目

7、費及渠道費），如該費用在上述基礎(chǔ)上有一定幅度（10%）內(nèi)有實際浮動增減，管理人可與項目方協(xié)商解決，此費用原則上由項目融資方對管理人予以支付。5、基金投資的監(jiān)管權(quán)：該基金管理人作為有限合伙企業(yè)（法人），作為該地產(chǎn)項目實際開發(fā)者所有者（控制人）和所募集LP資金的受托管理機構(gòu)，在基金募集期間，其對所募集項目基金的使用有實際監(jiān)督權(quán)力，并具體行使相應管控措施；ofwork,relationships,nee