房屋買賣協(xié)議簽訂應(yīng)注意的問題

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1、房屋買賣合同簽訂中應(yīng)注意的問題關(guān)于房屋買賣合同的訂立，目前尚無完備的法律規(guī)定，主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)的法規(guī)和地方性法規(guī)的規(guī)定訂立。訂立房屋買賣合同的主要條件是：（一）當(dāng)事人要具有合法的主體資格１．買方應(yīng)具備的合法條件（１）買方必須具有完全的民事行為能力。這是指買方具有通過支付房屋價(jià)款取得房屋所有權(quán)的行為能力。對(duì)于自然人來說，限制行為能力人或無民事行為能力人，不具備房屋買賣合同的主體資格，不能進(jìn)行房屋買賣活動(dòng)。如需進(jìn)行房屋買賣時(shí)，只能由其監(jiān)護(hù)人或法定代理人代為買賣。此外，據(jù)１９８３年１２月１７日公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，“機(jī)關(guān)、團(tuán)體，部隊(duì)，企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市

2、私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)?！钡菍?duì)于１９８３年以前發(fā)生的這類房屋買賣如果買房的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)企事業(yè)單位確有特殊需要的，應(yīng)由買方補(bǔ)辦審批手續(xù)，并確定其房屋買賣關(guān)系成立。（2）買方必須具有相應(yīng)的支付能力。這一要求實(shí)際上又是對(duì)買方須具有行為能力的具體規(guī)定。如果說買方具有完全的民事行為能力，且有購房的意思表示，但是不具有與購房行為相應(yīng)的支付能力，那么仍然不能成為房屋買賣合同的買方。（3）公有房屋買賣合同的買方必須是公房產(chǎn)權(quán)單位的職工（包括離、退休職工）。全民所有和集體所有的房屋都是公房。（4）擁有房屋優(yōu)先購買權(quán)的人可優(yōu)先購買所售房屋。房屋的優(yōu)先購買權(quán)，是指房

3、屋所有權(quán)人出賣其房屋時(shí)，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等條件下，有優(yōu)先于其他購買人購買房屋的權(quán)利。房屋優(yōu)先購買權(quán)的種類，在法律理論和實(shí)踐中，常見的有四種：①承租人的優(yōu)先購買權(quán)forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorexaminationofwhetherviewsareclea

4、r;(D)theborrower,guarantorloans優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利。房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意購買該承租屋，出租人與第三人成立的買賣合同無效。１９８３年１２月１７日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ海保梗福茨辍蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)，在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”最高人民法院１９８８年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（

5、試行）》第１１８條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋時(shí)，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！雹诠灿腥说膬?yōu)先購買權(quán)１９８３年１２月１３日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)?！币院?，《民法通則》又有類似規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出買時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！保保梗福改辏痹拢玻度兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》第９２

6、條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！币陨嫌嘘P(guān)規(guī)定，在肯定所有權(quán)人合法處分權(quán)的同時(shí)，又照顧了其他共有人的合法權(quán)益和實(shí)際需要。③出售公有舊房原住戶有優(yōu)先權(quán)１９８８年２月２５日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于鼓勵(lì)職工購買公有舊住房的意見》中規(guī)定：“出售舊房時(shí)，原住戶有優(yōu)先權(quán)?！币虼?，此優(yōu)先權(quán)是針對(duì)公有舊房的原住戶而言。④原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購買權(quán)１９９１年１１月２３日公布的國(guó)務(wù)院住房制度政策領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房改革的意見》

7、中規(guī)定：“職工購買公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)，有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進(jìn)入市場(chǎng)出賣或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)?！彼^“優(yōu)先”主要是指時(shí)間上的優(yōu)先，這種優(yōu)先在時(shí)間上一般規(guī)定為３個(gè)月。在條件等同時(shí)，只有享有優(yōu)先權(quán)的承租人、共有人放棄購買之后，房屋所有權(quán)人才可以將房屋出賣給他人。forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)