如何控制物業(yè)管理服務(wù)人工成本投入

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1、如何控制物業(yè)管理服務(wù)人工成本的投入物業(yè)管理服務(wù)有兩大物點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；一是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)所特有的，一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)知識(shí)密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)知識(shí)領(lǐng)域含蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)、體育、教育、公共關(guān)系、人文地理、民族文化、宗教事務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理、施工管理、設(shè)備管理等等。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算、通訊、電梯、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)、智能

2、化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。如何控制物業(yè)管理服務(wù)人工成本投入，正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集”型與“管理密集”型的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致的過程。對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)來講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何？說到底就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷?duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)來講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低！筆者想就如何控制物業(yè)管理服務(wù)人工成本投入，談?wù)勛约旱南敕ê退悸罚c業(yè)內(nèi)同行切磋探討。首先，控制物業(yè)管理服務(wù)人工成本投入必須要搞清和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的種類，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住

3、戶數(shù)，小區(qū)出入口的數(shù)量，小區(qū)是封閉式還是開放式；小區(qū)的占地面積，建筑面積，商業(yè)面積（含幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類等）；收費(fèi)面積（不同物業(yè)的收費(fèi)面積）；小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（這一點(diǎn)十分重要）。小區(qū)的設(shè)備設(shè)施包括：電梯，配電房，水泵房，消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)，配電箱的數(shù)量，監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活（消防）水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率，會(huì)所基本情況；游泳池基本情況；活動(dòng)中心等。停車場(chǎng)：地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況，地上車位面積，停車位數(shù)量、所處位置等。道路的面積，路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞

4、池?cái)?shù)量、位置、容積率等。第二步；根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；2元∕㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元∕㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。2元錢的收費(fèi)提供3元錢的服務(wù)，不是市場(chǎng)行為，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，企業(yè)賠不起。3元錢的收費(fèi)提供2元錢的服務(wù)，也不是市場(chǎng)行為，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，消費(fèi)者不答應(yīng)。所以說，不同的資源應(yīng)該有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，不同的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分成若干等級(jí)，小區(qū)等級(jí)的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資源，參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面

5、積、建筑面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費(fèi)面積、綠化面積以及物業(yè)的種類等等。例如，1、A1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)：①管理面積：30萬平方米以上；②收費(fèi)面積：20萬平方米以上；③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3.0元∕㎡以上。2、A2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)：①管理面積：15～20萬平方米；②收費(fèi)面積：13萬平方米以上；③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3.0元∕㎡以上。3、B1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)：①管理面積：10～15萬平方米；②收費(fèi)面積：8萬平方米以上；③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元∕㎡以上。4、B2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)：①管理面積：8～13萬平方米；②收費(fèi)面

6、積：6萬平方米以上；③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元∕㎡以上。5、C1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)：①管理面積：3～8萬平方米；②收費(fèi)面積：4萬平方米以上；③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元∕㎡以上。6、C2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)：①管理面積：2～5萬平方米；②收費(fèi)面積：2萬平方米以上；③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元∕㎡以上。與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步；掌握了小區(qū)的詳細(xì)資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。

7、人力資源配置也就是小區(qū)的定員定編。小區(qū)的人力資源配置主要計(jì)算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡∕人。例如，多層不帶電梯的住宅物業(yè)，人均管理面積1300～1400㎡∕人；多層帶電梯的人均管理面積1200～1300㎡∕人；高層住宅人均管理面積1600～1700㎡∕人；寫字樓人均管理面積2000㎡左右∕人。同時(shí)，我們還要（考慮不同的實(shí)際情況）根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開放式”小區(qū)的管理難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“封閉式”小區(qū)，所以，對(duì)“開放式”小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。參考數(shù)據(jù)有：1、物業(yè)的種類，物業(yè)的建筑面積，公共設(shè)施面積，2、治安

8、防范是“開放式”還是“封閉式”；3、物業(yè)的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4、物業(yè)的服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，公司內(nèi)部對(duì)比分析：案例1、X公司A管理處與B管理處比較；