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1、土地增值稅清算程序與清算方法一、土地增值稅的清算程序土地增值稅的清算程序大體分為六步:1.清算前的準(zhǔn)備工作;2.清算項目收入總額的計算及《土地增值稅清算項目銷售收入?yún)R總表》的編制;3.扣除項目金額的計算及《扣除項目成本費用計算表》的編制;4.土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及《土地增值稅納稅申報表》的編制;5.土地增值稅的審計鑒證;6.土地增值稅的申請清算。二、清算前的準(zhǔn)備工作土地增值稅的清算,包含的時間范圍比較長,清算涵蓋的內(nèi)容比較寬,而且,對清算涉及的原始憑證要求嚴格,沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據(jù),到將
2、來提供的清算資料都需要做充分的準(zhǔn)備。大體包括:(一)清算范圍的界定:1.明確清算項目及其范圍。2.正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。3.正確劃分清算面積和非清算面積(待售面積)。4.按照當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾贫ǖ摹捌胀?biāo)準(zhǔn)住宅”標(biāo)準(zhǔn),正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。5.正確劃分不同時期的開發(fā)項目,對于分期開發(fā)的項目,以分期開發(fā)項目為單位進行清算(或以《土地增值稅項目登記表》為依據(jù))。6.正確劃分征稅項目與免稅項目,防止混淆兩者的界限。7.明確清算項目的起止日期。(二)應(yīng)當(dāng)搜集、整理如下資料:
3、1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。2.開發(fā)項目工程建設(shè)發(fā)包合同、工程決算書及其價款結(jié)算單、發(fā)票等。 3.銀行借款合同及借款計息清單。4.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用賬簿、分期開發(fā)分攤依據(jù),與成本和費用有關(guān)的其他證明資料?! ?.無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的交接憑證。6.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的其他證明資料,為編制《房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計表》做準(zhǔn)備。7.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證,為編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計表》準(zhǔn)備資料?! ?.項目竣工決算報表和有關(guān)賬簿。9.土地增值
4、稅納稅(預(yù)繳)申報表及完稅憑證。10.與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。三、清算項目銷售收入的計算(一)商品房銷售合同與銷售發(fā)票核對,特別要注意合同面積和實測面積。(二)銷售發(fā)票與“主營業(yè)務(wù)收入”明細賬、總賬的核對。(三)正確劃分預(yù)售收入與銷售收入,并與《預(yù)售收入備查簿》核對,防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。(四)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當(dāng)做視同銷售房地產(chǎn)處理,編制《開發(fā)產(chǎn)品視同銷售明細表》。(五)復(fù)核銷售退回、折扣
5、銷售與銷售折讓業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定,折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。(六)復(fù)查“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”有無應(yīng)結(jié)未結(jié)收入的業(yè)務(wù)。(七)分房產(chǎn)類別編制《土地增值稅清算項目銷售收入?yún)R總表》。四、扣除項目的計算(一)扣除項目計算的程序1.計算扣除項目之前,應(yīng)復(fù)核“開發(fā)成本”成本項目的劃分是否符合稅法的規(guī)定,如果有差異,應(yīng)按照稅法要求加以調(diào)整。2.檢查扣除項目的記錄、歸集是否正確,是否取得合法、有效的憑證,會計及稅務(wù)處理是否正確;如果沒有合法憑證應(yīng)提請公司補齊有關(guān)憑證。3.2對“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”總賬、明細
6、賬進行核對。4.計算清算項目的《開發(fā)產(chǎn)品成本明細表》。5.編制清算面積的《扣除項目成本費用計算表》。(二)成本項目計算要點1.取得土地使用權(quán)支付的金額。(1)原始憑證審核,取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證,口徑是否一致。(2)如果同一土地有多個開發(fā)項目,審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比中有沒有關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項目的費用、有沒有期間費用、有沒有預(yù)提費用。2.土地征用及拆遷費。(1)審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷(回遷)合同和拆遷補償花名冊,并與相關(guān)賬目核對。(2)拆遷費有無合法憑證。(3)動遷還建的
7、開發(fā)產(chǎn)品是否做拆遷和銷售兩項業(yè)務(wù)進行處理。(4)取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)土地費用的分攤是否合理。取得土地使用權(quán)所支付金額的分攤方法是:納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項目金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時土地費用的分攤:土地使用權(quán)扣除項目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積÷總面積)②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時土地費用按建筑面積分攤:土地使用權(quán)扣除項目金額=取得土地使用權(quán)所支付的
8、金額×(轉(zhuǎn)讓建筑面積÷建筑總面積)3.前期工程費。(1)開支范圍是否屬于前期工程費,有無亂攤費用情況。(2)費用支出的原始憑證是否符合規(guī)定。4.建筑安裝工程費。(1)自營方式:審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證,會計處理是否符合規(guī)定。(2)出包方式:審核工程發(fā)包合同、工程決算書、發(fā)票及賬務(wù)處理是否符合規(guī)定