20080419厲心下午

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1、主題二：89平米小三房主講：厲心時間：2008年4月19日下午地點(diǎn)：清華科技大廈會議中心第三會議室速記提供：創(chuàng)世德速記（010—89525068）我在這個專題里面要講一些自己設(shè)計(jì)的一些體會，還有就是在90平米政策出來以后，我簡單地錄了一下當(dāng)時出來的一個背景條件，三個條件：當(dāng)時提出來小區(qū)容積率要在1.0以上；單套面積在120平米；實(shí)際上成交價(jià)格要低于1.2倍以下。隨后又出來關(guān)于90平米以下的政策，就是國六條。還有就是出現(xiàn)了一個土地增值稅。后來我看到網(wǎng)上包括學(xué)術(shù)界一直有這樣一個課題比較明顯的，就提出中小戶型設(shè)計(jì)，當(dāng)時也有機(jī)構(gòu)請我講中小戶型的設(shè)計(jì)。我這里做一個解釋，其實(shí)學(xué)術(shù)

2、上并沒有中小戶型的準(zhǔn)確定義，但是國家的政策幾次下發(fā)以后，市場上開始了中小戶型的說法，實(shí)際上中小戶型關(guān)心兩個數(shù)據(jù)：一個90、一個120。但是120由于有一個放大的系數(shù)，就變成了144了。所以就出現(xiàn)了一個90平米以上的戶型，還有144平米以內(nèi)的普通住戶型，但是144平米以內(nèi)的還是有一個比較大的發(fā)揮空間，因?yàn)?44這個要涉及到一個稅，但是90平米是一個硬規(guī)，我估計(jì)將來可能90平米不會這么嚴(yán)格，但是至少目前的項(xiàng)目要求非常嚴(yán)。所以我這一塊的研究把它濃縮了一下，很明確，主要是研究90平米以下的戶型，做為主力市場而言，要研究兩房、三房戶型。但是實(shí)際我今天講的這一塊，重點(diǎn)是研究90平

3、米的三房，因?yàn)閮煞吭?0平米還是很容易實(shí)現(xiàn)的，不會遇到特別大的難題，但是如何在89平米下做三房？這是一個重點(diǎn)，而且我根據(jù)市場的反饋情況也可以看到戶型面積大小的變化，其實(shí)從最終的角度來說，三房是一個家庭永恒的需求。這部分的內(nèi)容共分為三個部分：市場、設(shè)計(jì)、成本。一、市場部分兩個概念：第一是否定之否定，循環(huán)上升；第二是戶型大小的決定因素。1、否定之否定，循環(huán)上升。這是辯證唯物主義里面的一個觀點(diǎn)，我們看到戶型面積變化也有這樣的特點(diǎn)，規(guī)律具有共性，各個城市都有這樣一個過程，只是目前各個城市所處的階段不同。我們看在房地產(chǎn)市場沒有發(fā)展以前，其實(shí)戶型的面積非常小，很多家庭住的都是一房

4、，兩房已經(jīng)很不錯了，房子都很小，廳都是暗的，面積比較小，一般40多平米、50多平米就不錯了，那時候還有處級房達(dá)到多少面積、廳級房達(dá)到多少面積等等，但是總的來說戶型面積非常小。在發(fā)展初期，戶型做得很大，三房做到160、180，甚至做到200?？陀^規(guī)律的原因是因?yàn)榈貎r(jià)很低、房價(jià)很低。我們以看到在發(fā)展初期，地價(jià)是非常低廉的，主要的成本來源于建安成本，房子越大，建安成本越低，同時進(jìn)深也可以做得更大，所以當(dāng)時的戶型和面積都做得非常的大。但是，隨后房型呈現(xiàn)一種縮小的趨勢，在九十年代的深圳就呈現(xiàn)這種特點(diǎn)，房型越做越小，到九十年代末，就出現(xiàn)70平米做兩房，香港是最典型的，六、七十平做

5、三房，很常見。這個原因是因?yàn)榉績r(jià)上漲，總價(jià)的因素，一是因?yàn)榈貎r(jià)持續(xù)上漲，地價(jià)越來越高，同時房價(jià)也持續(xù)上漲，購買能力跟不上，這時候很多人發(fā)現(xiàn)把房子做小一點(diǎn)，客戶面更寬，因?yàn)榇蟛糠殖鞘腥司杖氲慕Y(jié)構(gòu)還是一種金字塔型為主，由于這個因素就導(dǎo)致戶型面積越做越小。在2000年左右，深圳的開發(fā)商一個共同的話題就是把戶型做小，只要做小了，肯定能賣掉，所有的項(xiàng)目都呈現(xiàn)這種態(tài)勢，90多平方就做一個三房出來，賣得還不錯。我記得我們在2000年左右還做過70平米的三房，高層，做得足夠小以后，都可以賣掉，因?yàn)楦F人總比富人多，所以這個趨勢在各個省市都會有，都有這樣一個過程。隨后出現(xiàn)了一個大的過程

6、，就是郊區(qū)化，當(dāng)一個城市的房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度以后，城市擴(kuò)容，往郊區(qū)發(fā)展，郊區(qū)的土地相對便宜，所以能夠允許做大。同時這種需求屬于改善型需求，買郊區(qū)的房子很大一部分是在城區(qū)有一套房子，要換房，如果郊區(qū)房子還這么小，就不能滿足需求了，要求要大一點(diǎn)，這時候是一個適度的大，相對大一些。這時候又會出現(xiàn)一個現(xiàn)象，比如在2005年、2006年，房價(jià)上漲到一定程度的時候拿深圳來說，漲價(jià)最快的不是小戶型，而是大戶型，越是高檔的產(chǎn)品，漲價(jià)的幅度，漲價(jià)的系數(shù)比例越大，比如像別墅，可能是成倍的上漲，開發(fā)商有自然的追隨的規(guī)律，他發(fā)現(xiàn)這個做得快，價(jià)格漲的快，他會覺得這個利潤空間更大，這時候市場會

7、子對調(diào)節(jié)，供大于求，房價(jià)還會再上漲，這就是深圳、香港的狀態(tài)。當(dāng)房價(jià)再漲的時候，戶型就會變小，有這樣一個趨勢。所以從這個規(guī)律可以看到，由小到大是有一個規(guī)律的，我們可以根據(jù)這個規(guī)律去判斷未來發(fā)展的趨勢，從而選擇自己的產(chǎn)品。2、戶型大小的決定因素。（1）地塊。地塊本身所處的地理位置以及擁有的資源，資源好的，戶型就做大一點(diǎn)，資源差的，戶型就做小一點(diǎn)，比如像城市中心地鐵口的單棟樓，就是一棟高層起來的，一般都會傾向做小戶型。（2）競爭環(huán)境，市場目前的情況，包括競爭對手的狀況。市場好一點(diǎn)，就做大一點(diǎn)，利潤高。而且越是大戶型，客戶對價(jià)格的敏感度沒有那么高，所以容易把