營銷推廣執(zhí)行方案

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1、韶山人民公社營銷推廣執(zhí)行方案韶山人民公社營銷推廣執(zhí)行方案韶山人民公社湘視國際傳媒2008年8月2日專業(yè)引領(lǐng)-42-至信至誠韶山人民公社營銷推廣執(zhí)行方案目錄第一部分項目分析及營銷思路項目銷售資料分析韶山消費(fèi)市場分析項目SWOT分析項目前期銷售的主要癥結(jié)及對應(yīng)營銷思路第二部分項目定位項目形象定位項目價格定位第三部分銷售推廣產(chǎn)品利益點(diǎn)整合推售計劃營銷推廣策略第四部分營銷結(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容項目營銷策劃工作內(nèi)容售前準(zhǔn)備工作代理銷售第五部分服務(wù)時間及收費(fèi)專業(yè)引領(lǐng)-42-至信至誠韶山人民公社營銷推廣執(zhí)行方案第一部分項目分析及營銷思路一、項目銷售資

2、料分析1、項目概況人民公社位于韶山市南竹雞段大門竹雞段，占據(jù)進(jìn)入韶山核心旅游景區(qū)的咽喉位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離韶山市清溪主城區(qū)5公里，韶山?jīng)_毛澤東故居7公里。人民公社竹雞段，是韶山市城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)。竹雞段是韶山城市的主要對外交通集散地和產(chǎn)業(yè)區(qū)，分為本項目、省直黨校周邊為主要的旅游接待片區(qū)及韶山電視機(jī)廠周邊的產(chǎn)業(yè)片區(qū)。主要職能為交通服務(wù)、物流、特色產(chǎn)業(yè)和旅游服務(wù)接待。人民公社位于“紅色金三角”偉人故里旅游的中心地帶，距花明樓、烏石分別為37、50公里，都不到1小時車程。寧鄉(xiāng)花明樓劉少奇紀(jì)念館，烏石彭德懷紀(jì)念館，由此構(gòu)成

3、了韶山-花明樓-烏石“紅色金三角”偉人故里旅游區(qū)。專業(yè)引領(lǐng)-42-至信至誠韶山人民公社營銷推廣執(zhí)行方案2、交通概況竹雞段位于幾條國道線交叉的三角地帶，上瑞高速、湘韶路、南環(huán)路交匯于此，交通便利。即將完工的韶山高速公路東起潭韶高速，西止韶山市的竹雞段，將進(jìn)一步凸現(xiàn)項目所在位置的交通優(yōu)勢。3、工程進(jìn)度項目原屬于太陽商業(yè)廣場，是一個半拉子工程?，F(xiàn)已建設(shè)停車場、部分樓體框架、地基等部分，廣場初具雛形。二、韶山市消費(fèi)市場分析韶山市屬于一個縣級市，由于韶山市城市人口較少，市民對商品房消費(fèi)力有限，其房地產(chǎn)業(yè)也起步較晚，房價僅在1000-15

4、00元/M2之間，處于湖南省各地市中下游水平。房地產(chǎn)業(yè)起步晚、商品房價格低，并不能說明韶山市人沒錢，韶山市隨著這幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及依托于偉人故里的國家級旅游景區(qū)優(yōu)勢，人民生活比較富裕，市民有著較強(qiáng)的投資欲望，而且本項目可以輻射到湘潭市、湘鄉(xiāng)、寧鄉(xiāng)甚至長沙等地區(qū)，吸引他們投資于旅游地產(chǎn)，使本項目成為湖南知名的休閑旅游的好去處。專業(yè)引領(lǐng)-42-至信至誠韶山人民公社營銷推廣執(zhí)行方案三、項目SWOT分析1、項目劣勢?目前項目所處位置商業(yè)氛圍不濃；?項目工程進(jìn)度緩慢，部分建筑仍沒有開始施工；?沒有對業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的整合，營銷概念模糊，令

5、消費(fèi)者無所適從；?銷售資料做得不到位，缺乏對市場賣點(diǎn)深度挖掘和針對目標(biāo)客戶的理性宣傳。2、項目優(yōu)勢竹雞段作為進(jìn)入韶山旅游景區(qū)的必經(jīng)之路，目前已現(xiàn)出地段的優(yōu)勢，具有較大的商業(yè)價值，仍為韶山未來不可多得的商業(yè)旺地；?項目經(jīng)營規(guī)模相對于當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場來說，具備了形成大型綜合旅游商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模條件；3、項目威脅專業(yè)引領(lǐng)-42-至信至誠韶山人民公社營銷推廣執(zhí)行方案?由于項目周邊目前商業(yè)氛圍較差，如本項目招商不成功，項目的快速銷售便無從談起；?前期不成功的銷售，帶來的負(fù)面影響是銷售條件已正式公布并很難進(jìn)行調(diào)整，銷售狀況不好導(dǎo)致后期消費(fèi)者信心

6、不足；?既沒有盡早組建商業(yè)經(jīng)營管理公司，也沒有引進(jìn)知名的專業(yè)市場經(jīng)營管理公司，未來市場經(jīng)營不免給人想象開發(fā)商是想撈一筆就走，根本不會去對以后的市場經(jīng)營發(fā)展負(fù)責(zé)任；?發(fā)展商沒有采用任何手段去樹立自身的品牌形象，消費(fèi)者對本項目的發(fā)展商不熟悉、不了解、加上前期的負(fù)面影響，項目在當(dāng)?shù)孛雷u(yù)度并不高。?政府的支持力度明顯不夠，未能為項目銷售帶來任何益處。4、項目機(jī)會?我們認(rèn)為招商是非常重要和必要的，外省的招商并不容易操作，還是依托本地資源為主較好，如果能通過一些手段吸引商戶踴躍承租本項目商鋪，不僅可以為銷售打下良好的基礎(chǔ)，更可以通過大量的

7、人氣聚集來改變其他投資者對該區(qū)域商業(yè)的成見；專業(yè)引領(lǐng)-42-至信至誠韶山人民公社營銷推廣執(zhí)行方案?通過適當(dāng)?shù)臓I銷手段，成功地在當(dāng)?shù)貥淞⒕哂邪l(fā)展?jié)摿Φ捻椖啃蜗?；?dǎo)入投資收益概念，并將此概念通過科學(xué)合理的市場前景及財務(wù)分析，體現(xiàn)項目的物超所值，從而支撐單位售價；?引沿海專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任本項目的物業(yè)管理顧問，以較低的代價，去贏得消費(fèi)者對未來長遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營的信賴，同時形成競爭對手難以逾越的障礙；?全面修正項目推廣方案及設(shè)計內(nèi)容，在傳播銷售信息的同時，注重發(fā)展商基礎(chǔ)品牌功能的塑造，使得發(fā)展商及項目本身成為當(dāng)?shù)赝顿Y者及媒體談?wù)摰脑掝}；

8、?重新挖掘并整合政策資源，利用項目重點(diǎn)工程的政治優(yōu)勢，來達(dá)成增強(qiáng)消費(fèi)信心的目的。小結(jié)：應(yīng)該來說，從項目現(xiàn)有的綜合情況來看，劣勢遠(yuǎn)多于優(yōu)勢。威脅大于機(jī)會，二者權(quán)衡，只剩下地理位置的優(yōu)勢還比較明顯（或者說地段觀念容易扭轉(zhuǎn)）。要保證項目銷售銷售的最終成功，發(fā)展商必須明確操作思路，通