論物業(yè)規(guī)約的法律效力

《論物業(yè)規(guī)約的法律效力》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題論物業(yè)規(guī)約的法律效力徐海燕對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副教授，民商法博士　　關(guān)鍵詞:物業(yè)管理/規(guī)約/業(yè)主/物業(yè)服務(wù)企業(yè)/自治/司法救濟(jì)　　內(nèi)容提要:物業(yè)規(guī)約是業(yè)主共同體的自治規(guī)則,但與合同有著嚴(yán)格區(qū)別。規(guī)約的實(shí)質(zhì)是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的確認(rèn)與鞏固。規(guī)約對(duì)全體業(yè)主包括房屋受讓人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力,但不當(dāng)然拘束承租人。規(guī)約原則上自其被業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效,臨時(shí)規(guī)約就買受人而言自其書(shū)面承諾之時(shí)起生效。規(guī)約具有可訴性,共益訴訟和自益訴訟應(yīng)予鼓勵(lì)。應(yīng)建立瑕疵規(guī)約的司法救濟(jì)機(jī)制,包括規(guī)約無(wú)效確認(rèn)之訴和

2、規(guī)約撤銷之訴?！　闃?gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境,預(yù)防和化解物業(yè)管理領(lǐng)域的利益沖突,既需要國(guó)家公權(quán)力通過(guò)立法和行政手段審慎而適度地直接干預(yù)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,更需要鼓勵(lì)廣大業(yè)主基于意思自治精神通過(guò)規(guī)約對(duì)物業(yè)使用、維護(hù)、管理而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任做出自律約定。因此,進(jìn)一步明確規(guī)約的法律效力,對(duì)于完善規(guī)約制度、弘揚(yáng)物權(quán)民主精神與業(yè)主自治精神具有重要的理論與實(shí)踐意義。文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題　　一、規(guī)約的概念和類型　　物業(yè)規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)約”),又名“業(yè)主公約”、“物業(yè)管理

3、公約”、“住戶規(guī)約”、“管理協(xié)議”、“區(qū)分所有規(guī)約”和“管理組織規(guī)約”。但規(guī)約的概念究竟如何界定,在學(xué)術(shù)界聚訟紛紜。有人認(rèn)為,“規(guī)約乃規(guī)范區(qū)分所有建筑物之管理、使用以及所有關(guān)系的自治規(guī)則”。[1]有人認(rèn)為,“所謂規(guī)約,是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物與基地之管理、使用及所有關(guān)系,以書(shū)面形式所為之自治規(guī)則”。[2]有人認(rèn)為“,規(guī)約系全體區(qū)分所有人就其建筑物與基地之管理及使用方法,以書(shū)面為一致決之合意”。[3]有人認(rèn)為,“所謂規(guī)約者,乃以區(qū)分所有建筑物之合意或集會(huì)的決議所定建筑物的管理、營(yíng)運(yùn)的根本原則”。[4]有人則認(rèn)為,“規(guī)約乃是全體區(qū)分所有人以書(shū)面作成有

4、關(guān)建筑物或基地或附屬設(shè)施之管理使用之一種區(qū)分所有人相互間事項(xiàng)之合意”。[5]　　以上定義有的強(qiáng)調(diào)規(guī)約的自治規(guī)則性質(zhì),有的側(cè)重規(guī)約的締結(jié)程序和形式。筆者認(rèn)為,鑒于規(guī)約的效力不僅及于區(qū)分所有權(quán)人,還及于區(qū)分所有建筑物的繼受人;鑒于主流市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的規(guī)約均不以全體區(qū)分所有人一致同意為其生效要件,把規(guī)約界定為合同或契約實(shí)有不妥。筆者認(rèn)為,規(guī)約有實(shí)質(zhì)意義與形式意義之別。實(shí)質(zhì)意義上的規(guī)約指多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議程序制定的、調(diào)整區(qū)分所有建筑物的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主權(quán)利義

5、務(wù)的、對(duì)全體業(yè)主具有拘束力的自治規(guī)章;形式意義上的規(guī)約則指記載該自治規(guī)章的書(shū)面文件?！　∫云浒l(fā)生作用的期間為準(zhǔn),規(guī)約可分為臨時(shí)規(guī)約和正式規(guī)約。前者指建設(shè)單位在銷售物業(yè)階段制定的、對(duì)建筑物區(qū)分所有關(guān)系作出約定的臨時(shí)性自治規(guī)章。后者指在廣大業(yè)主入住小區(qū)后由業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主自治規(guī)章。臨時(shí)規(guī)約是在前期物業(yè)管理階段由開(kāi)發(fā)商起草,并經(jīng)由業(yè)主在簽訂商品房買賣合同之時(shí)分別簽字承諾的程序而被提升為規(guī)約。臨時(shí)規(guī)約由于陸續(xù)獲得了全體業(yè)主的簽字,似乎更貼近意思自治的真意,但畢竟未履行業(yè)主大會(huì)的通過(guò)程序、未獲得全體業(yè)主的充分審議與醞釀,因此臨時(shí)規(guī)約應(yīng)盡早上升為正式規(guī)約?！　?/p>

6、我國(guó)《物權(quán)法》先后五次提到了“規(guī)約”,并在第83條明確要求業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及規(guī)約?！段餀?quán)法》頒布后,國(guó)務(wù)院于2007年8月26日對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出修改,充實(shí)和完善了有關(guān)規(guī)約的規(guī)定。鑒于《物權(quán)法》使用了“規(guī)約”的概念,修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“業(yè)主公約”易名為“規(guī)約”,將“業(yè)主臨時(shí)公約”易名為“臨時(shí)規(guī)約”?！　《⒁?guī)約的法律性質(zhì)　　(一)規(guī)約調(diào)整區(qū)分所有建筑物的業(yè)主之間的利益關(guān)系文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題　　在獨(dú)門獨(dú)院的單獨(dú)所有建筑物上,物權(quán)和利益關(guān)系較為簡(jiǎn)單,不存在區(qū)分所有的法律關(guān)系,也無(wú)需規(guī)約。但

7、在眾多業(yè)主共居一座建筑物、共享小區(qū)共有部分和共用部分的情況下,建筑物區(qū)分所有關(guān)系日漸復(fù)雜,規(guī)約的登場(chǎng)水到渠成。沒(méi)有建筑物區(qū)分所有關(guān)系,也就沒(méi)有規(guī)約。新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第1款明文要求規(guī)約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。規(guī)約看似調(diào)整人與物的歸屬與利用關(guān)系,實(shí)則調(diào)整人與人之間的利益關(guān)系?！　?二)規(guī)約的實(shí)質(zhì)是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的確認(rèn)與鞏固　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是規(guī)約的效力之源。為充分保護(hù)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，《物權(quán)法》第6章專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。規(guī)約的核心價(jià)值在于,

8、在法律和行政法規(guī)的制度框架內(nèi),進(jìn)一步確認(rèn)和維護(hù)廣大業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)有廣狹二義。狹義的