北京遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項目東區(qū)市場定位報告

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1、序本報告是對遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項目東區(qū)市場定位的集中論述，通過我司對該項目東區(qū)周邊區(qū)域環(huán)境系統(tǒng)深入的前期調(diào)研工作，對東區(qū)可能發(fā)展的四種商業(yè)物業(yè)（酒店物業(yè)、寫字樓物業(yè)、購物中心、社區(qū)商業(yè)）進(jìn)行了系統(tǒng)的論證，并以此為基礎(chǔ)按三種不同的組合方式來實現(xiàn)對東區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，進(jìn)而對這三種商業(yè)物業(yè)組合方式所產(chǎn)生的投資規(guī)模、收益回報、運營風(fēng)險、管理難度等方面的綜合考量、通過其各自優(yōu)劣勢比較來確定遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項目東區(qū)未來發(fā)展方向。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheni

2、ngpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve目錄遠(yuǎn)洋山水商業(yè)項目東區(qū)市場定位報告1.前言12.市場調(diào)研方式的確定22.1市場調(diào)研區(qū)域的界定22.2市場調(diào)研方法的確定32.2.1調(diào)研方式的制定32.2.2調(diào)研及分析方法的確定33.區(qū)域環(huán)

3、境分析53.1東區(qū)自身技術(shù)指標(biāo)53.1.1地理位置分析53.1.2交通狀況分析63.1.3地塊性質(zhì)分析93.1.4物業(yè)規(guī)模及各項技術(shù)指標(biāo)103.1.5總結(jié)分析103.2項目功能分析113.2.1東、西區(qū)功能互動分析113.2.2東區(qū)自身可能之各物業(yè)功能互動分析153.2.3東區(qū)商業(yè)物業(yè)功能定位163.3商圈分析173.3.1商圈劃分原則173.3.2測定商圈之重要性183.3.3商圈分析之重點因素193.3.4本項目商圈分析195.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,

4、strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve4.項目SWOT分析314.1本項目東區(qū)商業(yè)優(yōu)勢分析314.2本項目東區(qū)商業(yè)劣勢分析344.3本項目東區(qū)商業(yè)機(jī)會分析374.4本項目東區(qū)商業(yè)威脅分析394.5本項目東區(qū)

5、優(yōu)勢與之機(jī)會點結(jié)合分析464.6本項目東區(qū)劣勢與威脅結(jié)合分析475.東區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展可行性分析505.1總體環(huán)境分析505.1.1宏觀市場分析505.1.2總體市場分析505.2主題商業(yè)（購物中心）發(fā)展可行性分析525.2.1交通分析525.2.2區(qū)域供需關(guān)系分析555.2.3租、售價格現(xiàn)狀分析595.2.4購物中心開發(fā)之可行性論證605.2.5總體規(guī)劃思路與原則615.2.6東、西區(qū)大型商業(yè)互動分析625.2.7規(guī)模確定645.3酒店物業(yè)發(fā)展可行性論證715.3.1外部環(huán)境分析715.3.2本項目酒店物業(yè)之發(fā)展規(guī)劃

6、765.3.3酒店物業(yè)之風(fēng)險投資845.4寫字樓物業(yè)發(fā)展可行性論證865.4.1市場環(huán)境865.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionand

7、achieve5.4.2規(guī)劃建議875.4.3規(guī)模建議及定價885.5社區(qū)商業(yè)發(fā)展可行性論證905.5.1外向型社區(qū)商業(yè)905.5.2內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)935.5.3關(guān)于社區(qū)商業(yè)街946.東區(qū)商業(yè)物業(yè)總體規(guī)劃建議976.1方案一976.1.1基本業(yè)態(tài)布局976.1.2酒店銷售渠道、定價及收益986.1.3寫字樓物業(yè)總體規(guī)劃建議1116.2方案二1016.2.1購物中心總體規(guī)劃建議1016.2.2社區(qū)商業(yè)總體規(guī)劃建議1096.2.3品牌商家進(jìn)駐之發(fā)展方案1126.2.4方案二經(jīng)濟(jì)效益分析1136.3方案三1176.3.1主

8、題及規(guī)模1176.3.2業(yè)態(tài)組合1176.3.3業(yè)態(tài)布局1176.3.4方案評述1227.東區(qū)發(fā)展規(guī)劃總結(jié)124附件1：調(diào)研提綱附件2：消費者調(diào)研問卷、消費者調(diào)研結(jié)果5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establ