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1、松崗項目交樓標準及相關(guān)建議【參考因素：】1、市場：目前市場上精裝修交樓仍以公寓和小戶型單位為主。寶安市場目前在售住宅項目無精裝修交樓案例，包括小戶項目卡羅社區(qū)；龍崗首個精裝修交樓普通住宅項目珠江旭景佳園，客戶褒貶不一，效果一般。（具體項目的交樓標準參見附件一：深圳及萬科典型項目的交樓標準。）2、客戶：?客戶心目當中，會對項目毛坯價和帶裝修價有自己的市場判斷，裝修的品質(zhì)是毛坯價的重要溢價因子，但真正決策溢價的還是項目自身地段、配套和服務(wù)等因素，盲目的花大價錢通過增加裝修成本的方式來提高物業(yè)的檔次，進而提高售價的做法在市場
2、反饋中邊際效用極低。?客戶在購買過程中比較怕麻煩，因此帶裝修將會為客戶帶來很多的方便。但在裝修過程中，又會精打細算，不想在室內(nèi)裝修上花太多心思和錢。在裝修材料的認知上，普遍停留在較低水平，習慣于參考市場上同類項目的裝修情況。（客戶在精裝修方面的具體要求及偏好詳見附件二：客戶對精裝修交房標準的相關(guān)偏好及要求）3、業(yè)內(nèi)開發(fā)商操作模式借鑒各品牌開發(fā)商在外地開發(fā)項目出現(xiàn)精裝修交房案例，但在深圳市場應用較少，或應用于小戶型項目或公寓項目，市場反應效果一般。但從合理規(guī)避增值稅和響應政府2010年所有商品房全部帶精裝修號召的角度考慮
3、，預計未來項目會逐漸出現(xiàn)精裝修銷售趨勢。（具體開發(fā)商的精裝修交房考試詳見附件三：品牌開發(fā)商精裝修交房操作模式）14【考慮因素：】1、帶裝修銷售可合理規(guī)避部分增值稅；增加項目裝修成本，降低增值額占可扣除項目比例，達到合理避稅的目的。采用這種策略，其裝修必須有溢價才能適當提高利潤率，有一定風險。對開發(fā)商來說，這樣做可以合理的將土地增值稅部分降到最小，但項目平均利潤率相對此次通知前下降仍是無可避免的。（詳見附件四：合理規(guī)避土地增值稅的五種方式）2、響應政府提倡精裝修交樓標準的號召；建設(shè)部規(guī)定在2010年，深圳作為住宅產(chǎn)業(yè)化試
4、點，將基本取消毛坯房。屆時深圳商品房將全部都是帶精裝修，開發(fā)商現(xiàn)在開始研究裝修問題也算是未雨綢繆。3、避免入伙時業(yè)主不定期裝修帶來的負面影響；4、帶裝修的同時盡量滿足后期業(yè)主個性化裝飾的便利和體現(xiàn)?！揪唧w建議：】1、公共空間：針對客戶普遍對表面工作投入較大的關(guān)注，如外立面、大堂、電梯大廳、公共走道等。在細節(jié)上打造高品質(zhì)的公共空間。整體上以視覺沖擊力強為基本原則，通過公共空間的材質(zhì)及裝修體現(xiàn)出項目的高品質(zhì)。?大堂多應用裝飾藝術(shù)品，在提高物業(yè)附加值的同時，利用裝飾藝術(shù)品的價值難以判定性合理規(guī)避增值稅；?高品質(zhì)公共空間正滿足
5、了寶安客戶愛面子的置業(yè)心理。142、交樓標準：（1）差異化交樓標準1房、2房戶型統(tǒng)一采用精裝修標準交樓，3房以上大戶型（包括拼合戶型）采用毛坯房交樓。（根據(jù)市場反映，3房以上大戶型客戶多為經(jīng)濟實力較強的居家客，具有強烈的個性需求，對精裝修交樓具有一定的抗性。）（2）精裝修標準提供2種相同價位的可選裝修標準（僅內(nèi)墻及地板材料兩種選擇），2種標準分別采用市場主流客戶偏好的兩種溫馨居家式和現(xiàn)代簡約式的風格。3房以上大戶型客戶可自主選擇是否帶精裝修，根據(jù)裝修標準價位額外計價。（提供2種標準，一方面給客戶充分的尊重感，體現(xiàn)項目的
6、人性化，此種方式市場反應非常好；另一方面，從世聯(lián)精裝修項目操盤經(jīng)驗來看，過多的可選項裝修標準，對實際營銷及發(fā)展商后期裝修施工將帶來諸多的不便，操作不慎還有可能引致不必要的矛盾和客戶危機，2種裝修標準可有效的規(guī)避此種不利因素。）溫馨居家式：主要采用曖色調(diào)溫馨系列墻紙及木質(zhì)復合地板；現(xiàn)代簡約式：主要采用乳膠漆涂墻及地磚。根據(jù)對客戶精裝修需求問卷調(diào)研結(jié)論，具體分項建議如下：項目細項內(nèi)容門扇入戶門高檔木制防火防盜門，配高級門鎖及貓眼臥室門高級木門，配高級機械門鎖衛(wèi)生間門鋁合金框玻璃裝飾門廚房門鋁合金型材玻璃推拉門窗戶雙層中空l
7、ow-e玻璃天花石膏板吊頂油乳膠漆配石膏角線主臥定制衣柜次臥定制衣柜內(nèi)墻高級白色乳膠漆或墻紙（可選）14地板高級地磚或復合木地板（可選）廚房煙道變壓止逆防串煙式排氣道預留管道燃氣接口設(shè)燃氣報警器及自動切斷裝置地板高級地磚墻面高級瓷磚到頂天花條形鋁質(zhì)扣板，配高級嵌入式防霧筒燈櫥柜及配套高級櫥柜，配拉籃、掛件桿架、不銹鋼水槽、高級冷熱水龍頭名牌抽油煙機及嵌入式爐灶（設(shè)兩個灶眼）衛(wèi)生間管道預留新風系統(tǒng)排風機及插座冷熱水口及排水管道地面高級防滑地磚墻面高級瓷磚到頂天花條形鋁質(zhì)扣板，配高級嵌入式防霧筒燈、排風扇潔具品牌洗臉盆、馬
8、桶五金面盆龍頭、淋浴龍頭及花灑其他配套鏡面柜、造型潔柜、毛巾桿、擱物架及廁紙盒等陽臺設(shè)鋁合金型材玻璃推拉門、固定金屬晾衣架給排水戶內(nèi)冷熱水管采用PP-R給水管，排水采用UPVC降噪螺旋排水管，衛(wèi)生間、陽臺設(shè)地漏電氣接口室內(nèi)預留有線電視線路電話插座采用中國電信專用產(chǎn)品（建議客廳、臥室、衛(wèi)生間各一）網(wǎng)絡(luò)插口電源插座和面板開關(guān)采用品牌產(chǎn)
