抵押合同是否有效

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1、抵押合同是否有效抵押合同是否有效　　該抵押合同是否有效一、基本案情某工程公司于1995年開發(fā)一幢商住樓，其中一樓為18間店面房，該工程于當(dāng)年11月竣工后，工程公司即開始出售店面房，至1997年5月份所有店面房分別出售給15位買主，雙方分別簽訂了售房協(xié)議，工程公司并收取了相應(yīng)的價款。1997年2月3日，工程公司因急需用款，與某建行簽訂了借款合同。約定：由建行向工程公司提供28萬元借款用于購買材料，借款期限自1997年2月3日至1998年2月3日，貸款利率為%.雙方同時又簽訂抵押合同一份，約定以18間店面房中的東首兩間及西首第一間作為抵押物抵押擔(dān)保貸款本金及利息、違約金、賠償金以及為實現(xiàn)債權(quán)所支

2、付的費用。抵押合同簽訂后，雙方并到工商管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。上述所抵押的三間房屋所售時間分別為東首第一間于1995年11月12日售出、東首第二間于1995年12月11日售出、西首第一間于1996年1月31日售出。工程公司于1997年8月28日領(lǐng)取了上述18間店面房的產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)人為工程公司。此后，建行多次向工程公司主張權(quán)利，一直未果，雙方遂形成糾紛。現(xiàn)建行向法院提出要求確認(rèn)工程公司與購房戶的購房合同無效，并根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物的價款優(yōu)先受償。二、此案所涉及的法律問題此案實際涉及三個問題：、合同的生效問題。合同的生效是指已經(jīng)成立的合同因符合法律的要件在當(dāng)

3、事人之間產(chǎn)生了一定的法律約束力。合同生效須具備兩大要件：一是合同成立；二是合同依法成立。合同成立是合同生效的前提，必須具備以下要件：　　1、訂約主體必須存在至少雙方當(dāng)事人；2、當(dāng)事人對合同內(nèi)容協(xié)商一致；3、合同成立須具備要約和承諾階段。而依法成立是合同等效的必備要件，它是判斷合同是否具有法律效力的重要標(biāo)準(zhǔn)。合同成立與合同生效是兩個不同的概念，合同成立是指合同訂立過程的完成，但合同成立并不是當(dāng)然生效，還必須具備一定條件才能生效。合同生效必須具備下列三個條件：1、行為人具有與訂立合同相適應(yīng)的民事行為能力；2、行為人訂立合同時的意思表示真實；3、合同內(nèi)容不違反法律或者社會公共利益，即合同內(nèi)容不得違

4、反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而抵押合同作為一種特殊合同，與一般合同具有不同性。抵押合同是當(dāng)事人一方以其財產(chǎn)為另一方的債權(quán)提供擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)的協(xié)議，提供財產(chǎn)供抵押的一方為抵押人，抵押人可以為債務(wù)人、也可以為債務(wù)人之外的第三人。接受抵押的一方為抵押權(quán)人，同時也為主債關(guān)系的債權(quán)人。抵押合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，合同的內(nèi)容包括：1、被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額；2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限；3、抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；4、抵押擔(dān)保的范圍；5、當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。抵押人對抵押物應(yīng)有處分權(quán)，無處分權(quán)而設(shè)定抵押權(quán)，不能發(fā)生抵押權(quán)設(shè)定效果，該行為在性質(zhì)上為無權(quán)處分。

5、在處分人事后取得處分權(quán)或者權(quán)利人事后予以追認(rèn)的情況下可發(fā)生抵押權(quán)設(shè)定效果。抵押權(quán)人雖無處分權(quán)，但卻存在抵押人有處分權(quán)的表征時，如果債權(quán)人善意信賴了這一表征，則可以發(fā)生抵押權(quán)的善意取得。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。[!--]　　、買賣合同中標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是指買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人的一種行為。自標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起，出賣人即喪失對標(biāo)的物的所有權(quán)，買受人即取得對標(biāo)的物的所有權(quán)。《民法通則》第七十二條第二款規(guī)定“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交

6、付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。“法律另有規(guī)定”主要是指法律規(guī)定不動產(chǎn)和部分動產(chǎn)的所有權(quán)，自辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記時轉(zhuǎn)移?！爱?dāng)事人另有約定”是指“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移”以外的情況。在我國，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，不僅需要當(dāng)事人達成合意，還須到主管機關(guān)進行登記，不動產(chǎn)所有權(quán)從登記時起轉(zhuǎn)移。對此，我國《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》　　第九條規(guī)定：“房屋所有權(quán)因買賣、贈與、繼承、分析、調(diào)撥以及改建、擴建、拆除等原因轉(zhuǎn)移、變更，應(yīng)自變更之日起，3個月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記”。不經(jīng)登記，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效?！　∪?、抵押及其相關(guān)事項的規(guī)定抵押是指債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有而以

7、該財產(chǎn)　　為自己或他人的債務(wù)提供擔(dān)保。抵押權(quán)是指抵押權(quán)人享有的，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，將抵押物變價處分并就變價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。它具有下列特征：1、從屬性，抵押權(quán)是從屬于所擔(dān)保債權(quán)的從權(quán)利；2、不可分性，指所擔(dān)保債權(quán)未完全實現(xiàn)前，抵押權(quán)人得就抵押物的全部行使權(quán)利；3、物上代位性，指抵押物發(fā)生滅失、毀損時，抵押權(quán)的效力及于抵押物的變形物或替代物上。我國《擔(dān)保法》對抵押權(quán)登記的效力，采取了根據(jù)抵押物的不同而作出了