09成本法報告練習

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1、評估技術(shù)說明1.委估建（構(gòu)）筑物概況：廠區(qū)內(nèi)配套設(shè)施：正面有統(tǒng)一的出入口,東側(cè)為104國道，軌道式大門，整體圍墻圍護（其中南側(cè)的圍墻僅一米高），混凝土道路,綠化較差。單層混合結(jié)構(gòu)門衛(wèi)，建筑面積12.40平方米，層高約2.8米，建成年份1995年，外墻面僅一側(cè)貼方磚，其余為水泥砂漿找平，內(nèi)墻面及天棚普通抹灰，樓地面為水泥砂漿找平，木門窗。場勘察時，估價對象門衛(wèi)處于閑置狀態(tài)，主體結(jié)構(gòu)基本完好，但由于維護保養(yǎng)較差，內(nèi)墻面嚴重損壞，門窗也已經(jīng)、掉漆破損。鋼混結(jié)構(gòu)四層辦公樓，建筑面積548.86平方米，層高約2.8米，建成年份1995年，外墻面正面及兩側(cè)面貼方形瓷磚，其它為水泥砂漿找平

2、（有脫落）。估價對象僅1部樓梯，樓梯踏面為水泥砂漿找平，鐵欄桿、圓鋼扶手。一樓走廊樓地面為水泥砂漿找平，二樓以上為內(nèi)走廊樓地面鋪大理石，內(nèi)墻面為普通抹灰（空鼓脫落較明顯）；整幢樓的房間樓地面鋪大理石，內(nèi)墻面及天棚普通抹灰（空鼓脫落較明顯），衛(wèi)生間樓地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面貼面磚，天棚為PVC扣板（部分有損壞）。其中，第三層部分房間隔墻為木墻。現(xiàn)場勘察時，估價對象辦公樓處于閑置狀態(tài)，主體有明顯的不均勻沉降，內(nèi)墻面出現(xiàn)空鼓脫落明顯，門窗等較沉舊，水、電、等設(shè)施齊全。鋼混結(jié)構(gòu)單層廠房，建筑面積897.02平方米，層高約5.0米，跨度約10米，建成年份1995年，外墻面為水泥砂漿找平，

3、內(nèi)墻面及隔斷為普通抹灰（墻裙為水泥砂漿），天棚為普通抹灰。廠房內(nèi)有兩扇電動鋁合金卷簾門，鋁合金窗（部分已破損）。樓地面為水泥砂漿找平。場勘察時，估價對象廠房處于閑置狀態(tài)，主體有明顯的不均勻沉降，內(nèi)外墻面出現(xiàn)空鼓脫落明顯，天棚出現(xiàn)裂縫，雖有修補，但仍會漏水。由于廠房主體出現(xiàn)不均勻沉降，導(dǎo)致隔斷出現(xiàn)斷裂、樓地面出現(xiàn)較嚴重的變形和裂縫，且門窗等較沉舊（部分已破損）?；旌辖Y(jié)構(gòu)單層鍋爐房，建筑面積51.21平方米，層高約5.0米，建成年份1995年，外墻面為水泥砂漿找平，內(nèi)墻面為砂漿找平，天棚無裝飾，樓地面為砼澆搗而成，面層無著平。鍋爐房大門為鐵門，木窗（部分已破損）。場勘察時，估價對

4、象鍋爐房處于閑置狀態(tài)，主體結(jié)構(gòu)基本完好，水、電等設(shè)施齊全。2.委估建（構(gòu)）筑物價格計算：由于本次評估建（構(gòu)）筑物數(shù)量多，我們選取其中之一做為案例，說明評估計算過程。案例名稱為：鋼混結(jié)構(gòu)四層辦公樓1）重置單價的確定：beconsistentwithinthesamedisk.Alternateunifiedcorerequirementsplacedontheterminalstripterminals,onlineidentityandensurethecoppercoreisnotexposed.6.4.6enclosurewithinthesametothecableco

5、reprovidesbindingintoacircle,harnesstiespacingisgenerally100mm;branchofficesshallbebindingonbothends,eachcore采用重置成本法：本公司根據(jù)《福建省建筑工程消耗量定額》（2005）、《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（2005）、《福建省市政工程消耗量定額》（2005）、《福建省建筑工程綜合單價表》（2005）、《福建省市政工程綜合單價表》（2005）、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價表（2002）》及xx地區(qū)建筑工程材料預(yù)算價格標準，并與xx地區(qū)的同類型工程造價

6、進行分析比較,測估得出建安單價為750元/平方米。重置價格構(gòu)成內(nèi)容樓面價格（元/㎡）備注1、開發(fā)成本810以下①—④項之和①勘察設(shè)計費22.5建安費的3.0%②前期工程費22.5建安費的3.0%③建筑安裝工程費750根據(jù)現(xiàn)行建筑工程造價,確定類似估價對象的鋼混結(jié)構(gòu)建安造價為750元/平方米④工程監(jiān)理費用15建安費的2.0%2、管理費用22.5建安費的3.0%3、投資利息21.82根據(jù)同類房地產(chǎn)建設(shè)周期,確定本估價對象的建設(shè)期為1年，開發(fā)成本在建設(shè)期內(nèi)平均投入。利率按2008年12月23日國家公布的1年期貸款利率5.31%，則投資利息為：（810+22.5)×[（1+5.31%

7、）0.5-1]4、開發(fā)利潤40.5利潤率按開發(fā)成本的5%重置價格8951+2+3+4（取整）（1）綜合成新率的確定：估價對象建筑物為混合結(jié)構(gòu)四層辦公樓，鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為60年，估價對象建于1999年9月至估價時點使用9.42年，剩余耐用年限50.58年。本次評估未考慮土地使用權(quán)年限,故本次估價取50.58年確定為房屋的尚可使用年限（如有變動，以國家相關(guān)部門確定的為準，本評估結(jié)果也應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，特說明此點）。成新率＝1—×100%＝1—×100%＝84.30%（2）現(xiàn)場勘察打分如下：項目