肯德基選址技巧

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1、甜品飲料站（D&D）開(kāi)發(fā)流程－上海、北京、深圳、南京、杭州Topic設(shè)定目標(biāo)了解環(huán)境、商圈調(diào)查市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)果新址評(píng)估新址立項(xiàng)業(yè)績(jī)追蹤設(shè)定目標(biāo)品牌名稱和定位目前市場(chǎng)概況、發(fā)展情形競(jìng)爭(zhēng)狀況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)顧客描述預(yù)期的結(jié)果了解——品牌名稱和定位品牌名稱-肯德基D&D甜品飲料站品牌定位-在高人流量的區(qū)域，以現(xiàn)存KFC母店的衛(wèi)星店的形式提供限定品種的KFC產(chǎn)品，并加強(qiáng)母店的可視性和延展KFC品牌形象競(jìng)爭(zhēng)狀況-麥當(dāng)勞及其他甜品站數(shù)量:在32個(gè)城市中有91家產(chǎn)品:甜筒,圣代,蘋(píng)果派,汽水定價(jià)范圍:2~6元日均TC(估算):400~900(視商圈而定)TA(估算):4.8元*國(guó)內(nèi)已

2、有其他連鎖品牌的飲料站：快可立，快三秒，等等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)甜筒和圣代爽爽冰冰點(diǎn)瓶裝飲料熱飲熱甜湯產(chǎn)品價(jià)格：2-6元人民幣顧客描述流動(dòng)狀態(tài)的人群，年齡在15-39歲的男性或女性，更側(cè)重于其中的青少年年輕，新潮，愿意接受并嘗試新鮮事物，是快餐類餐廳的愛(ài)用者并贊賞這類餐廳的快速，親切和方便，他們喜愛(ài)與朋友共度休閑時(shí)光，傾力工作亦懂得享受生活和工作的回報(bào)。預(yù)期的結(jié)果滿足消費(fèi)者對(duì)“邊走邊吃”和點(diǎn)心類食品的需求增加品牌的露出機(jī)會(huì)把KFC品牌年輕時(shí)尚的特性傳遞給青少年消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)的預(yù)期結(jié)果多品牌的開(kāi)發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)策略加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的滲透，特別是在客流量極高但較難進(jìn)入的商圈通過(guò)布局搶占控制點(diǎn)，

3、抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手通過(guò)簽定D&D取得排他，確保未來(lái)可能情況下取得房產(chǎn)城市和商圈要求建議試點(diǎn)城市：上海、廣州、深圳、北京（南京、杭州）。因應(yīng)產(chǎn)品特性，應(yīng)考慮氣候、季節(jié)因素，應(yīng)以產(chǎn)品調(diào)整來(lái)支持全年?duì)I運(yùn)，將sales極大化。商圈等級(jí)：A,B,X,S商圈建議人流量：?jiǎn)吸c(diǎn)測(cè)得18萬(wàn)人以上（周），自行車(chē)不計(jì)商圈描述（D&D)該城市的A商圈，其商業(yè)體量，品質(zhì)，聚客力較高（大賣(mài)場(chǎng)，大型的百貨，綿密的商業(yè)街）該城市較好的B商圈，較強(qiáng)的商業(yè)表現(xiàn)，人流交匯點(diǎn)，人流量會(huì)是主要的訴求交通樞紐－火車(chē)站、關(guān)口、地鐵單線大站或是二、三線交匯站。10－15路公車(chē)的轉(zhuǎn)運(yùn)站地標(biāo)性市民廣場(chǎng)大型的市級(jí)公園體育

4、場(chǎng)館、表演場(chǎng)所、展覽館：要考量其使用頻率及其規(guī)模商圈描述（D&D+Bucket)與D&D基本相同，要求人群的停留性更強(qiáng)，注意：商圈有一定社區(qū)人口支撐，交通路徑方便，顧客可外帶回家有游客座椅的休閑廣場(chǎng)公園及娛樂(lè)場(chǎng)所（游客是否有用餐需求）展覽館，體育場(chǎng)館商圈描述消費(fèi)者主要為即性消費(fèi)者行人為主要的捕獲對(duì)象了解進(jìn)入該點(diǎn)的所有人流的走向，道路（包括主干道、次干道、人行步道）以步速50M/分，從中心點(diǎn)向各走向道路步行3分鐘、5分鐘的范圍商圈描述建議試點(diǎn)城市：Tier1城市:上海、廣州、北京、深圳Tier2城市:南京、杭州商圈等級(jí)：A,B,X,S商圈主要描述：該城市的A商圈（

5、定義如手冊(cè)）該城市較好的B商圈商圈描述X商圈：大賣(mài)場(chǎng)、百貨公司（強(qiáng)大的聚客力），交通樞紐－火車(chē)站、關(guān)口、地鐵單線大站，或二、三線的換乘站T商圈：地標(biāo)性廣場(chǎng)、大型的市級(jí)公園、體育館、表演場(chǎng)所、展覽館（要考量其使用頻率及其規(guī)模）（人流量為最主要的考量且必須是持續(xù)性的現(xiàn)象）店址標(biāo)準(zhǔn)門(mén)面寬度：3～7米面積：12～18M2形式/能見(jiàn)度：Inline–1F/50M廣場(chǎng)－100MFreestanding－聚客點(diǎn)出入口Inmall－（入，出口及中庭，人流主動(dòng)線）/30～50MCorner－左右/50M營(yíng)運(yùn)要求：200M（3-4分鐘）距離內(nèi)有KFC標(biāo)準(zhǔn)店作為支持營(yíng)業(yè)額預(yù)估Targ

6、etTA:4.6RMBTC:500/DAYTargetSales:WPSA16M,FY831M對(duì)等店：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、KFC飲料、甜品點(diǎn)購(gòu)比例捕獲率：2％競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：1.5-1.8％（因產(chǎn)品的差異）×1.2KFC：1.7-2.3％（親近性更強(qiáng)）×1.2建議人流量：18萬(wàn)×2％＝3500（TC/周）1.9-2％租金及投資Rent(12Sqm):15%ofsales(US$3.4/day/Sqm)建議：保底降低，超過(guò)sales額提成Startupcost：50MLHI：150MEquipment：342MTotalinvestment：492MHurdle@13%試算Sal

7、es700750800850900950IRR(%)11.215.820.124.228.232.1Payback6.55.34.53.93.53.1設(shè)定目標(biāo)百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)地鐵、輕軌的交匯站交通樞紐展覽館、表演會(huì)場(chǎng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館界定地理范圍并按優(yōu)先次序開(kāi)展商圈調(diào)查大型公園標(biāo)志性廣場(chǎng)綿密的商業(yè)街旅游景點(diǎn)（人流量是最主要的考慮因素）設(shè)定目標(biāo)市場(chǎng)說(shuō)明會(huì)任務(wù)編組商圈調(diào)查規(guī)劃結(jié)論報(bào)批、審批營(yíng)建開(kāi)業(yè)了解環(huán)境、商圈調(diào)查基礎(chǔ)資料商業(yè)體量市政規(guī)劃市場(chǎng)信息實(shí)地調(diào)查以現(xiàn)有商圈中節(jié)選符合地理?xiàng)l件的潛力點(diǎn)為中心出發(fā)5分鐘步速路線人流動(dòng)向規(guī)劃圖制作基圖－聚客點(diǎn)，KFC所在，競(jìng)爭(zhēng)者圖1－主要出入

8、口、交通站點(diǎn)、方便性障礙