房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和泡沫經(jīng)濟(jì)分析

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1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和泡沫經(jīng)濟(jì)分析在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可

2、能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。本文將對(duì)這些問題進(jìn)行分析和探討。一、房地產(chǎn)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)1.經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫的一種，但經(jīng)濟(jì)泡沫并不等于泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可避免的，，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的正常現(xiàn)象，它雖然也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定的損害和浪費(fèi)，但經(jīng)濟(jì)泡沫是可以通過市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)調(diào)節(jié)予以緩解或消除的，但泡沫經(jīng)濟(jì)是與市場(chǎng)機(jī)制無關(guān)甚至相反的一種對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為有害的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)，顧名思義是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)像泡沫一樣，繁榮的表面終究難逃破滅的結(jié)局。泡沫經(jīng)濟(jì)往往伴隨著商品價(jià)格的大起大落，但泡沫經(jīng)濟(jì)不是一般意義上的商品價(jià)格漲落，而是專指由

3、過度投機(jī)而導(dǎo)致的商品價(jià)格嚴(yán)重偏離商品價(jià)值、先暴漲后驟跌的現(xiàn)象，是社會(huì)資金過于集中某一部門、同一商品反復(fù)轉(zhuǎn)手炒賣而導(dǎo)致該部門短期內(nèi)扭曲膨脹、生產(chǎn)部門因缺乏足夠的資金而長(zhǎng)期衰退的一種必然結(jié)果。2.泡沫經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制泡沫經(jīng)濟(jì)之所以能夠創(chuàng)造虛假繁榮是因?yàn)樗哂幸环N特殊的運(yùn)行機(jī)制。在正常的市場(chǎng)機(jī)制中，商品價(jià)格上升必然會(huì)導(dǎo)致商品需求下降。而泡沫經(jīng)濟(jì)則不然，它會(huì)出現(xiàn)違規(guī)律的變化，價(jià)格上漲，市場(chǎng)需求增加;價(jià)格下跌，市場(chǎng)需求下降得更快，正所謂“買漲不買落”。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?主要是因?yàn)槿藗冑徺I這種商品不是為了消費(fèi)，而是為了投機(jī)獲利。當(dāng)人們普遍認(rèn)為某種商品價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，人們

4、就會(huì)搶購這種商品;他們同樣知道該種商品價(jià)格將來會(huì)下降，但是他們堅(jiān)信自己能趕在價(jià)格下降以前將持有的商品賣出去，因?yàn)槭袌?chǎng)上有比自己更傻的人。同一商品的反復(fù)交易會(huì)迭加商品價(jià)格，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離商品價(jià)值;而價(jià)格上漲堅(jiān)定了大眾的信念，又會(huì)吸引更多投機(jī)者的加入，直到某一天，市場(chǎng)沒有足夠的需求時(shí)(或是因?yàn)樾判牟蛔?，或是因?yàn)槿狈Y金)，市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格可能將要回落的信號(hào)，人們猜測(cè)投機(jī)已經(jīng)走到了盡頭，于是大量拋出商品，而市場(chǎng)需求不足、商品價(jià)格瞬間下跌，市場(chǎng)從此一撅不振。這就是一個(gè)完整的泡沫經(jīng)濟(jì)演變過程。當(dāng)然并不是所有商品都可以成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，它必須具備一定的條件。首先，這種商品的供

5、給是稀缺的，市場(chǎng)始終保持供不應(yīng)求局面。其次，交易便利，費(fèi)用低廉，這樣投機(jī)的熱情才能順利得到實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)利好的消息才能不斷被擴(kuò)散出去，市場(chǎng)需求和價(jià)格能以很快的速度被推到高潮。房地產(chǎn)正是這種商品之一。另外，泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生還需要足夠貨幣供給支撐。因此，泡沫經(jīng)濟(jì)的上演總是需要以宏觀擴(kuò)張的貨幣政策和銀行體系寬松的信貸政策為依據(jù)。無論泡沫經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)如何絢麗多彩，但從一開始就注定了難逃破裂的結(jié)局。因?yàn)樵賹捤傻你y行信貸環(huán)境也要受到信貸規(guī)模的限制，汲養(yǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)生存的資金鏈注定要斷裂，從而導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)連鎖反應(yīng)。二、房地產(chǎn)泡沫的防范1.加強(qiáng)土地供應(yīng)的控制，抑制土地過度投機(jī)，控制增量、盤

6、活存量一方面，嚴(yán)格執(zhí)行土地儲(chǔ)備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據(jù)土地市場(chǎng)行情適時(shí)收購?fù)恋鼗蛟黾油恋爻鲎?，以便調(diào)控土地供應(yīng)增量;同時(shí)也可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控新投放市場(chǎng)建設(shè)用地的用途，如可確保中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房用地。另一方面可以通過設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅收制度，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵(lì)土地持有人積極投資開發(fā)，提高土地投機(jī)的成本，刺激低度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以調(diào)節(jié)土地供給、盤活存量。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)與調(diào)控，限制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作建立健全城市基

7、準(zhǔn)地價(jià)與地價(jià)公示制度以供市場(chǎng)交易參考，建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度、商品房出售X上申報(bào)制度，監(jiān)視土地交易價(jià)格、調(diào)查地價(jià)與土地交易情況，對(duì)取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強(qiáng)政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控。嚴(yán)格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機(jī)，嚴(yán)查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，加強(qiáng)稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實(shí)行高契稅政策，二手商品房轉(zhuǎn)讓征收商品房增值稅或個(gè)人所得稅，商品房期房轉(zhuǎn)讓增收期房轉(zhuǎn)讓契稅等，限制購房投機(jī)和炒作，鼓勵(lì)自住，控制購房投資和投機(jī)需求。3.建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警

8、機(jī)制各級(jí)政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)和