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1、保利從化烏土村項目定位報告一項目概況龍門廣州東莞深圳中山佛山40分鐘車程2小時車程從化1.5小時車程交通：廣州：華南快速→G105國道→鐘落潭出口，車程45分鐘東莞：大廣快速→京港澳高速→廣深高速→東莞收費站出口，車程1.5小時佛山：G105國道→機場高速→S15→南莊出口，車程1.5小時深圳：從莞深高速→珠三角環(huán)線高速→彩田路出口，車程2小時1、地塊基本信息地塊位于從化市溫泉鎮(zhèn)烏土村，緊鄰G105國道，距離廣州天河區(qū)僅45分鐘車程，到東莞、佛山、深圳均在2小時車程半徑內，已融入珠三角2小時度假生活圈。1.5小時
2、車程流溪河街口板塊增城板塊鰲頭板塊溫泉鎮(zhèn)板塊惠州板塊富力泉天下方圓明月山溪望谷美廬億泉傳說富力養(yǎng)生谷全球候鳥基地雅居樂白鷺湖雅居樂小院流溪珠江城東方夏灣拿金地公園上城廣州1小時車程2、項目所在板塊分布從化及東部區(qū)域旅游度假型產品分布集中，街口板塊以當地居住客為主，溫泉板塊擁有豐富的溫泉資源，以溫泉為核心度假資源，項目扎堆分布。流溪溫泉旅游度假區(qū)（養(yǎng)生谷）從化溫泉旅游度假區(qū)石門國家森林公園三百洞定向越野生態(tài)度假區(qū)從化紅樹林度假酒店(五星級)星河灣五指山生態(tài)旅游區(qū)廣州在“十二五”規(guī)劃中已把從化列為“大旅游”發(fā)展區(qū)域，
3、從化將把握后亞運“馬場經濟”的契機，加大旅游資源整合力度，發(fā)展從化高端旅游業(yè)。新近規(guī)劃啟動項目3、項目所在板塊區(qū)域配套十二五之后，從化規(guī)劃的“大旅游”格局將以“大景區(qū)”為據點，形成“五星級酒店群”的格局。從化以國家森林公園、溫泉度假區(qū)為主的生態(tài)旅游業(yè)，將進一步促進當地旅游業(yè)的發(fā)展。流溪河國家森林公園項目四至4、宗地現狀——規(guī)劃總用地：257515㎡地塊毗鄰溫泉鎮(zhèn)旅游度假區(qū)，依靠105國道，三面環(huán)繞中山大學南方學院，周邊生活配套缺乏，僅依靠學校和溫泉區(qū)配套進行支撐；項目由三個地塊組成，地形存在較大高差，項目總用地面
4、積257515㎡，計容總建筑面積269977㎡，容積率1.05。地塊3地塊1地塊2二市場情況分析2012年以來從化市場供求價走勢（萬㎡；元/㎡）成交方面，2012年年初入戶暫停，成交陷入低谷。但隨著市場整體回暖勢頭的帶動，加上地鐵14號線規(guī)劃利好，三四季度表現出較為明顯的升勢頭。價格方面，2012年年初市場較為低迷，價格下降明顯；進入10月份，整體成交好轉致價格穩(wěn)中有升。與周邊城市花都、增城、惠州相比，從化市場體量較小，價格仍處于洼地。2012年從化、花都、增城、惠州市場供求價對比（萬㎡；元/㎡）一、洋房市場情況
5、2012年初入戶暫停的影響漸弱，成交有所回升，價格年初下跌后近期略漲一、洋房市場情況1、洋房市場貨量預計2013年溫泉板塊的公寓產品預計新增1400套，貨量較大，市場競爭激烈。新增供應公寓/洋房以明月山溪最多，達426套。2013年從化洋房市場貨量預計板塊項目貨量（套）面積（㎡）產品太平板塊巴厘天地20080-100洋房華標荔苑20070-110洋房江浦板塊御景山水城20090-140雙拼溫泉板塊明月山溪42640-86公寓望谷御泉37450公寓總計1400100000——2012年從化洋房市場量價走勢2012年
6、下半年整體簽約量明顯上升，11月雅居樂小院流溪開售熱銷拉高該月成交量；原因，一是市場轉好和地鐵規(guī)劃利好使得客戶信心增加，另一方面是由于季節(jié)性因素，溫泉資源帶動人氣，也促進成交。全年簽約均價維持在6000元/㎡上下浮動，11月街口項目雅居樂小院流溪成交價格7000/㎡拉高了整均。2、洋房市場表現下半年洋房走量有所增加，價格基本維持在6000元/㎡版塊板塊分析主要客群項目名稱主力戶型價格（元/㎡）總價（萬）剩余貨量銷售速度太平神崗板塊靠近白云區(qū)，主打區(qū)域位置概念，地鐵14號線利好天河、白云區(qū)客戶巴厘天地80-101㎡
7、4700-550037-5512616套/月華標麗苑45-87㎡4200-480023-4234255套/月街口江浦板塊從化中心區(qū)域，主打市區(qū)、地鐵及交通概念從化街口、江浦本地改善型買家萊茵水岸113-116㎡6500-700073-812730套/月御景綠洲108-1454700-550051-8039540套/月御景山水城93-139㎡3800-450035-622040套/月雅居樂小院流溪92-148㎡700060-1003642套/月溫泉鎮(zhèn)板塊東部溫泉旅游區(qū)域，主打溫泉與養(yǎng)生品牌多為二次置業(yè)買家，以廣州天
8、河、白云區(qū)較多，珠三角均有涉及明月山溪38-87㎡700027-6126438套/月富力泉天下80-147㎡6500-700052-10351020套/月望谷美廬85-160㎡7000-900047-1041846套/月鰲頭板塊西部偏遠區(qū)域。自暫停入戶政策以后，走貨緩慢剛需客戶花林湖畔96-107㎡4200-450040-482935套/月翡翠城81-100㎡4200-4
