論房產(chǎn)市場價格的超調(diào)現(xiàn)象

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1、論房產(chǎn)市場價格的超調(diào)現(xiàn)象　　房產(chǎn)市場價格波動會引起整個宏觀經(jīng)濟(jì)波動，世界歷史上房產(chǎn)市場價格的劇烈波動給經(jīng)濟(jì)帶來巨大災(zāi)害，曾經(jīng)發(fā)生在美國和日本的房地產(chǎn)泡沫最為典型。美國1923～1925年間房地產(chǎn)價格飛漲，1926年大幅度下跌，跟隨而來的是1929年股票市場大崩潰、二十世紀(jì)三十年代世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。揭示房產(chǎn)市場價格變動的內(nèi)在規(guī)律，對于指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和整個國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，具有重大的理論意義和現(xiàn)實意義?！　∫?、貨幣供應(yīng)增長過快是房產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲的根本原因　　貨幣主義者研究世界各國經(jīng)濟(jì)得出結(jié)論：每當(dāng)一個國家的通貨

2、膨脹率持續(xù)地很高時，其貨幣供應(yīng)的增長率也必然是很高的，通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，物價水平的大幅度持續(xù)上升，只能發(fā)生在貨幣供應(yīng)不斷增加之時，高度的貨幣增長引起高度的通貨膨脹。房產(chǎn)作為一種商品，其價格水平與貨幣供應(yīng)量密切相連。貨幣供應(yīng)增長過快是房產(chǎn)市場價格持續(xù)快速上漲的根本原因?！　《?、基本模型　　房產(chǎn)既是一種消費品，又是一種投資品。作為消費品，房產(chǎn)既是必需品又是奢侈品。住房為居民生活所必需，商業(yè)店鋪是開展商業(yè)活動的必要條件，房產(chǎn)是必需品。當(dāng)人們購買力增加時，就會產(chǎn)生對高檔住宅、寬敞營業(yè)場所的現(xiàn)實需求，房產(chǎn)是奢侈品。作

3、為投資品，投資者和投機(jī)者購買房產(chǎn)用于出租獲取租金收入，用于房產(chǎn)市場價格上漲后賣出賤買貴賣獲取差價收入?！　》慨a(chǎn)的價格具有充分的彈性，當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時，持有貨幣的購買力立即增加，但房產(chǎn)的供給受壟斷、土地的有限性、房地產(chǎn)開發(fā)周期長等因素的影響不能立即增加，供求對比的變化立即導(dǎo)致房產(chǎn)市場價格上漲。在一般居民的支出中，住房支出是最大筆的支出之一，房產(chǎn)市場價格的上漲會導(dǎo)致支出的大額增加。對投機(jī)者而言，房產(chǎn)市場價格的上漲會產(chǎn)生巨額的差價利潤。所以，一旦房產(chǎn)市場價格上漲的勢頭出現(xiàn)，消費者恐懼房產(chǎn)市場價格進(jìn)一步上漲后住房支出大

4、幅增加，認(rèn)為如果不早動手將遭受巨大損失或再也買不起房；投機(jī)者希望早點乘價低之時買進(jìn)，以便將來多賺差價。于是，對房產(chǎn)市場價格可能進(jìn)一步上漲的預(yù)期導(dǎo)致追漲之風(fēng)蔓延，吸引更多的房產(chǎn)必需者和投資者及投機(jī)者加入搶購的行列。此時如果銀行貸款利率相對較低，或者由于物價上漲導(dǎo)致銀行利率實際為一個負(fù)利率，則投機(jī)者對貸款的需求是無限的，貸款買房能得到房產(chǎn)市場價格上漲和負(fù)利率的雙重好處，這就進(jìn)一步擴(kuò)張了投機(jī)需求，使房產(chǎn)需求的增速遠(yuǎn)大于房產(chǎn)供給的增速，于是房產(chǎn)市場價格快速上漲。因此，當(dāng)貨幣供應(yīng)增長過快時，在普通商品供過于求或供求平衡的條

5、件下，首先導(dǎo)致房產(chǎn)市場價格的快速上漲。由于投機(jī)的需求份量很大而缺少真實消費需求的支持，所以由投機(jī)產(chǎn)生的虛假需求遠(yuǎn)大于住房真實需求，形成住房需求暫時遠(yuǎn)大于供給，從而價格上漲到遠(yuǎn)高于長期均衡的水平，即在長期中供求平衡時形成的價格水平?！　≡谝粋€較長的時期內(nèi)，普通商品的價格水平可以進(jìn)行調(diào)整，這時貨幣供應(yīng)量的增長導(dǎo)致普通商品的價格也上漲，普通商品的投資不斷增加，吸收了相當(dāng)一部分流動性。同時，由于價格漲幅太大，超過一般消費者的購買力，大部分消費者退出搶購的行列，房產(chǎn)市場的購買者僅剩下少數(shù)消費者和投機(jī)者，從而流向房市的流動性

6、減少，房產(chǎn)價格由于缺少流動性的支持開始下跌。下跌的勢頭一旦出現(xiàn)，對市場價格進(jìn)一步下跌的預(yù)期導(dǎo)致房產(chǎn)必需者和投資者推遲入市，投機(jī)者恐慌性拋售房產(chǎn)，從而對房產(chǎn)的需求快速下降，但供給由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長等因素的影響不能立即減少，且由于投機(jī)者的拋售導(dǎo)致供給增加，形成供大于求的局面，價格大幅快速下跌，其跌幅會超出長期均衡水平，價格居于長期均衡價格之下。　　三、實證分析　　2002年～2006年我國房產(chǎn)市場價格上漲很快，其根本原因在于貨幣供應(yīng)的快速增長。這一時期，我國貨幣供應(yīng)量增長較快，流動性過?，F(xiàn)象日漸突出，對外貿(mào)易順

7、差的快速增長和資本大量流入導(dǎo)致外匯儲備的快速增長，加速了貨幣供應(yīng)的增長。2002年12月至2006年12月我國外匯儲備由2864.07億美元增加到10663.44億美元，且增勢不減，2007年1～6月繼續(xù)快速增長。2002年12月至2006年12月我國貨幣供應(yīng)量如下表所示：　　貨幣供應(yīng)量單位：億元　　從上表可知，2003年12月至2006年12月我國貨幣供應(yīng)量同比增長情況如下：　　貨幣供應(yīng)量增長　　而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長情況如下表所示：　　2002年至2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值及比上年增長率：　　可見，這一時期貨幣

8、供應(yīng)量的增長速度快于經(jīng)濟(jì)增長速度，這將導(dǎo)致物價上漲。同期居民消費價格分類指數(shù)如下表所示：　　居民消費價格分類指數(shù)上年同月=100　　根據(jù)上表可知，這一時期除2002年外，居民消費價格指數(shù)連年上漲，居民居住支出上漲快于煙酒及用品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)等，2004年及2005年連續(xù)兩年居住支出漲幅最高，其余年份居住的支出上漲僅次于食品。由于人們用于食品的支出相對于人們用于