遠洋創(chuàng)智高地(楊志偉)

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1、新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營之道遠洋創(chuàng)智高地楊志偉中國大連——因循、吸收、創(chuàng)新、本土目錄：Part1因循、吸收、創(chuàng)新、本土Part2園區(qū)開發(fā)商生產(chǎn)、提供什么？Part3客戶是誰？Part4盈利模式Part5運營模式Part6起步型民營園區(qū)的關(guān)注點Part7四個開發(fā)關(guān)鍵步驟Part8未來園區(qū)的幾種方向Part9產(chǎn)業(yè)園區(qū)的多角化視角Part1因循、吸收、創(chuàng)新、本土因循——遵循國際和國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的規(guī)律；吸收——學(xué)習和融合先進工業(yè)園區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗和運營模式；創(chuàng)新——打造園區(qū)差異化的亮點、優(yōu)勢和核心競爭力；本土——必須和當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)環(huán)

2、境、政策環(huán)境、居住與生活消費環(huán)境相結(jié)合，每一個工業(yè)園區(qū)通常意義上應(yīng)當是本地化、個性化的，無法簡單復(fù)制；Part2園區(qū)開發(fā)商生產(chǎn)、提供什么？建筑產(chǎn)品：工業(yè)廠房、研發(fā)樓、辦公樓、配套住宅及商業(yè)設(shè)施；服務(wù)：為入園企業(yè)提供技術(shù)支持、綜合服務(wù)、物業(yè)管理等高端服務(wù)；產(chǎn)業(yè)氛圍營造：本區(qū)域產(chǎn)業(yè)引進和促進繁榮；城市環(huán)境營造：城市遠郊（欠成熟區(qū)域）的市政設(shè)施建設(shè)、城市規(guī)劃、居住與商業(yè)產(chǎn)業(yè)氛圍的營造；Part3客戶是誰？直接客戶產(chǎn)業(yè)客戶：購買或租賃廠房、辦公樓（或自建）用于生產(chǎn)和經(jīng)營；房地產(chǎn)客戶：園區(qū)配套住宅或商業(yè)的物業(yè)購買者；間接客戶、關(guān)聯(lián)者區(qū)域政府

3、：為政府帶來財政收入、稅收、就業(yè)及經(jīng)濟增長與產(chǎn)業(yè)拉動；居民：改變區(qū)域的消費水準、居住及商業(yè)的產(chǎn)品及水平；Part4盈利模式土地投資收益；由于區(qū)域發(fā)展所帶來的土地及配套設(shè)施的增值；工業(yè)物業(yè)銷售與租賃收益；配套住宅和商業(yè)的銷售收益；園區(qū)企業(yè)投資收益（孵化、加速及股權(quán)投資收益）；Part5運營模式園區(qū)運營模式的多樣化將成為必然——不同產(chǎn)業(yè)的地域化、消費地域化、盈利模式的差異化，決定了成功的模式一定是多樣化的?！皥@區(qū)開發(fā)的成功”與園區(qū)內(nèi)的“企業(yè)的成功”并非一定同步或彼此關(guān)聯(lián)，類似于購物中心和品牌獨立店，管理成熟的高品質(zhì)小區(qū)與小區(qū)居民的關(guān)系

4、。所謂運營模式，就是一種戰(zhàn)略選擇和資源評估。即回答：資源怎樣？提供什么樣的產(chǎn)品或服務(wù)？客戶是誰？盈利模式怎樣？如何實現(xiàn)？Part6起步型民營園區(qū)的關(guān)注點圍繞“盈虧平衡”目標，把握投入產(chǎn)出關(guān)系；確立盈利模式---由簡入繁，明晰與務(wù)實；謹慎選擇產(chǎn)業(yè)方向和介入產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的深度---“快速選擇和長期堅持”；明確目標客戶和服務(wù)內(nèi)容---“山賊與海盜”；Part7四個開發(fā)步驟評估資源：企業(yè)資源、客戶資源、管理團隊；評估環(huán)境：區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境；選擇產(chǎn)業(yè)：核心產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、類型產(chǎn)業(yè)客戶確定；選擇模式：盈利模式、運營模式；選擇產(chǎn)業(yè)

5、評估資源評估環(huán)境選擇模式Part7-1評估資源選擇產(chǎn)業(yè)評估資源評估環(huán)境選擇模式客戶：產(chǎn)業(yè)客戶、房地產(chǎn)客戶資源；企業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源擁有及引進、整合能力；團隊：房地產(chǎn)開發(fā)團隊、產(chǎn)業(yè)招商及管理團隊的完備程度和學(xué)習曲線；選擇產(chǎn)業(yè)評估資源評估環(huán)境選擇模式Part7-2評估環(huán)境區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)市場；區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢；區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策及投資環(huán)境；區(qū)域住宅及商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境；選擇產(chǎn)業(yè)評估資源評估環(huán)境選擇模式兩種順序引進產(chǎn)業(yè)、聚集客戶。客戶彼此聯(lián)系，行業(yè)相對統(tǒng)一與集中，形成群聚效應(yīng)。引進客戶，聚集產(chǎn)業(yè)?？蛻糇匀痪奂?，行業(yè)分散或關(guān)聯(lián)程度不高，產(chǎn)業(yè)特點逐步形

6、成，軟件和硬件環(huán)境是關(guān)鍵點。兩項原則務(wù)實與適合（并非一定朝陽或超前），要結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)聚集能力和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)氛圍。與盈利模式相匹配。Part7-3選擇產(chǎn)業(yè)選擇產(chǎn)業(yè)評估資源評估環(huán)境選擇模式Part7-4選擇模式房地產(chǎn)開發(fā)模式：開發(fā)及銷售建筑產(chǎn)品；產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式：引進產(chǎn)業(yè)客戶，培育產(chǎn)業(yè)環(huán)境，催化產(chǎn)業(yè)投入和產(chǎn)出規(guī)模；區(qū)域環(huán)境開發(fā)模式：開發(fā)區(qū)域（造新城），以產(chǎn)業(yè)和城市配套拉動區(qū)域土地價值和產(chǎn)業(yè)價值；Part8未來園區(qū)的方向產(chǎn)業(yè)園區(qū)化：產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度緊密型，建筑形式為大面積廠房和集合；園區(qū)產(chǎn)業(yè)化：企業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度松散型，建筑形式為研發(fā)

7、中心、創(chuàng)智中心及總部基地和組裝式加工廠房；園區(qū)生活人文化：產(chǎn)業(yè)作為一種業(yè)態(tài)，與住宅、商業(yè)相互融合，公園、社區(qū)、核心城區(qū)、CBD等；Part8產(chǎn)業(yè)園區(qū)的多角化視角項目投資：每一個工業(yè)園區(qū)，都是一個投資項目；技術(shù)投資：每個工業(yè)園區(qū)作為大項目，當中包含著很多的小項目投資和技術(shù)投資（產(chǎn)業(yè)客戶），彼此關(guān)聯(lián)又各自獨立；房地產(chǎn)投資：每個工業(yè)園區(qū)，都是一個獨立的大型房地產(chǎn)投資項目；角色與功能：工業(yè)園區(qū)有時甚至會迷失自己，因為常常在以企業(yè)的身份和資源行使著部分的一級政府職能（招商引資和產(chǎn)業(yè)催化）；贏利與發(fā)展：各個園區(qū)盈利方式不同，但園區(qū)必須贏利才能

8、長足發(fā)展；造園、造區(qū)與造城：為建筑、街區(qū)植入新的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)內(nèi)容，或者新造一個園區(qū)、街區(qū)或城鎮(zhèn)，這是園區(qū)的締造者可能忽視但帶給城市的真實而有意義的變革。謝謝！