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《00158自考資產評估第二章資產評估的基本方法》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在應用文檔-天天文庫。
1、自考資產評估主講老師：關森第二章資產評估的基本方法要求掌握資產評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定。第一節(jié)市場法一、市場法的定義二、市場法運用的前提條件三、運用市場法評估資產的步驟和計算途徑四、運用市場法評估資產的程序及其優(yōu)缺點一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法又稱市場價格比較法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法目前是最簡單、最有效的方法。（二）市場法應用的前提條件1、需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平
2、的資產交易市場。2、被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集的。二、市場法具體計算途徑（一）直接法直接法是指在市場上能找到與被評估資產完全相同的資產的現行市價，并依其現行價格直接作為被評估資產評估價格的一種方法。例：要評估一商品房在2010年9月30日轉讓價值，在選擇案例上，就要選擇與估價對象處在同一地段，用途相同，結構相同（似），面積相同（當），建成年份相同（近）等成交案例，然后再將選擇比較案例，修正到估價對象情況下，最終計算估價對象價值。（二）市價類比法市價類比法是指評估資產時，在公開市場
3、上找不到與之完全相同的資產，但在公開市場上能找到與之相類似的資產，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調整，從而確定被評估資產價格的一種方法。其基本計算公式為：評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額或者為：評估價格=參照物價格×（1±調整系數）不同的資產所調整的系數是根據調整的因素而定的。市場法比較案例調整因素的選擇1、時間因素（比較案例、評估基準日）比較案例交易時間，應盡可能接近估價時點；以消除價格波動影響。2、區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上，應盡可能選擇與估
4、價對象處于同一區(qū)域里、同一區(qū)段案例，以提高其可比性；如商鋪價值評估，應選擇同一條街相鄰商鋪作為比較案例。3、功能因素比較案例的選擇，在功能、用途等方面，應盡可能與估價對象相同，提高可比性；如商鋪價值評估。例題：在采用市場法時，一方面是選擇確定參照物，另一方面則是分析確定參照物的差異調整因素。下列不包括在參照物調整主要因素中的是（）。（2010.7）A.時間因素B.資產的型號、規(guī)格因素C.地域因素D.功能因素【答案】B三、運用市場法評估資產的程序及其優(yōu)缺點（一）運用市場法評估資產的程序1、明確評估對象。2、進行公開市場
5、調查，收集相同或相類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物。3、分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。4、把被評估資產與參照物比較。5、分析調整差異，得出結論。（二）市場法的優(yōu)缺點市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現在：1、能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格2、評估結果易于被各方面理解和接受市場法的缺點表現在：1、需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數據以及缺少判斷對比數據而難以應用2、不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及
6、受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估例題：資產評估和市場的關系是（）。（2011.7）A.以市場為基礎但高于市場B.模擬市場條件有時接受市場檢驗C.模擬市場條件但又必須接受市場檢驗D.和市場無關【答案】C例題：最大最佳效用是基于資產評估的（）。（2010.4）A.繼續(xù)使用假設B.持續(xù)經營假設C.公開市場假設D.清算（清償）假設【答案】C例題：在資產評估中，市場法較適用于（）。（2011.4）A.專用設備B.大部分無形資產C.通用性較強的資產D.受地域、環(huán)境等嚴格限制的資產【答案】C例題：下列資產中，最適宜采用市場法
7、評估的是（）。（2011.7）A.專有技術B.商業(yè)用房C.專用設備D.公益性用地【答案】B第二節(jié)成本法一、成本法及其適用的前提條件二、成本法運用的思路及其各項指標的估算三、運用成本法評估資產的程序及其優(yōu)缺點一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。從資產評估成本法的概念來講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項損耗，這個方法的理論依據有兩個：（1）資產的價值取決于成本，成本越高，評估價值就越高；在確定資產價值成本時，重置成本與原始成
8、本在價值內涵上是一樣的。（2）資產的價值是一個變量。它是隨著資產本身的使用過程而產生變化的。影響資產價值量變化的因素，除了市場價格以外。一般有以下情況：①資產在使用過程中有一些磨損而產生的損耗，往往稱為物理型損耗，也稱為有形損耗，或實體性貶值。②新技術的推廣和應用使企業(yè)原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比技術方面相對落后，性能、價格上發(fā)生變
