樂山半山別院項目

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1、樂山半山別墅策劃規(guī)劃設計與管理營銷實戰(zhàn)----作者：李信寬容樂山“半山別墅”全程策劃規(guī)劃設計實戰(zhàn)案例“半山別墅”項目市場分析一、樂山市房地產(chǎn)市場分析樂山市房地產(chǎn)開發(fā)項目樓盤以多層(商住)住宅為主題,但隨著樂山市房地產(chǎn)多層(商住)住宅的房地產(chǎn)市場供不應求.今年新建項目明顯減少，中﹑小型樓盤很多已經(jīng)清盤，幾大主力樓盤相繼進入尾盤，市場供應有限，購房者選擇余地較小，這在一定程度上制約了住房消費。另一方面，隨著年輕人和老年人在購房群體中所占比例增大，中﹑小戶型住房的市場需求量激增，這勢必與樂山房產(chǎn)項目大面積、大戶型的共性相沖突，其結果也將影響住房消費。隨著樂山市房地產(chǎn)發(fā)展，樓盤很多已經(jīng)

2、清盤或已經(jīng)進入尾盤時期，政府大量進行土地拍賣，許多房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始圈地，準備著樂山市房地產(chǎn)今年的最后激烈的戰(zhàn)役。2004年樂山市房地產(chǎn)進入了一個“搶灘時期”房地產(chǎn)開發(fā)商注重了房地產(chǎn)項目（產(chǎn)品）的整體建筑，從小區(qū)的規(guī)模到項目（產(chǎn)品）的外觀設計；從小區(qū)的的配套設施到物業(yè)管理和品牌的塑造；從銷售策略到銷售人員的專業(yè)素質(zhì)，隨著樂山市經(jīng)濟飛速發(fā)展，客戶的不斷對房屋的質(zhì)量要求已轉到了項目的完善性，政府也提出了“樂山構筑人居環(huán)境重特色”的口號！1﹑樂山市多層（商?。┳≌厩闆r（1）﹑2004年樂山市多層（商?。┳≌M入了房地產(chǎn)的淡季，隨著中﹑小型樓盤項目的清盤，大盤進入尾盤時期，政府大

3、勢拍賣土地，開發(fā)商開始了置地，圈地，樂山市的購房者都在拭目以待，目前樂山市多層（商?。┳≌袌鼍哂幸韵绿攸c：A開發(fā)模式大都為商+住,一般1---2層為商業(yè)配套物業(yè).B價格(均價)一般在1180----1380元／平方米左右(不分位置).C主力戶型多在80---150平方米范圍內(nèi)D建筑規(guī)劃及小區(qū)較為單一化E宣傳方式單一化2﹑多層(商住)住宅的發(fā)展趨勢A從市場的供求分析,樂山市多層(商住)住宅已達到飽和狀態(tài),中﹑51--樂山半山別墅策劃規(guī)劃設計與管理營銷實戰(zhàn)----作者：李信寬容小戶型及項目產(chǎn)品的多元化，為樂山市房地產(chǎn)的新生命.B多層(商住)住宅物業(yè)的全面提升,2004年7月中

4、﹑小型樓盤項目的清盤，大盤進入尾盤時期，市場需求逐步上漲。C多層(商住)住宅的面積在縮小,一些即將開盤的樓盤注重主力戶型面積的打造,環(huán)境的塑造,配套設施的建立.D樂山市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，開發(fā)商現(xiàn)已注重了樓盤品質(zhì)的打造，環(huán)境的塑造等配套設施進行綜合完善的社區(qū)的開發(fā)。1、樂山市房地產(chǎn)價格走勢2004年1月與2004年7月樂山市房地產(chǎn)價格漲浮表年/月元/平方米上漲浮度比例2004年1月980元/平方米02004年2月1000元/平方米13%2004年3月1070元/平方米44%2004年4月1100元/平方米19%2004年5月1180元/平方米50%2004年7月1380元/平方米7

5、4.5%進入2004年樂山市房地產(chǎn)價格一路上漲.樂山市政府大力開發(fā)樂山市旅游項目,政府對外進行招商引資,一些品牌企業(yè)入住樂山使樂山的經(jīng)濟一度上漲.市政府提出“疏散舊城，重點發(fā)展新城”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略,樂山市各區(qū)縣紛紛來樂山市居住,外地投資者也瞄準了這個旅游城市,促使樂山市房地產(chǎn)價格一再上漲,從年初的1000元(均價)/平方米到現(xiàn)在的1380元/平方米(均價)平均漲浮240元/平方米,由此表明樂山市房地產(chǎn)價格內(nèi)在的潛力.公寓則漲到均價1460元/平方米的成績。2﹑樂山市房地產(chǎn)戶型設計51--樂山半山別墅策劃規(guī)劃設計與管理營銷實戰(zhàn)----作者：李信寬容樂山市房地產(chǎn)戶型設計類型比較多元

6、化,但傳統(tǒng)(100---150平方米)中等戶型占領導位置,由于市場需求有限,中﹑大戶型已在走下坡路線,而小戶型的住房出現(xiàn)了緊缺的現(xiàn)象,小戶型將領導樂山市房地產(chǎn)的戶型﹑面積時代。A面積分析（平方米）面積（平方米）21---100（不含100）100—150（不含150）150—200（不含200）200平方米以上數(shù)量11191510比例24%42%33%22%市場調(diào)查表明在多層（商?。┳≌瑧粜偷拿娣e的選擇上100—150（不含150）平方米的占到42%，而主力戶型面積也在此范圍內(nèi)，其次是150—200（不含200）平方米的占到33%，而當下小戶型的流行占到了24%的比例，小戶型的

7、趨勢日漸上升，最后是200平米以上的占到了22%，開發(fā)商也將從大戶型轉向了中、小戶型。B戶型類型分析類型平層躍層躍復式錯層數(shù)量9812比例45%40%5%10%市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)樂山市的房地產(chǎn)開發(fā)項目戶型已經(jīng)從單一化走到戶型多樣化，但平層依然是大眾家庭所選擇的熱點，平層的類型占到了45%，其次躍層的戶型也被廣泛接受占到了40%，而躍復式的戶型只占到5%，最后錯層占到了10%。由以上分析看來樂山市房地產(chǎn)市場對戶型的需求已經(jīng)開始轉向了雙方面,第一方面是自行居住依然選擇公攤較小而且實用,物管費較低的中