房地產(chǎn)泡沫的成因和治理對策

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1、房地產(chǎn)泡沫的成因和治理對策房地產(chǎn)泡沫的成因和治理對策25房地產(chǎn)泡沫的成因和治理對策摘要自2002年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了新一輪的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫已成為不爭的事實，本文對房產(chǎn)泡沫的成因及治理對策進(jìn)行了研究。本文首先從房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)理論入手，在借鑒國內(nèi)外相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上對泡沫與房地產(chǎn)泡沫的概念進(jìn)行了界定，分析了房地產(chǎn)泡沫形成的原因，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制并對房價泡沫與地價泡沫進(jìn)行了比較研究。然后從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、制度性原因、微觀因素三個層面分析了我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因。最后，提出了治理房地產(chǎn)泡沫的對策

2、措施，指出政府應(yīng)加強(qiáng)對土地市場、商品房市場、二手房和租賃市場的管理和調(diào)控并綜合運(yùn)用金融、稅收政策以防止泡沫進(jìn)一步膨脹。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；成因；對策措施25房地產(chǎn)泡沫的成因和治理對策目錄1前言51.1選題背景及意義51.2國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫研究進(jìn)展61.3研究內(nèi)容72房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵72.1泡沫概念的界定72.2房地產(chǎn)泡沫的界定83房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制83.1房地產(chǎn)泡沫的形成條件93.1.1房地產(chǎn)特性決定房地產(chǎn)易產(chǎn)生泡沫93.1.2“經(jīng)濟(jì)人”假定是房地產(chǎn)泡沫形成的前提93.1.3外部環(huán)境對房地產(chǎn)泡沫形成的推動93.2房

3、價泡沫與地價泡沫的形成機(jī)制104房地產(chǎn)泡沫成因分析114.1房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的制度性原因124.1.1住房保障制度建設(shè)滯后124.1.2不合理的稅費(fèi)制度及土地政策的失誤134.2房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的微觀因素134.2.1地價推動高房價144.2.2房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范144.2.3供求矛盾154.2.4金融機(jī)構(gòu)的過度支持165房地產(chǎn)泡沫治理的對策措施165.1對土地市場的管理和調(diào)控165.1.1調(diào)整土地出讓方式，合理控制土地價格165.1.2嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地行為，遏制土地投機(jī)175.1.3加強(qiáng)土地供應(yīng)規(guī)劃，緩解供需總量矛

4、盾和供需結(jié)構(gòu)性矛盾1725房地產(chǎn)泡沫的成因和治理對策5.1.4加大保障性住房建設(shè)力度，緩解普通商品房需求壓力185.1.5合理控制土地拆遷面積，減少房地產(chǎn)剛性需求195.2對商品房市場的管理和調(diào)控195.2.1加強(qiáng)商品房價格監(jiān)督和管理，嚴(yán)厲打擊抬升房價的不法行為195.2.2完善房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制，密切關(guān)注市場發(fā)展205.2.3完善和規(guī)范房地產(chǎn)管理體制，促進(jìn)市場有序運(yùn)行和良性競爭205.3對二手房和租賃市場的管理和調(diào)控215.3.1積極發(fā)展二手房市場和租賃市場，緩解住宅一級市場需求壓力215.3.2加強(qiáng)二手房交易管理

5、，遏制投機(jī)性需求215.4金融、稅收政策措施215.4.1完善金融政策，防范金融風(fēng)險215.4.2審慎發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款225.4.3全面開征物業(yè)稅，完善相關(guān)土地政策226結(jié)語22主要參考文獻(xiàn)2325房地產(chǎn)泡沫的成因和治理對策1前言1.1選題背景及意義房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位[1]。特別是近15年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。隨著1998年下半年住房實物分配的停止，住房制度改革得到了進(jìn)一步深化，住房分配貨幣化逐步實行，住房商品化、社會化進(jìn)程穩(wěn)步向前推進(jìn)。1998年以來，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行

6、整頓和宏觀調(diào)控后的市場化階段，雖然房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)供求及價格、土地購置、土地開發(fā)等方面都在逐步完善，但在發(fā)展過程中仍存在許多不盡人意的地方，特別是2002年以后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些異常情況。房地產(chǎn)投資增長迅猛，商品房空置面積大量增長，過快增長的房價嚴(yán)重抑制了廣大消費(fèi)者的購房需求，適合廣大消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重不足，而高檔住宅的空置率卻不斷增加。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%至30%是銀行貸款，建筑施工企業(yè)對項目墊支中的30%至40%的資金也多是來源于銀行貸款，此外，另據(jù)央行統(tǒng)計，目前個人購房按揭比率為7

7、3%，所以大部分個人購房者是通過銀行按揭消費(fèi)，幾項相加，房地產(chǎn)開發(fā)中70%以上的資金來自于銀行。短時期內(nèi)投機(jī)發(fā)展或階段性過度發(fā)展，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，并且泡沫的破滅所產(chǎn)生的沖擊力往往是毀滅性的。目前，就房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價格、商品房空置率持續(xù)上升等現(xiàn)象，關(guān)于中國是否存在“房地產(chǎn)泡沫”的爭論成為一時之焦點。尤其從2004年以來，關(guān)于“中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫”的爭論開始愈演愈烈。2004年8月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)文，要求加強(qiáng)對重點地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)“過熱”；2

8、004年10月，央行在其發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中，也提醒各商業(yè)銀行要切實加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)?？梢钥闯?，房地產(chǎn)泡沫已引起了決策和監(jiān)管部門的警覺。近年來國家先后出臺“國八條”、“國六條”、“國十五條”等宏觀調(diào)控政策，25房地產(chǎn)泡沫的成因和治理對策2008年至2009年，全國房地產(chǎn)進(jìn)入了調(diào)整期，房地產(chǎn)價格下降，銷售量大幅萎縮，房