2、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風(fēng)險分析

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1、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及風(fēng)險分析目錄1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式2.制作和簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意問題3.制作和簽訂房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問題4.房地產(chǎn)合作開發(fā)合同主要條款5.房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款6.專題一：房地產(chǎn)合作開發(fā)概念與類型7.專題二：房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的特征及認(rèn)定8.專題三：房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格9.房地產(chǎn)公司如何選擇開發(fā)模式10.房地產(chǎn)合作開發(fā)中需注意的問題淺析=本文較長，建議收藏，閱讀時間30mins=1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要模式1、房地產(chǎn)聯(lián)建房地產(chǎn)聯(lián)建是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方（B企業(yè)）與提供土地的一方（A

2、企業(yè)）合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權(quán)，并以各自所有或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開發(fā)行為。一般適用有提供土地方與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間簽立。雙方可以約定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金、技術(shù)、勞務(wù)，雙方合作開發(fā)。?該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時，A、B雙方還需要到國土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到B的名下。?項目開發(fā)完成后，A企

3、業(yè)按照所獲得房屋的公允價值計算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價值。?該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項目經(jīng)營核算以B企業(yè)為主，項目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。2、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)假如在該項目開發(fā)過程中，A企業(yè)不需要自用開發(fā)產(chǎn)品，哪么除聯(lián)建方式外，A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

4、給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，完全以B企業(yè)的名義立項開發(fā)銷售，項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計算繳納。整個開發(fā)過程能夠名正言順。?這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。B企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納承受土地使用權(quán)契稅。3、組建項目開發(fā)公司項目開發(fā)公司是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方的與提供土地的一方以組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實體來合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的行為。這種情形下，房地產(chǎn)合作開發(fā)的合作人即成為項目公司的股東。一般適用于合作雙方都不是房地產(chǎn)開發(fā)公司，用于商品房開發(fā)的情形。?A企業(yè)以土地使用權(quán)

5、作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，項目開發(fā)以項目公司名義立項并辦理有關(guān)手續(xù)。在合作開發(fā)協(xié)議中對開發(fā)模式、合作開發(fā)各方的投資回報的方式及風(fēng)險的承擔(dān)、資金監(jiān)管、雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等做出明確約定，盡量避免糾紛的產(chǎn)生。?主要包括以下兩種模式：?A土地協(xié)議折價入股方式構(gòu)成合作投資比；?B土地評估作價入股方式構(gòu)成合資投資比例。?項目開發(fā)銷售過程中的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計算繳納。?A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對B房地產(chǎn)企業(yè)的投資，不用繳納營業(yè)稅；應(yīng)當(dāng)計算繳納土地增值稅；應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計算繳納印花稅。B房地產(chǎn)企業(yè)

6、需要交納契稅.4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)獲得立項批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。?房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的模式：（1）以項目公司股權(quán)并購（兼并或收購）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目；（2）以項目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益：?A權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；?B權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。這種方式下,A企業(yè)不需要繳納營業(yè)稅；不需要繳納土地增值稅;不用計算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失。?B房地產(chǎn)企業(yè)不需要繳納契稅。5、房屋參建房屋參建是指參建人以參建名義對已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項目參與投資或

7、預(yù)購房屋的行為，一般表現(xiàn)為參建人通過投資或參與房地產(chǎn)建設(shè)而獲得部分房產(chǎn)的所有權(quán)。一般適用于房地產(chǎn)項目已進(jìn)行，但開發(fā)方資金不足的情形。房屋參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準(zhǔn)而被認(rèn)定為行為無法律效力，因此，不予考慮。?在以上五種方案中，聯(lián)建開發(fā)可順利立項開發(fā)銷售，但不能獲得稅收收益，而且聯(lián)建開發(fā)投資者之間復(fù)雜的關(guān)系往往無法通過合作協(xié)議統(tǒng)一調(diào)整，合作投資者之間容易產(chǎn)生糾紛。?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)益清楚，但不能獲得出讓方的相關(guān)支持尤其是社會資源支持，也不能獲得稅收收益。?組建項目開發(fā)公司可以通過法人實體明確各股東權(quán)益，也可以通過新的項

8、目開發(fā)公司獲得擬建開發(fā)面積所需的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，也可以免征營業(yè)稅、符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)較為優(yōu)越的開發(fā)形式，特別是一些大型項目的房產(chǎn)開發(fā)中。?在項目公司運(yùn)營過程中，還可以