房價(jià)調(diào)控德國經(jīng)驗(yàn)

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1、房價(jià)調(diào)控的德國經(jīng)驗(yàn)　　自1977年至今的30年中，德國的房價(jià)平均上漲了60%，而同期個(gè)人名義收入額則增長3倍。以2009年為例，德國人的平均月收入為2400-3000歐元，普通住宅的每平米均價(jià)為1000-2000歐元。即使按匯率計(jì)算，其價(jià)格也低于我國許多大城市的水平，而德國人的平均工資水平則是我國的10-20倍。與此同時(shí)，低房價(jià)并沒有給德國帶來“買房熱”。目前，德國家庭的住房自有率僅42%左右?！　∽鳛橐粋€(gè)曾是全球房荒最嚴(yán)重國家之一，德國在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的成功經(jīng)驗(yàn)，值得我們借鑒。　　房地產(chǎn)業(yè)被定位為社會福利機(jī)制　　德國國土面積35.702萬平方公里，略小于我國云南?。?9萬平方公里）。截

2、至2006年底，全國總?cè)丝跀?shù)為8245萬人（其中750萬為外籍人），約3800萬戶，擁有4000萬套住房，完全可以滿足每個(gè)家庭一套住房。人均居住面積41平方米?！　∨c中國將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”不同，德國堅(jiān)決否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”說，將其作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國的經(jīng)濟(jì)支柱是工業(yè)（汽車、電子、機(jī)械制造和化工是德國的四大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)），雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)奠定了二戰(zhàn)后德國的重新崛起，高附加值的現(xiàn)代化制造業(yè)，維系了德國的經(jīng)濟(jì)繁榮。此外，服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)達(dá)，在德國的經(jīng)濟(jì)中起著重要的補(bǔ)充作用。而房地產(chǎn)業(yè)從某種程度上講更多的是像醫(yī)療衛(wèi)生一樣，屬于國家社會福利體系的一個(gè)重要組成部分，而不是指望它成為會

3、下“GDP蛋”的老母雞?！　〉聡稇椃ā返?0條規(guī)定，“德意志聯(lián)邦共和國是民主的和社會福利的聯(lián)邦制國家”。與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一，此項(xiàng)規(guī)定也是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)?！　》康禺a(chǎn)政策始終是德國政黨競選的主要辯論議題。雖然德國政府特別是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、房價(jià)，來增加當(dāng)?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖?。無論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價(jià)，喪失的可能不僅僅是選票，而是整個(gè)政黨及政治家的政治生命?！　〈蚱品课莨?yīng)的壟斷格局　　供求平衡是房價(jià)穩(wěn)定的硬道理。在德國，無

4、論是聯(lián)邦抑或是州、市、村鎮(zhèn)，住房建設(shè)依人口需求而定，并有著詳盡的建房規(guī)劃。根據(jù)德國政府的土地規(guī)劃，近年來每年新增住房25-30萬套左右，可以在很大程度上平抑房價(jià)的上漲，同時(shí)能夠完全滿足居民的新增購房需求。應(yīng)該說，嚴(yán)密而科學(xué)的房地產(chǎn)規(guī)劃，是德國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的首要手段?！　〉聡恋匾?guī)劃的出發(fā)點(diǎn)是全國的人口特征?？紤]到居民的收入差距，德國政府房地產(chǎn)規(guī)劃中對高、中、低檔房屋的結(jié)構(gòu)作了明確規(guī)定。特別是對低收入者，各地方政府會根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就規(guī)定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對社會福利住房專門規(guī)劃用地，在發(fā)

5、展商開發(fā)后再以較低的價(jià)格提供給需求者，其中的市場差價(jià)由政府向開發(fā)商提供補(bǔ)貼?！　〉聡膭钭越ǚ俊⒑献鹘ǚ?，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一。合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%?！　≌畬献魃缃ǚ拷o予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價(jià)格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等，均以較低稅率向合作社征收；五是補(bǔ)貼租金，等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，從而擺脫了聽任開發(fā)商任意定價(jià)的局面。　　德國也曾有過房屋極度短缺

6、的時(shí)代。除了二戰(zhàn)后西德動員全民建房外，1989年柏林墻倒塌后，面對突如其來的嚴(yán)重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業(yè)、個(gè)人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補(bǔ)貼。　　這在德國掀起了一場“企業(yè)建房熱”。實(shí)際上，直到2003年，德國各行業(yè)公司所擁有的住房還超過了260萬套。直到2004年，德國能源巨頭Eon、鋼鐵巨頭蒂森克虜伯才分別將旗下的13.8萬套和4.8萬套住房最終出手。　　此外，發(fā)達(dá)的房屋租賃市場，也成為了德國房價(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國的租賃住房率達(dá)58%，77%的年輕人都是“租房族”?！?/p>

7、　除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府對房租水平進(jìn)行一定的規(guī)范。由于德國嚴(yán)格的租房法，注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買房。數(shù)十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù)。德國家庭樂于租房，并且有著大量而廉價(jià)的出租房屋供應(yīng)，這對穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場的出售房價(jià)水平起到了不可忽視的平衡作用?！　》€(wěn)定房價(jià)的金融保障　　德國政府對參加住房儲蓄者給予獎勵，對建房、購房者在繳納個(gè)人所得稅問