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1、關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場產(chǎn)商購買者-、國外差異化調(diào)控經(jīng)驗做法歸納（一）實施公共福利住房制度和房租補貼制度，住房供給充足穩(wěn)定一些發(fā)達國家主要通過提供公共住房，并對房租進行補貼，來解決低收入群體住房問題。一是針對低收入家庭建設(shè)公共租賃住房。美國，相當一部分城市發(fā)展項目經(jīng)費被聯(lián)邦政府用于低收入居民住宅建設(shè)，滿足當?shù)爻鞘兴O(shè)條件的低收入者可以申請入住。德國，政府對社會福利住房專門規(guī)劃用地，并明確規(guī)定福利房的比例。建造的公租房將以較低的價格提供給低收入者，市場差價由政府補貼給開發(fā)商。二是政府對低收入群體進行房租補貼。美國向低收入者實施租金幫助計劃，
2、為低收入家庭、老年人、殘疾人等給予房租補貼。（二）以法律法規(guī)形式限制房價，開發(fā)商、房東漲價行為受到制約發(fā)達國家往往通過制定法律，限制房產(chǎn)價格和房租市場價格，從制度上抑制房地產(chǎn)市場的投機需求，遏制暴利行力。一是嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為。德國，法律規(guī)定開發(fā)商制定的房價超過“指導價格”的20%，即構(gòu)成違法行為；超過50%，則是“暴利”，開發(fā)商將被處以高額罰款和三年的有期徒刑。二是嚴格規(guī)定房東的出租行為。德國法律規(guī)定房租漲幅超過合理租金的20%，就構(gòu)成違法行為，房客可以向法院起訴房東：如果漲幅超過50%，則構(gòu)成犯罪。法國法律保護租客的
3、居住權(quán)。房東要終止租約，須有正當理由，如房客不支付房租等，另外，房東即便有正當理由上漲房租，需征得房客的同意。（三）細化稅收政策，提高多套房持有和交易成本發(fā)達國家細化稅收政策，甄別不同的購房需求，提高投機者持有房地?a的成本，同時鼓勵自住需求。一是征收房產(chǎn)稅。美國，房產(chǎn)稅首套住房免征，二套房起征，第三套房和四套房征收比例不斷增加。房價越高，賦稅越重。房地產(chǎn)稅率大致為1.2%?1.8%。二是征收增值稅，即對房屋購買和出售時的差價征稅。對于超過兩年的自住房屋，在美國一些州可享受增值稅率優(yōu)惠，但對兩年以下需全額繳納。在法國，自住房售出免稅
4、；非自住房，持有期限未滿30年的，出售時增值部分需要繳高額稅。三是征收空置稅、財產(chǎn)稅等。法國，部分大城市征收房產(chǎn)空置稅，房屋所有人自住或者出租，否則要交納房產(chǎn)空置稅。（四）施行差別化的利率政策，鼓勵中低檔房地產(chǎn)的幵發(fā)和購買針對房產(chǎn)商和購房者分類執(zhí)行差別貸款利率。美國，政府規(guī)定個人購房時區(qū)分自住或者出租，前者貸款利率低于后者。德國，地方政府投資設(shè)立的政策性住房金融機構(gòu)為中低收入群體購房、建房提供優(yōu)惠利率貸款。此外，建設(shè)低租金租賃房的開發(fā)商也可享受優(yōu)惠利率。墨兩哥，房地產(chǎn)開發(fā)商預先確定房屋售價，其可享受的貸款利率因預售價高低而不同，售價
5、越低，貸款利率就越低。（五）實施長期穩(wěn)健的房貸政策，控制房地產(chǎn)市場的風險通過限制購房貸款比例，控制房地產(chǎn)市場的杠桿，限制大肆購入房產(chǎn)進行炒房的可能性，控制房地產(chǎn)市場的整體風險。法國，規(guī)定購房者還貸數(shù)額不能超過其月收入的三分之一。新加坡，規(guī)定房貸申請人的總債務(wù)償還比率不能超過60%。德國，住房儲蓄銀行施行“先存后貸”的互助模式，購房者必須在該銀行的存款額達到合同金額的一半，才可以向銀行申請該筆貸款。（六）信息公開透明，發(fā)揮指導作用和穂定預期部分國家提供房地產(chǎn)市場需求服務(wù)和信息指導，減少信息的不對稱。美國，由政府成立房地產(chǎn)研究機構(gòu)，保證
6、其公正性和權(quán)威性，定期調(diào)查市場需求信息，及時對外公布，為房地產(chǎn)投資和消費提供引導,促進市場均衡發(fā)展。日本，政府每5年進行一次大規(guī)模的“居住實態(tài)調(diào)查”調(diào)查，搜集總結(jié)不同居民對住宅的不同需求，提供專業(yè)預測，制定住宅發(fā)展五年計劃，并向社會公布，為企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和居民投資消費提供導向。二、國外房地產(chǎn)市場差異化調(diào)控對中國的啟示解決高房價問題需從根本上解決供需平衡的問題，對供需兩個方面進行調(diào)控，重在改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制房價漲幅，穩(wěn)定各方預期。國外政府對房地產(chǎn)的調(diào)控經(jīng)驗可以借鑒。（一）加強福利住房建設(shè)。大力推進保障性住房建設(shè)，對于公租房、廉租
7、房數(shù)量規(guī)定強制性的比例，增加經(jīng)濟適用房和公租房、廉租房的數(shù)量。同時，向低收入群體提供住房補貼。（二）用法律手段限制住房價格。一是規(guī)定土地供應(yīng)最高限制價格，地方政府作為土地市場的利益參與方，其行為首先應(yīng)受到法律約束。建議明確各地方的合理地價，規(guī)定土地出售價格不得超過合理定價的一定范圍。二是規(guī)定開發(fā)商售房最高價格，分類制定各城市的合理房價，并規(guī)定開發(fā)商銷售價格漲幅不能超過一定范圍。三是規(guī)范房屋租賃市場，分城市分區(qū)制定合理租價，限制房租最高上漲幅度。（三）實施差異化的信貸稅收政策。一是差別化利率政策，針對不同性質(zhì)的房地產(chǎn)項目制定差別化的貸
8、款利率，特別是對有福利住房性質(zhì)的房地產(chǎn)給予低利息貸款，鼓勵開發(fā)針對中低收入群體的房產(chǎn)項目；同時，對不同價格的住房分類，制定相應(yīng)的房貸利率，并嚴格限制貸款人還貸額占其收入比例，嚴格審查收入來源，降低居民杠桿。二是征收房產(chǎn)稅，增加二套以上
