物流地產(chǎn)運營成焦點

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1、物流地產(chǎn)運營成焦點文／本刊記者翟永平物流地產(chǎn)的規(guī)劃建設、投資運營是一個系統(tǒng)工程，涉及政府部門較多、關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也較為廣泛，各級政府、行業(yè)協(xié)會、相關企業(yè)應加強溝通協(xié)調(diào)，共同促進物流地產(chǎn)的發(fā)展壟斷中國物流地產(chǎn)市場13年后，外資開發(fā)商們終于迎來了一個夠分量的本土對手。6月19日，萬科企業(yè)股份有限公司有關人士向媒體表示，萬科已經(jīng)成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，這意味著萬科正式進軍物流地產(chǎn)行業(yè)。目前，萬科已經(jīng)擁有了武漢陽邏和貴陽龍里兩個物流地產(chǎn)項目，武漢陽邏物流項目的建筑面積為7.6萬平方米，貴陽龍里物流項目的建筑面積為10.1萬平方米。據(jù)本刊記者了解，萬科從2014年開始，先后在武漢、

2、上海、貴州成立或者收購了物流倉儲公司；在香港萬科至少成立了20家與物流相關的企業(yè)。今年5月，萬科山東（濟南空港）現(xiàn)代物流服務基地項目已正式簽約；5月29日，中鐵物流集團與萬科在北京舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式。對此，萬科物流地產(chǎn)創(chuàng)始合伙人李鵬向記者表示，當前的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從黃金時代到白銀時代的轉型，在這樣的背景下，萬科也在積極探索未來業(yè)務的轉型升級，未來萬科在做好住宅的同時，也希望能夠探索城市配套服務業(yè)。物流地產(chǎn)是城市配套服務業(yè)的一個重要組成部分，不管是從中國倉儲面積的效應來說，還是從消費者結構的轉型、消費習慣的升級來說，它在整個中國物流市場的前景非常好。目前地產(chǎn)界除了萬科、

3、綠地、復星這樣的大公司，一些園區(qū)類的開發(fā)企業(yè)也在轉型做物流地產(chǎn)，如華夏幸福、東湖高新等。不過，像世邦魏理仕這樣的外資投資公司最近也是動作不斷：億萬豪劍橋公司和世邦魏理仕環(huán)球投資向樂歌管理的LOGOSChinaLogisticsClub進行投資，該投資將達4億美元，重點做中國主要城市的開發(fā)自持物流倉儲項目，這被認為是一系列中國物流地產(chǎn)市場股權投資交易中最新的一筆。房地產(chǎn)行業(yè)相關人士向’本刊記者表示，房地產(chǎn)拐點的出現(xiàn)正在加速房地產(chǎn)企業(yè)謀求多元化發(fā)展，目前這些專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)開始進軍物流地產(chǎn)，并且希望能在物流地產(chǎn)領域發(fā)力。顯然，這些叱咤風云的企業(yè)進入物流地產(chǎn)領域，必然會加劇

4、物流地產(chǎn)的升溫。不過，能否為房地產(chǎn)企業(yè)增添新的利潤增長空間，還需時間的驗證。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，土地增值預期能夠為物流地產(chǎn)提供基本的利潤保障，而能否在物流地產(chǎn)領域成功掘金，還要看這些房地產(chǎn)企業(yè)能否成功運營物流地產(chǎn)。運營是重中之重今年，隨著我國房地產(chǎn)市場增速放緩和房地產(chǎn)市場供需趨于均衡，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目利潤率將逐步下降，物流地產(chǎn)已成為地產(chǎn)商新的投資熱點。地產(chǎn)商投資物流地產(chǎn)的原因除了最誘人的廉價土地外，還在于物流地產(chǎn)具有投資多、回報穩(wěn)定的特點。不過地產(chǎn)商投資物流地產(chǎn)的利潤率如何提高，那還要看這些企業(yè)的運營狀況。從投資擴張方面來看，近幾年，除了國際知名物流地產(chǎn)商普洛斯、嘉民

5、集團、安博置業(yè)等在我國快速擴張外，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛涉足物流地產(chǎn)。如今年5月，萬科正式邁人物流地產(chǎn)領域，保利地產(chǎn)近兩年也先后在廣州、烏魯木齊等地開發(fā)建設了多個物流地產(chǎn)項目。項目上馬很快，但項目上馬后卻暴露出眾多的問題，如物流園區(qū)在開發(fā)運營過程中政府、開發(fā)商、投資商、運營商及入駐園區(qū)的物流服務商角色混亂、職責不明，尤其是運營管理不善，園區(qū)內(nèi)企業(yè)惡意競爭，造成物流園區(qū)低水平、低效率運營，降低了其他企業(yè)的進駐意愿，從而導致物流園區(qū)空置率居高不下。然而，按照國外的經(jīng)驗，一個物流園區(qū)必須在5%以下的空置率才能保持10%的利潤回報。因此，物流園區(qū)必須擁有強大的客戶資源和

6、維持客戶的運營管理經(jīng)驗才能保持持續(xù)盈利。不言而喻，在這種情況下，物流地產(chǎn)運營模式便是決定物流地產(chǎn)成功與否的重要因素。在記者采訪中，中國（燕郊）物流城的相關負責人表示，物流地產(chǎn)能否成功關鍵在于其功能定位和后期的招商運營。相對于房地產(chǎn)的運作程序，物流地產(chǎn)顯然要比房地產(chǎn)復雜得多。尤其是物流園區(qū)和商業(yè)、住宅不一樣，不僅僅是建幾個倉庫，更重要的是采用先進的管理模式，提供一系列增值服務，包括人才培養(yǎng)、行政支援、信息服務、物流金融等全方位的服務。它追求的是一種持續(xù)而穩(wěn)定的利潤回報，因此后期招商運營要求具備更加專業(yè)、更加復雜的管理能力。，對此，北京工商大學從事經(jīng)營管理的教授向記者表示，雖然我

7、國目前物流園區(qū)、物流中心的數(shù)量較多，但是從物流地產(chǎn)的物流和經(jīng)濟效益分析，總體水平不高。主要是：一方面，部分物流節(jié)點設施在建設前期沒有摸清市場需求，導致物流節(jié)點設施建成后招商困難，招商后經(jīng)濟效益較差、投資回收期長；另一方面，物流節(jié)點經(jīng)營模式存在問題，部分物流節(jié)點的開發(fā)主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)商將物流節(jié)點內(nèi)設施建成后出售給投資商，從而使物流節(jié)點管理主體對失去園區(qū)管控能力，這也是導致物流園區(qū)經(jīng)營困難的重要原因之一。這些現(xiàn)象說明，掌握物流地產(chǎn)的投資運營規(guī)律，比掌控物流地產(chǎn)的投資機會更加重要。運營模式成焦點物流地