必看房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)大全.doc

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1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地及土地上的建筑物和附著物（房產(chǎn)和地產(chǎn)）。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)房地產(chǎn)的特性n不可移動(dòng)性；n獨(dú)一無二性；n壽命長久性；n數(shù)量有限性；n用途多樣性；n相互影響性；n易受限制性；n價(jià)值高大性；n難

2、以變現(xiàn)性；n保值增值性。房房地產(chǎn)房地產(chǎn)的特性難以變現(xiàn)性；n保值增值性。房地地產(chǎn)的類型按建設(shè)程度劃分：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房（含土地）按程度劃分生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上面進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的）

3、按建筑物的使用性質(zhì)分類：n居住建筑n公共建筑n工業(yè)建筑n農(nóng)業(yè)建筑v居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類：建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系n木結(jié)構(gòu)　n鋼筋砼結(jié)構(gòu)　　n鋼結(jié)構(gòu)n混合結(jié)構(gòu)　n鋼與砼組合結(jié)構(gòu)n塑料結(jié)構(gòu)n薄膜充氣結(jié)構(gòu)按建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式分類：n墻體結(jié)構(gòu)　n框架結(jié)構(gòu)n框剪結(jié)構(gòu)n拱結(jié)構(gòu)　n網(wǎng)架結(jié)構(gòu)n空間薄壁n鋼索結(jié)構(gòu)n艙體結(jié)構(gòu)n深梁結(jié)構(gòu)按建筑物的耐火等級(jí)分類：n建筑物的耐火等級(jí)是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。n根據(jù)材料的

4、燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。n用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。按建筑物的耐久等級(jí)分類：建筑耐久等級(jí)是根據(jù)建筑耐久年限來劃分的。按房屋的完損等級(jí)分類：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來劃分：n完好房屋n基本完好房屋n一般損壞房屋n嚴(yán)重?fù)p壞房屋n危險(xiǎn)房屋房屋新舊程度（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：n完好房屋：十、九、八成n基本完好房屋：七、六成n一般損壞房屋：五、四成n嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下按層數(shù)和高度的分類：n低層建筑（1～3層）n多層建筑（4～6層）n

5、小高層建筑（7～16層）n高層建筑（17層以上，總高度超過24M，但不包括總高度超過24M的單層建筑）n超高層建筑（總高度超過100M）此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分。高層建筑的國際分類：n低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50Mn中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75Mn高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100Mn超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100M以上此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分土地使用權(quán)出

6、讓的年限根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用途分別為：n居住用地：70年（沈陽50年）n工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地：50年（沈陽40年）n商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年（沈陽30年）城市土地所有權(quán)又稱土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)，以及其它有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)利。主體是土地所有者，客體是土地。我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的統(tǒng)一。我國實(shí)行的是城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有的土地制度。產(chǎn)權(quán)包括占有

7、、使用、收益和處分等房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益。土地所有權(quán)的權(quán)能n土地占有權(quán)：是指依法對(duì)土地實(shí)行掌握和控制的權(quán)利。n土地使用權(quán)：是指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際使用的權(quán)利。n土地收益權(quán)：是指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的利息和利益的權(quán)利，包括收獲土地上生長的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。n土地處分權(quán)：是指依法處置土地的權(quán)利，包括出租、出賣、贈(zèng)送、遺贈(zèng)、抵押等。土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利土地使用權(quán)的取得n劃撥土地使用權(quán)：只限于本單位使用，

8、不得以任何形式私自轉(zhuǎn)讓，更不得進(jìn)行土地使用權(quán)的經(jīng)營行為，如土地出租等。n土地使用權(quán)出讓：可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。n土地使用權(quán)出讓必須遵守原出讓合同有關(guān)規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)出讓的方式n協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方