產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究

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1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式研究321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式案例研究4團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式符合開發(fā)商背景及其發(fā)展目標(biāo)提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺的整體開發(fā)和持續(xù)運(yùn)營的解決方案，實(shí)現(xiàn)從投資選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、招商推廣和運(yùn)營服務(wù)的全程管理和控制從工業(yè)地產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是從建造廠房寫字樓到在園區(qū)中強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要做空間服務(wù)商、時(shí)間合伙人；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅要提供空間服務(wù)，更要在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)間段充當(dāng)同甘共苦的合伙人，與入駐企業(yè)共成長，讓企業(yè)在每個(gè)發(fā)展階段都如魚得水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)

2、質(zhì)是資本運(yùn)作，是通過職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)能力成功運(yùn)營一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此產(chǎn)生未來可持續(xù)增長的現(xiàn)金流后，在中長期內(nèi)對項(xiàng)目的資本退出、再融資、轉(zhuǎn)基金持有或REITs上市等資本運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式是什么？聽聽別人怎么說……產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式涵蓋了從前期準(zhǔn)備到后期產(chǎn)業(yè)運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺落地的全流程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和多元化產(chǎn)業(yè)服務(wù)獲取持續(xù)增長的收益前期準(zhǔn)備工程建設(shè)園區(qū)綜合服務(wù)建設(shè)招商引資搭建服務(wù)平臺第三方運(yùn)營區(qū)域運(yùn)營自主開發(fā)持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的分類：321產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概況產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的核心要素產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)

3、營模式及案例研究4團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目附件Part2.1區(qū)域運(yùn)營模式—華夏幸?；鶚I(yè)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1998年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，經(jīng)過多年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資本運(yùn)作，公司的規(guī)模已經(jīng)超過1000億元公司簡介：華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998年,擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì),早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變：2002年開始運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)后,逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營開發(fā)商轉(zhuǎn)型,目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨(dú)特運(yùn)營模式主營業(yè)務(wù)：在園區(qū)開發(fā)方面,公司主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)

4、與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)(招商引資服務(wù))、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面,公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等完備產(chǎn)品系列業(yè)務(wù)形態(tài)：華夏幸福強(qiáng)調(diào)“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的開發(fā)理念，圍繞人的需求、以提升人的幸福感為前提打造產(chǎn)業(yè)新城，建設(shè)智慧生態(tài)、宜居宜業(yè)的幸福城市，創(chuàng)造出一條以人為本的新型城鎮(zhèn)化之路企業(yè)簡介1華夏幸福操作的典型項(xiàng)目為固安產(chǎn)業(yè)新城（固安工業(yè)園）項(xiàng)目，由此形成公司“園區(qū)+地產(chǎn)”運(yùn)營模式，成功實(shí)現(xiàn)了公司轉(zhuǎn)型典型項(xiàng)目2華夏幸?；鶚I(yè)公司逐漸接手固安工業(yè)園開發(fā)，通過與地方政府簽訂區(qū)域整

5、體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從土地整理階段開始介入園區(qū)開發(fā)土地運(yùn)營模式3華夏幸福基業(yè)采用區(qū)域階段開發(fā)模式，優(yōu)先開發(fā)園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，逐步跟進(jìn)園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，區(qū)域繁榮后開展住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)物業(yè)的開發(fā)，形成功能完善的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式4針對中小型企業(yè)，園區(qū)內(nèi)有一定的廠房、辦公研發(fā)空間滿足企業(yè)入駐；針對大型企業(yè)或是對企業(yè)園區(qū)需求的企業(yè)，工業(yè)園可以出讓一部分土地給企業(yè)自行建設(shè)招商引資（1/2）5完善了自身的客戶資源管理系統(tǒng)，孕育了一批500余人的專業(yè)招商引資團(tuán)隊(duì)，搭建起六大體系環(huán)環(huán)相扣的成熟完整招商引資產(chǎn)業(yè)鏈，保證了

6、固安工業(yè)園招商的成功招商引資（2/2）工業(yè)園運(yùn)營商與政府的盈利緊密掛鉤，形成政企雙向利益鏈，相互聯(lián)動，保證各個(gè)階段內(nèi)企業(yè)均能實(shí)現(xiàn)收入，保證業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)短中長期收益與現(xiàn)金流平衡發(fā)展盈利模式6目前固安工業(yè)園園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)24小時(shí)服務(wù)指揮中心，24小時(shí)全天候提供“全程無憂管家式服務(wù)”，多樣化的服務(wù)解決了各類型企業(yè)的入駐難題生活服務(wù)企業(yè)服務(wù)園區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)7產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及較大規(guī)模的資本流動，為避免公司受制于資本短缺和融資成本過高的桎梏，華夏幸?；鶚I(yè)積極謀求多樣化的融資手段，保證項(xiàng)目資金鏈的良好運(yùn)作資本運(yùn)作8企業(yè)上市債權(quán)融資股權(quán)融資華夏幸

7、福基業(yè)的固安工業(yè)園模式帶給我們的思考：值得借鑒的地方難以復(fù)制的地方良好的委托運(yùn)營模式，保證了企業(yè)的利益，降低了政府的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)政企雙贏具有遠(yuǎn)見的區(qū)域運(yùn)營規(guī)劃，為企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的進(jìn)一步發(fā)展鋪路，形成了區(qū)域獨(dú)占優(yōu)勢充分調(diào)用多種形式的資本運(yùn)作手段，采用多元融資方式，降低了資金成本，保證了運(yùn)營初期的投入具備較強(qiáng)的政府資源，通過政府層面保證企業(yè)可以在運(yùn)營初期就在區(qū)域內(nèi)占據(jù)土地等方面的優(yōu)勢公司豐富的資本儲備；能夠保證墊付運(yùn)營園區(qū)初期的土地整備、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高額投入高端專業(yè)化運(yùn)作；在運(yùn)營過程中的開發(fā)、招商等環(huán)節(jié)都能高效、低成本的實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)

8、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營需要更多的政府資源、資金及具備前瞻性的公司發(fā)展、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，后續(xù)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，需要通盤考慮運(yùn)營鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，突出運(yùn)營商自身優(yōu)勢，規(guī)避不利因素，以實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)Part2.2自主開發(fā)持續(xù)運(yùn)營模式—聯(lián)東U谷創(chuàng)辦于1991年，注冊