房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算及現(xiàn)金流測算

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算及現(xiàn)金流測算一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式四、房地產(chǎn)開發(fā)流程五、認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)的報表六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流測算八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義1、房地產(chǎn)開發(fā)的定義房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房等開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目貸款，包括住宅類和商業(yè)類開發(fā)貸款。在同一房地產(chǎn)項(xiàng)目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計容面積的比例作為判定標(biāo)準(zhǔn)。如住宅面積≥70%，則視為住

2、宅類項(xiàng)目；如住宅面積＜70%，則視為商業(yè)類項(xiàng)目。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類1、按資質(zhì)分類按資質(zhì)分類可分為一、二、三、四級資質(zhì)，各級資質(zhì)的劃分條件如下：序號條件一級二級三級四級暫定1注冊資本≥5000萬元≥2000萬元≥800萬元≥100萬元/2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累計竣工面積，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年≥30萬㎡近3年≥15萬㎡近3年≥15萬㎡//4建筑工程質(zhì)量合格率連續(xù)5年達(dá)100%連續(xù)3年達(dá)100%連續(xù)2年達(dá)100%達(dá)100%/5上一年房屋建筑施工面積，或完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額≥15萬㎡≥10萬㎡///6……我行準(zhǔn)入

3、條件為三級資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入條件為二級資質(zhì)。外商投資企業(yè)可沒有三級資質(zhì)，但需報省行做資質(zhì)準(zhǔn)入。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類（續(xù)）2、按股東類型分類①內(nèi)資企業(yè)②外資企業(yè)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式資金流入開發(fā)階段資金流出自有資金股東借款銀行借款股

4、東借款預(yù)售款購房者首付款銀行按揭貸款項(xiàng)目初期支付土地款項(xiàng)目建設(shè)期支付建設(shè)成本項(xiàng)目銷售期償還銀行借款四、房地產(chǎn)開發(fā)流程項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資機(jī)會研究申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申請定點(diǎn)申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計總圖申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計單位申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段辦理竣工后產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂

5、物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文申領(lǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)批文時，需向主管部門提交可行性研究報告、立項(xiàng)申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等文件?？尚行匝芯繄蟾娴膱笈ぷ魇菍⒖尚行匝芯繄蟾嫔蠄笾琳鞴懿块T及貸款銀行，由其進(jìn)行項(xiàng)目評估和對可行性研究報告進(jìn)行評價。項(xiàng)目評估的投資估算精度為±10%，可行性研究報告的批準(zhǔn)，標(biāo)志著項(xiàng)目立項(xiàng)階段的完成。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證房地產(chǎn)開發(fā)用地是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使

6、用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和行政劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地時，必須到相關(guān)的土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）1、國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

7、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓方式主要有3中，即協(xié)議、招標(biāo)和拍賣，出讓時具體采取哪種方式，由出讓提地的情況和土地用途來確定。其中商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。此外，各地在具體執(zhí)行過程中，又增加了掛牌出讓這種方式。因此，國有土地使用權(quán)的出讓方式，實(shí)際上是4中：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地