資產(chǎn)評估基本方法

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1、資產(chǎn)評估的基本方法2011<資產(chǎn)評估>預習：資產(chǎn)評估的基本方法匯總　一、市場法　　1.市場法的基本含義與應用前提　　(1)市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱?！　「鶕?jù)替代原則，運用已被市場檢驗了的結論來評估，具有說服力?！　?2)市場法的應用前提。通過市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動?！　」_市場：是一個充分的市場，自愿和平等的交易，市場成交價格可以反映市場行情。　　

2、資產(chǎn)及交易的可比性指近期在公開市場上發(fā)生過，與被評估資產(chǎn)相同或相似?！　【唧w體現(xiàn)在三個方面：功能可比、市場條件可比(供求關系、競爭狀況和交易條件)、時間可比。--詳見P37最后一段　　2.市場法運用的基本程序　　(1)選擇參照物：對參照物的要求關鍵是一個可比性問題，另外通常參照物需要三個以上，避免交易中的特殊因素和偶然因素?！　?2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素：關注影響資產(chǎn)價值的主要因素。比如一個房地產(chǎn)項目?！　?3)指標對比、量化差異：一般采用系數(shù)調整的方法?！　?4)在各參照物成交價格的基礎上調整已經(jīng)量化的對比指標差異;　　(5)

3、綜合分析確定評估結果。包括算數(shù)平均法和加權平均法等。　　3.評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素　　資產(chǎn)的功能;資產(chǎn)的實體特征和質量;市場條件;交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間。具體資產(chǎn)要考慮具體的可比因素?！　?.市場法中的具體評估方法　　按照參照物與評估對象的相似程度，市場法分為直接比較法和間接比較法。　　(一)市場法中的直接比較法　　利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較，得到而兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格基礎上進行修正而得到評估對象價值的一類方法。它包括以

4、下具體評估方法：例如，現(xiàn)行市價法、功能價值類比法、價格指數(shù)法、成新率價格調整法、市價折扣法等?！　?1)現(xiàn)行市價法。當評估對象本身或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接作為評估價值。比如股票、同批量的機器、車輛等?！　?2)市價折扣法。評估對象和參照物之間僅存在交易條件(比如銷售條件和銷售時限的不利因素)的差異，用數(shù)學式表達為：　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)　　(3)功能價值類比法(亦稱類比估價法)。考慮參照物與評估對象之間的功能差異，根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的線性關系和指數(shù)關系的區(qū)別，其計算公式

5、分別為：(注意：這兒的功能主要指的是評估對象的生產(chǎn)能力)　?、儋Y產(chǎn)價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱為生產(chǎn)能力比例法：　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力　?、谫Y產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關系的情況，通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：　　(4)價格指數(shù)法(亦稱物價指數(shù)法)。調整參照物成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響?！　?5)成新率價格調整法?？紤]參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

6、　　成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)　　小結：直接比較法直觀簡潔，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。直接比較法可能要對參照物與評估對象的若干可比因素進行對比分析和差異調整，沒有足夠的數(shù)據(jù)資料以及對資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解，很難準確確定評估值?！　≡诰唧w操作過程中，使用頻率較高的有市場售價類比法和價值比率法等具體評估方法?！　?1)市場售價類比法。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方

7、法，其數(shù)學表達式為：　　資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值　　或：資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù)　　(2)價值比率法　　1)成本市價法　　成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達為：　　資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本　　注意：參照物的成本往往較難獲得?！　?)市盈率倍數(shù)法　　市盈率倍數(shù)法則主要適用于企業(yè)價值的評估，以市盈率作為乘數(shù)與被評估企業(yè)同口徑的收益額相乘估算被評估企

8、業(yè)價值的方法?！　∑髽I(yè)評估價值=被評估企業(yè)同口徑收益額×參照物(企業(yè))市盈率　(二)市場法中的間接比較法　　間接比較法也是市場法中最基本的具體評估方法。該方法并不要